火熱的上海土地市場(chǎng)爆出冷門(mén)，總起始價(jià)達(dá)59.5億元的上海黃浦五里橋街道商辦用地以底價(jià)成交。
競(jìng)得者是前身為盛高置地的綠地香港控股有限公司，12月11日，綠地香港以底價(jià)59.5億元競(jìng)得上述地塊，折合樓面價(jià)24231元/平方米，這也是上海今年總價(jià)第二高的經(jīng)營(yíng)性用地。
而該次拿地也是繼11月4日綠地香港競(jìng)得上海浦東地塊后，再次出手在上海拿地。
近60億摘地
據(jù)綠地香港最新公告，旗下間接全資子公司True Thrive Investment Limited通過(guò)上海土地交易事物中心以底價(jià)59.5億元競(jìng)得該黃浦區(qū)五里橋街道地塊。
出讓文件顯示，黃浦區(qū)五里橋街道99街坊2/2宗地塊、7/2宗地塊，出讓面積為64980平方米，容積率方面，99街坊2/2宗地塊為3.0，99街坊7/2宗地塊為2.0，掛牌起始價(jià)59.5億元，競(jìng)買(mǎi)保證金11.9億。
地塊位于上海市黃浦區(qū)東至蒙自路，南至龍華東路，西至魯班路，北至規(guī)劃綠化。規(guī)劃為商業(yè)、辦公室及住宅用途，規(guī)劃建筑面積為24.56萬(wàn)平方米。
以該規(guī)劃建筑面積計(jì)算，該地塊成交樓面價(jià)折合24231元/平方米，遠(yuǎn)低于近期出讓的黃浦區(qū)其他地塊。
資料顯示，11月29日，黃浦區(qū)淮海中路街道45街坊17/2宗商辦地塊，以11.04億成交，樓面價(jià)約42821元/平方米；而早前出讓的黃浦區(qū)老西門(mén)街道673街坊1/1宗地商辦地塊，則以17.75億成交，折合樓面價(jià)約34058.5元/平米。
對(duì)此，中房信研究總監(jiān)薛建雄分析稱(chēng)，政府跟綠地應(yīng)該是有合作，通過(guò)勸退別的企業(yè)達(dá)成這樣的結(jié)果。
事實(shí)上，五里橋街道地塊位于黃浦江邊，是上海最好的地段之一。而此次競(jìng)拍只有兩家房企參與，與上海土地市場(chǎng)火爆的大環(huán)境極為不符，同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉也表示，"這個(gè)地塊似乎就是為這兩家"量身定做""。
"地塊總價(jià)較高，起拍總價(jià)就在59.5億元，不是一般中小型房企可以參與的，應(yīng)該以品牌房企參與為主。"張宏偉指出，從這個(gè)角度來(lái)講，總價(jià)較高導(dǎo)致品牌企業(yè)競(jìng)拍時(shí)比較謹(jǐn)慎，最終以底價(jià)成交。
薛建雄則認(rèn)為，政府擔(dān)心地塊底價(jià)定高，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)得很慢，會(huì)影響當(dāng)屆政府政績(jī)。"綠地在該區(qū)域已有兩個(gè)項(xiàng)目是很快就做起來(lái)了，政府也希望是像綠地這種快速滾動(dòng)的企業(yè)去開(kāi)發(fā)。"
綠地香港在公告中亦表示，地塊位于上海黃金地段，并為上海發(fā)展主要焦點(diǎn)。該地塊所在地區(qū)就住宅、辦公室及商業(yè)物業(yè)而言均具增長(zhǎng)潛力。公司擬于該土地上發(fā)展混合用途房地產(chǎn)項(xiàng)目。
董事會(huì)認(rèn)為，該發(fā)展項(xiàng)目為具增長(zhǎng)潛力及位于黃金地段之優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，因此長(zhǎng)遠(yuǎn)而言將對(duì)本集團(tuán)造成正面影響，并為本集團(tuán)帶來(lái)穩(wěn)定的投資收入。
土地款方面，綠地香港稱(chēng)旗下True Thrive Investment Limited與上海黃浦國(guó)土局將于2014年3月11日或之前訂立土地使用權(quán)出讓合同，而土地代價(jià)余額(保證金之外)則須于土地使用權(quán)出讓合同日期起計(jì)一個(gè)月內(nèi)支付。
