據(jù)法國《歐洲時報》德國版報道，今年德國房地產(chǎn)市場依舊活躍，各大城市的房價繼續(xù)飆升。德國政府以比其他歐洲國家更高的收益率吸引了越來越多的國外投資者，同時，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)今年的銷售額預計將攀升至金融危機后的最高水平。在德國房地產(chǎn)市場不斷升溫的大背景下，在德華人也加入了購房大軍。

 

華人購房心聲：在德安居置業(yè) 兼顧投資收益

 

來到德國的第10年，吳蔚住進了新屋。這個屬于他的新家有二室一廳，使用面積69平米，位于一棟六戶住宅的頂層，還附帶有獨立車庫和地下室。目前，吳蔚已經(jīng)在這棟建于1994年的房子里生活了近兩年的時間。面對記者的采訪，他談到了購房的原因，回憶起找房的經(jīng)歷。他希望，自己的想法能給眾多渴望在德國安家的華人以啟示。

 

2011年春末夏初，吳蔚有了購房的打算。經(jīng)過四五個月的尋找，他敲定了房子。2012年元旦，他正式入住新家。

 

不少華人在德購房，是出于家庭安穩(wěn)的考慮。而目前單身的吳蔚，顯然有著不一樣的想法。他說：“在德國生活久了，我習慣并喜歡上了這里的生活。身在青島的父母給我建議，德國房價還不算高，如有可能就在這邊買房子。我考慮到德國房市穩(wěn)定，買下的房產(chǎn)至少能夠保值。比如我現(xiàn)在在博登湖旁邊的住所，將來升值的空間也大。作為過渡性的住房，五年后我把它租出去，屆時也會有不少收益。”

 

對近兩年的新居生活，吳蔚表示滿意。他是如何尋得心儀住房的呢？除了房子價格和地理位置，他還比較關(guān)注物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量以及社區(qū)鄰里的氛圍。他說：“細節(jié)能反映很多問題。看房的時候，留意樓道干凈程度以及草坪花圃的修整情況，就能看出物業(yè)好壞。”關(guān)于對鄰居的選擇，吳蔚提到了德國朋友給他的建議。他解釋道：“不傾向于和很多俄羅斯人或土耳其人做鄰居。并不是歧視他們，而是覺得大家在不少生活細節(jié)上有差異。”看房子的時候，吳蔚會主動地和樓道里的鄰居打招呼。對方反應熱情友善抑或謹慎冷漠，這也是他挑選居所的打分項。

 

如今，吳蔚與物業(yè)溝通順暢，與鄰里相處融洽。對于在德安家，他希望以自身找房的經(jīng)歷，給與他情況相似的華人一些借鑒。

 

警惕租戶陷阱 維權(quán)費時費力

 

華人進軍德國房地產(chǎn)市場，不少人將心儀居所收入囊中。然而陽光伴隨著陰影，購房會否遭遇陷阱呢？來德10年的韓宇，如今每天關(guān)注房產(chǎn)網(wǎng)站，期待有一天能找到合適住房。他向記者談到了找房過程中的陷阱，告誡華人購房者保持警惕。

 

韓宇自一年前考慮購房，各處房子實地考察已半年有余。他尋找二手房時，不免遇上一些帶有租戶的房子。他特別提醒購房者，謹慎對待含租戶的居室。他說：“一般情況下，自住房比同等條件的投資房(指含租戶的房子)貴一些。于是，一些心懷鬼胎的房主在和你接洽的時候，會拿出一份協(xié)議，協(xié)議上表示目前的租戶會在幾個月后搬離。購房者自然很高興，以為自己即將到手的是一套自住房，也因此接受了一個偏高的價格。可是幾個月后，租戶卻搬不走了。從法律角度出發(fā)，相比房主，租戶處于弱勢的地位，他們的權(quán)益會受到德國法律多方面的保護。到時候即使租房協(xié)議到期，在租戶還沒找到新去處的情況下，要他們搬走并不容易。”韓宇還提到身邊一個德國朋友，新買了房子已近一年時間，但卻還要另外租房子住，正是因為房子被租客“占領(lǐng)”了。韓宇表示，屆時即便打官司也不一定有滿意的結(jié)果。單單等待法院傳票、官司持續(xù)半年時間，判定結(jié)果執(zhí)行再耗時一年半，前后兩年都不確定能否搬進自己的住房。“又耗時間又耗精力，打官司也需一筆費用。”他無奈地說道。

