房屋是夫妻共有財(cái)產(chǎn)的重要組成部分。按理說(shuō)，轉(zhuǎn)讓共有財(cái)產(chǎn)之前，夫妻雙方理應(yīng)進(jìn)行協(xié)商并達(dá)成一致意見(jiàn)，然而實(shí)踐中，一方轉(zhuǎn)讓共有房屋后，遭到另一方極力反對(duì)的案例卻屢有發(fā)生。廣東博浩律師事務(wù)所的胡周雄律師認(rèn)為，判斷一方擅自轉(zhuǎn)讓其名下的夫妻房產(chǎn)是否有效，著重點(diǎn)在于買(mǎi)受人是否屬于善意取得。

 

善意取得則合同有效

 

胡周雄稱(chēng)，如果買(mǎi)受人是善意取得，則房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)是善意的，已支付合理的對(duì)價(jià)且房屋已過(guò)戶到其名下，房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。依據(jù)《物權(quán)法》第十七條規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)是權(quán)利人享有該房屋的公示憑證。依據(jù)物權(quán)公示原則，一般人即可認(rèn)為房屋的登記權(quán)人即為所有權(quán)人并與之進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易。

 

為保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)的交易安全和占有秩序，最高人民法院關(guān)于《審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條更是明確規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。”

 

訂立合同有惡意則無(wú)效

 

買(mǎi)受人訂立合同時(shí)存在惡意，則合同無(wú)效。房屋轉(zhuǎn)讓行為中，惡意與善意相對(duì)而言，屬于例外情況。比如買(mǎi)受人與出賣(mài)人屬朋友、親屬等特殊關(guān)系，明知該房屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，或更甚者，買(mǎi)受人不需要支付合理的對(duì)價(jià)或根本不需要支付對(duì)價(jià)即可獲得房屋所有權(quán)，另一方可以出賣(mài)人無(wú)處分權(quán)或第三人存在惡意為由主張合同無(wú)效。對(duì)此，《合同法》第五十二條規(guī)定：惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人利益的合同無(wú)效。

 

胡周雄表示，誠(chéng)信原則是民法的基本原則，蓄意損害第三人利益的不法行為必將面臨被徹底否認(rèn)的法律后果。