借殼后的轉(zhuǎn)變
雖然綠地香港近期掠地不斷，但以接近60億元大手筆拿地尚屬首次。越來(lái)越闊綽的動(dòng)作，已同被綠地集團(tuán)借殼前的前身盛高置地漸行漸遠(yuǎn)。
據(jù)綠地香港12月11日公布的最新銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，前11個(gè)月合約銷(xiāo)售面積為32.68萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)46%；對(duì)應(yīng)合約銷(xiāo)售金額約32.74億，同比增長(zhǎng)33%。期內(nèi)平均合約售價(jià)為10022元/平方米。
回顧盛高置地發(fā)布的最后一次月報(bào)，即7月份月報(bào)，盛高置地1月至7月合約銷(xiāo)售面積為18萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8%；對(duì)應(yīng)合約銷(xiāo)售金額約19.14億元，同比增長(zhǎng)7%。集團(tuán)平均合約售價(jià)為10631元/平方米。
綠地香港業(yè)績(jī)逐步向好，現(xiàn)在已經(jīng)很難將之與當(dāng)初陷入業(yè)績(jī)虧損高負(fù)債壓頂?shù)氖⒏咧玫芈?lián)系起來(lái)。
翻閱歷史資料，5月8日晚，盛高與綠地聯(lián)合宣布，綠地以30億港元認(rèn)購(gòu)盛高60%股份，盛高置地將更名為"綠地香港控股有限公司"。
彼時(shí)盛高置地已經(jīng)處于危機(jī)之中。從2011年開(kāi)始，盛高業(yè)績(jī)大幅下滑。數(shù)據(jù)顯示，2011年集團(tuán)合約銷(xiāo)售額約為32.07億元，比上年63.9億元大降近一半，合約建筑面積總額達(dá)18.89萬(wàn)平方米，按年跌60.8%。
2012年集團(tuán)收入僅為17.7億元，較此前一年銳減69%，同時(shí)凈虧損達(dá)到9.38億元。資產(chǎn)負(fù)債率已高達(dá)81.3%，而凈資產(chǎn)負(fù)債率更高至435%。
陷入危機(jī)中的盛高也采取了一系列的措施進(jìn)行自救。通過(guò)貸款和發(fā)行票據(jù)融資之外，盛高還出售項(xiàng)目套現(xiàn)以求脫困。
今年1月6日，盛高以10.9億元將間接持有的無(wú)錫新都房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司60%的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給了無(wú)錫太湖新城發(fā)展集團(tuán)；2012年11月21日，？盛高向獨(dú)立第三方出售上海市黃浦區(qū)地塊及辦公室大樓，總代價(jià)9500萬(wàn)元；2012年6月30日，盛高將無(wú)錫26.3萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，以9.65億元的出售給了恒大地產(chǎn)。
但最終盛高接受綠地集團(tuán)30億港元認(rèn)購(gòu)60%股份，成為其香港上市平臺(tái)。彼時(shí)標(biāo)普曾表示，綠地控股簽署協(xié)議收購(gòu)盛高置地后，盛高置地的業(yè)務(wù)狀況和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)改善。
穆迪也稱(chēng)，綠地控股的信用狀況較盛高置地強(qiáng)很多，盛高置地若成為綠地控股唯一海外上市平臺(tái)，可能會(huì)獲顯著支持。
而據(jù)綠地此前表態(tài)，要把所有項(xiàng)目逐步過(guò)渡到上市公司中，擴(kuò)大上市公司資產(chǎn)從而實(shí)現(xiàn)整體上市。
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