 

因此，韓宇更傾向于買自住房。不帶租戶的房子可以免去很多麻煩，這是他的理由。他說：“一方面網(wǎng)絡(luò)上房產(chǎn)騙子不少，另一方面現(xiàn)在好房子一出來很快就被預訂，所以找房子要謹慎，這個事情急不來。”

 

專家房產(chǎn)分析：房產(chǎn)投資評估不應過于樂觀

 

德國一家華人咨詢有限公司的創(chuàng)始人王女士向記者解釋了房地產(chǎn)市場升溫的緣由，并給欲購房的華人提出了自己的建議。

 

談起近年來德國房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況，王女士說：“據(jù)我們觀察，德國房地產(chǎn)市場自2010年開始活躍。房價上揚很快，另一方面實際交易量也一直在增長。比如在法蘭克福，無論是每平米達到8000歐元的中高檔住房，還是每平米4500至5000歐元的中檔樓盤，都賣得很快。購買者中，不僅有德國當?shù)氐耐顿Y者，還有來自英國、俄羅斯等國的國際大買家。”對于接下來幾年的市場預測，王女士謹慎地表示，這兩年的房地產(chǎn)市場還會保持不錯的態(tài)勢，但往后的發(fā)展狀況會受銀行利息等很多因素影響，長期的市場前景并不容易評估。

 

提及近兩年市場火熱的原因，王女士表示銀行貸款利率、儲蓄利率的下調(diào)是一個重要因素。她說：“10年期貸款，利率僅僅在2%至3%之間；在住房綠色節(jié)能設(shè)計達到一定標準的情況下，5萬歐元貸款額度的利率甚至才1.5%左右。”

 

在金融危機下歐洲多國風雨飄搖，德國成為一個相對安全的港口。與西班牙、意大利等國失業(yè)率的居高不下相比，德國就業(yè)市場仍被看好。很多歐洲人來德國就業(yè)，導致德國的常住人口開始攀升。王女士補充道：“相比10年前，銀行利息大幅下調(diào)，加上不斷增長的人口，市場的需求就增大了。以法蘭克福為例，它已經(jīng)是一個比較成熟的社區(qū)，建房空地不多，基本上是在舊有住房拆遷基礎(chǔ)上新建樓盤。房源少，整個市場目前呈現(xiàn)供不應求的狀況。”

 

在王女士看來，華人在德購房于2011至2012年間達到小高潮。出于對中國房地產(chǎn)市場前景的擔憂，在德國銀行降息舉措的推動下，猶豫不決的投資者就果斷地做出了選擇。王女士談到華人購房群體時說：“很多父母就為自己在德國留學的孩子買了房子。此外，現(xiàn)在投資移民的人不少，中國商人到了德國后也愿意在這里安家。通過房產(chǎn)中介購房的人群里，中國投資商還是占多數(shù)。在德國生活多年的華人，相當一部分都可以自己購房。”

 

談及華人購房關(guān)注點時，王女士也為他們提供了建議。她說：“華人在德投資房地產(chǎn)，購買中小戶型的房子居多。他們主要關(guān)注的就是房價。我個人覺得，投資者還應該考慮樓盤的地理位置、居住環(huán)境和社區(qū)氛圍，比如是否位于歷史文化城區(qū)，社區(qū)居民生活是否和諧等。因為這些因素都決定著今后的房屋出租狀況。另一方面，萬一今后房地產(chǎn)市場冷卻，各方面條件良好的房子還能夠繼續(xù)保值。”

 

