買賣合同成擺設

 

去年，李先生看中了一套商品房，并繳納了認購款和定金。今年3月，他到售樓處簽訂正式購房合同時，卻發(fā)現(xiàn)之前廣告宣傳頁承諾的“雙衛(wèi)”變成了“單衛(wèi)”，一樓的衛(wèi)生間變成了儲藏間。不僅如此，在簽訂《商品房買賣合同》時，開發(fā)商還要求所有購房者必須再簽一份補充協(xié)議，且該補充協(xié)議是事先打印好的格式合同，其中有許多內容與主合同相違背。李先生發(fā)現(xiàn)，不少條款都是開發(fā)商強行約定的，如“甲方(開發(fā)商)自身原因造成未在本合同約定期限內將房屋交付購房人，購房人給予甲方30日的寬展期，寬展期內合同繼續(xù)履行，甲方無需承擔違約責任。”

 

除此之外，李先生還發(fā)現(xiàn)補充協(xié)議中有多項內容明顯與主合同原內容違背，大量免去了開發(fā)商本應有的責任和義務。“這哪是補充協(xié)議，根本是本末倒置。”更讓李先生無法接受的是，他在得到“不能更改、不能刪減”的答復后拒絕簽字，并要求退房。開發(fā)商卻稱，可以退房，但先前交付的認購款和定金不能退還。之后，他向多個部門反映都沒有結果，而開發(fā)商也只是口頭承諾可以將“單衛(wèi)”改成“雙衛(wèi)”，但表示簽補充協(xié)議沒有商量的余地。

 

先防霸王條款

 

目前全國各地因補充協(xié)議所造成的購房糾紛日益增多。雖然補充協(xié)議原是為了完善標準合同，但現(xiàn)在則往往成為開發(fā)商的霸王條款，消費者基本上沒有商量的余地。按理，補充協(xié)議應由雙方共同協(xié)商簽訂，如果消費者認為有關約定不合理，可以提出來進行修改，如果因補充協(xié)議產生分歧，消費者可提出退房并退回認購款和定金。法律人士也指出，合同雙方的權利和義務應當是對等的，李先生所遇到的補充協(xié)議卻強調任何情況下均由消費者承擔責任，違背了主合同的主旨，剝奪了消費者權利。

 

而其有關違約金比例的約定不公平，在加重購房者違約成本的同時降低了開發(fā)商的違約懲罰，顯失公平，是明顯的霸王條款。

 

另外，補充協(xié)議作為合同一般應是與主合同同時簽訂的，其內容應為對主合同的補充，而非更改。如果其中內容與主合同不一致，應以政府認可的聯(lián)機備案合同為準。

 

補充協(xié)議中有明顯免除已方責任、加重對方責任、排除對方主要權利內容的格式條款的，應當認定為無效條款。同時，補充協(xié)議一旦簽署也就具有了法律效力，因此對于這類明顯的霸王條款、無效條款，購房者還是要從一開始就據(jù)理力爭，防止交了錢、付了款之后才發(fā)現(xiàn)利益受損。

 

遵循三大原則

 

補充協(xié)議是買賣雙方在使用《商品房買賣合同》范本簽約時，對雙方各自關心的條款內容進行修改或增加，以明確雙方權利義務的條款或協(xié)議。現(xiàn)在市場交易中二手房合同補充條款多為雙方協(xié)商的自擬格式，商品房出售合同的補充條款多為開發(fā)商擬訂的格式條款，但條款是可以調整的。對于補充協(xié)議，購房者可以盡可能地就自己重點考慮的問題與開發(fā)商多進行溝通和協(xié)商，并遵循三大原則：

 

一是細致。首先將整個交易的全過程，包括合同簽訂、履行的全過程，其中涉及廣告、合同、退房、退款甚至離婚和死亡等都應予以充分考慮；其次是對涉及房屋的質量、面積、配套設施及社區(qū)環(huán)境等方面內容加以明確；最后是對可能產生爭議的地方，包括一些有借鑒意義的案例訂入?yún)f(xié)議。

 

二是違約責任。訂立補充協(xié)議時，應該注意權利與義務的對應，每一項義務都意味著責任，每一個責任都會產生違約對應的后果。

 

三是舉證責任。購房者在目前的全部房地產交易過程中較難行使知情權，在訴訟或仲裁中無法提供相應的證據(jù)，如果按照一般舉證原則即誰主張誰舉證的做法，是無法有效地保護購房者權利的，所以補充協(xié)議在某些方面采用舉證責任倒置的方法，規(guī)定由開發(fā)商來承擔舉證責任，以此來保護購房者利益。