廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會11日公布全國首個縣域房地產(chǎn)發(fā)展研究報告，數(shù)字令人震驚也發(fā)人警醒：半數(shù)縣域住宅地產(chǎn)已經(jīng)存在過剩。這不僅傳遞出房地產(chǎn)市場走勢變化的新信號，也敲響地方發(fā)展方式的警鐘。
廣東半數(shù)縣域住宅過剩
11日，在中國縣域房地產(chǎn)發(fā)展論壇上，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會發(fā)布全國首個縣域房地產(chǎn)發(fā)展研究報告，其中警示：在全省65個縣中，有33個住宅待售率超過30%，其中9個縣(市)待售率超過50%，明顯陷入過剩風(fēng)險。
在2008年國家統(tǒng)計(jì)局不再統(tǒng)計(jì)住宅空置率之后，待售率成為判斷房地產(chǎn)市場供需關(guān)系的重要指標(biāo)。
對此，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會秘書長王韶憂心忡忡：一個五六萬人口的縣城，新建大型住宅項(xiàng)目五六個，大的面積100多萬平方米，能夠把縣城已有居民都裝進(jìn)去。幾十層的高樓立在荒地里，像在土地里插進(jìn)幾排筷子。
這樣的情況不僅發(fā)生在廣東。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，盡管10月70個城市環(huán)比上漲的城市仍有65個，但據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年1－10月，鎮(zhèn)江等7個中小城市土地出讓金同比下降，其中常州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江的降幅超過五成。
在一二線城市執(zhí)行限購政策初期，不少開發(fā)商布局中小城市，然而，從今年以來，恒大、萬科、中海、保利等上市房地產(chǎn)企業(yè)明顯加大了在一線城市的拿地力度。一些業(yè)內(nèi)人士的解讀是：很多房企已經(jīng)意識到部分中小城市房地產(chǎn)市場接近飽和，也意味著中國房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)從1998年房改之后的全面飄紅開始進(jìn)入到市場的深度分化。
新建房成投資投機(jī)品
十八屆三中全會提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的用地市場，鼓勵農(nóng)村集體用地和國有土地同權(quán)同價，推動農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口向市民化轉(zhuǎn)變，都給了中小城鎮(zhèn)很多發(fā)展機(jī)會，但新型城鎮(zhèn)化的核心是人，絕非給圈地造城的傳統(tǒng)模式提供了一根救命稻草。
廣東省政府參事、廣東縣域經(jīng)濟(jì)研究與發(fā)展促進(jìn)會會長陳鴻宇表示，通過研究發(fā)現(xiàn)，廣東省2011年的縣域人口占總?cè)丝?2.3%，2012年卻下降到42.15%。
常住人口逐年下降、人口緩慢流出，如果房地產(chǎn)開發(fā)仍然大干快上，則會造成很多的住宅空置。“開發(fā)商沒有能力，但政府有沒有算一筆賬，助力城鎮(zhèn)化的房子有多少賣給新居民了？”這是一位知名房地產(chǎn)開發(fā)商的疑問。
本來房企助力城鎮(zhèn)化，新建的房子應(yīng)該多數(shù)提供給新居民，但包括這名開發(fā)商在內(nèi)不少開發(fā)商通過銷售的直觀感覺是：中小城市新建房屋很大一部分是賣給了二套以上住房擁有者，成為投資投機(jī)品。
人為圈地造城是災(zāi)難
廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲表示，房地產(chǎn)出現(xiàn)問題，不僅是開發(fā)商的責(zé)任，而是地方政府有沒有轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，有沒有執(zhí)行科學(xué)的發(fā)展觀念，還是執(zhí)著于過去的圈地造城的傳統(tǒng)觀念。
“地方政府的布局和構(gòu)思必須發(fā)生改變，如果是以圈地開發(fā)為目的，完全人為建造一些城鎮(zhèn)，會是一個災(zāi)難”。暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛表示。
中國房地產(chǎn)研究會副會長、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認(rèn)為，隨著明年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速逐步放緩趨穩(wěn)，GDP的變化也會直接影響和傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場，“過去30年GDP平均增速9.8%的房地產(chǎn)市場和預(yù)測增速7.5%的房地產(chǎn)市場肯定是不同的”。
專家表示，無論是開發(fā)商還是地方政府都需要進(jìn)行深度調(diào)整。對政府而言，經(jīng)濟(jì)增速放緩帶來的內(nèi)需調(diào)整、土地出讓增速放緩等因素，在倒逼地方轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，而開發(fā)商也必須根據(jù)供需情況精準(zhǔn)估計(jì)需求空間。
對此，蔡穗聲建議，中小城市發(fā)展房地產(chǎn)，不能生搬硬套一二線城市品牌房企的開發(fā)和營銷模式，不僅僅是單一的住宅開發(fā)，而應(yīng)包括商業(yè)地產(chǎn)、休閑旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)，企業(yè)應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展，發(fā)展和延長特色的產(chǎn)業(yè)鏈條。
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