王女士告誡購房者在做投資回報預測時，不應過于樂觀。她解釋道：“決定進行按揭貸款時，應該評估自己是否有足夠的承受能力。比如，預計2.5%的房租年增長率是否真的能夠達到？如果房子出現(xiàn)幾個月的空置，這種風險是否能承受？房產(chǎn)保有10年后再出售，有盈利無需上稅。但如果10年內(nèi)轉(zhuǎn)手賣出，不僅手續(xù)費高，盈利還需要繳納稅款。投資房地產(chǎn)不像投資股票可以隨時抽身。它是中長期投資，應做好長期規(guī)劃。”

 

房產(chǎn)經(jīng)紀人：德國房地產(chǎn)市場更穩(wěn)定安全

 

當前德國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)怎樣的局面？近年來，華人購房有何趨勢？圍繞華人在德購房的話題，記者走訪了法蘭克福一家房產(chǎn)經(jīng)紀公司。總經(jīng)理張女士針對目前市場變化等問題表達了自己的看法。

 

張女士從事室內(nèi)設(shè)計多年，于2007年投身房地產(chǎn)。她在談及五六年來華人在德購房的趨勢與特點時說：“2008年前后，在德華人購買的基本上是自住房。我最早接觸的一個投資房地產(chǎn)的客戶，也是在2008年，但這種情況在當時還屬于極少數(shù)。自2011年起，中國來德投資房地產(chǎn)的商人就越來越多。目前公司的業(yè)務(wù)里，華人購房用于自住和投資的比例已經(jīng)基本對半。華人購買自住房會選擇好一點的房子，價格基本在30萬歐元以上。中國來德投資的商人則更傾向于選擇中小戶型的房產(chǎn)。”

 

華人在德購房逐漸增多的背后，有何原因可循呢？

 

張女士提到了她剛進入房地產(chǎn)行業(yè)時的市場環(huán)境，“在2008年全球經(jīng)濟危機的背景下，很多歐洲國家受到了很大影響。而由于工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，法律體系比較健全，相對而言，德國經(jīng)濟受到的影響并不大。”

 

接著她談到法蘭克福房地產(chǎn)市場，并對其逐漸升溫的原因做了分析。她說：“2008年起，很多大城市房價已經(jīng)漲得很高，比如漢堡和慕尼黑。法蘭克福的房價大概從兩年前才開始上升。許多華人選擇在法蘭克福購房，也是因為這里有房價優(yōu)勢。”此外，德國3%左右的購房貸款利息、銀行不斷下調(diào)的儲蓄利息以及不斷上漲的房屋租金，都是越來越多人決定購買房子的潛在因素。

 

除了提供給購房者的補助，德國政府推行的舉措也在刺激著房地產(chǎn)市場的開發(fā)。張女士表示，法蘭克福市政府設(shè)立支持項目，比如火車站周邊的房屋改造項目、廉租房建設(shè)項目，市政府會給開發(fā)商提供一定的資金補助。

 

相比中國房地產(chǎn)持續(xù)升溫的態(tài)勢，德國房地產(chǎn)市場更加穩(wěn)定、安全，泡沫破裂的風險更小。這是華人選擇在德國購房的一個重要原因。張女士補充道：“俗話說，不把雞蛋放在一個籃子里。中國的高收入人群會拿出兜里的一部分資金，到德國投資房地產(chǎn)。另一方面，經(jīng)過多年的奮斗，在德華人的收入逐漸穩(wěn)定、增多，在德國購買住房成為可能。”

 

對于在德投資房地產(chǎn)，張女士提到華人應著重關(guān)注的兩個要素。她說：“首先是質(zhì)量安全問題。盡管屬于‘德國制造’，質(zhì)量問題同樣不可避免。雖然新建商品房有五年保修期，但是一旦房子出了質(zhì)量問題，后續(xù)的麻煩也很多。再者是房屋的租金回報率問題。目前一般的公寓，租金回報率大概是4%左右?；貓舐试礁撸孔幼匀桓档猛顿Y。”