當(dāng)城市遇見綜合體

 

中國(guó)正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)綜合體的四倍。

 

位于山東省臨沂市新的城市商業(yè)中軸線的核心位置上，一個(gè)建筑面積50萬(wàn)平方米，總投資40億元的城市綜合體（專題閱讀）項(xiàng)目正在進(jìn)行中?，F(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)資深總建筑師、同濟(jì)大學(xué)教授邢同和是這個(gè)項(xiàng)目的總規(guī)劃設(shè)計(jì)師之一。眼下，邢同和與他的團(tuán)隊(duì)仍不斷在和地方政府、開發(fā)商（專題閱讀）協(xié)商和修改規(guī)劃方案。

 

“現(xiàn)在臨沂當(dāng)?shù)乜拐鹨筇岣吡?，建多高得重新?jì)算。”邢同和告訴《瞭望東方周刊》，“政府希望蓋得高一點(diǎn)，因?yàn)楫吘故窃诔鞘兄行妮S上，是城市的標(biāo)志性建筑，但是開發(fā)商要考慮成本是否能夠得到回報(bào)，我們也要考慮當(dāng)?shù)啬軌蛉菁{多大的體量。”

 

“城市綜合體的開發(fā)不是一件簡(jiǎn)單的事情，一方面要規(guī)劃城市綜合體的密度，另一方面還要尊重市場(chǎng)的需要。”邢同和說(shuō)。

 

走進(jìn)中國(guó)城市，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)又一個(gè)城市綜合體不是已“完工”，就是在“完工”的過(guò)程中。在這一場(chǎng)又一場(chǎng)的城市綜合體的狂歡盛宴中，“政府規(guī)劃”和“市場(chǎng)需要”依舊不分伯仲。

 

全國(guó)“開花”

 

所謂“城市綜合體”，即是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。

 

一般來(lái)說(shuō)，酒店、寫字樓、購(gòu)物中心三大功能是城市綜合體最基本的業(yè)態(tài)組合。

 

城市綜合體建設(shè)已經(jīng)成為不少地方工作報(bào)告中的一部分。

 

2013年3月，貴州省人民政府官網(wǎng)刊登了省辦公廳印發(fā)的《貴州省促進(jìn)100個(gè)城市綜合體健康發(fā)展2013年工作方案》，其中要求，“2013年重點(diǎn)抓好22個(gè)城市綜合體建設(shè)，按照體現(xiàn)山區(qū)城市特點(diǎn)、民族文化特色、生態(tài)文明特征的要求，探索具有貴州風(fēng)格的城市綜合體建設(shè)新路子。”

 

貴州省十二屆人大一次會(huì)議通過(guò)的《政府工作報(bào)告》指出，要重點(diǎn)打造100個(gè)城市綜合體。“根據(jù)省委、省政府的安排部署，在各市(州)上報(bào)城市綜合體項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，我省共篩選出129個(gè)項(xiàng)目納入100個(gè)城市綜合體建設(shè)。通過(guò)100個(gè)城市綜合體示范帶動(dòng)，全省城市綜合體將拉動(dòng)城鎮(zhèn)化率提升3個(gè)百分點(diǎn)左右，直接完成投資1000億元左右，直接和間接拉動(dòng)投資約10000億元左右。”

 

在華北，2013年5月，河北省正式出臺(tái)《關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見》明確提出，要推動(dòng)45個(gè)投資規(guī)模10億元以上的商業(yè)綜合體建設(shè)。

 

在西南，2013年9月，在云南城鄉(xiāng)人居環(huán)境提升行動(dòng)暨城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，云南省委副書記、省長(zhǎng)李紀(jì)恒提出要強(qiáng)化市場(chǎng)運(yùn)作，鼓勵(lì)和支持經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、運(yùn)作水平高、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)足的投資主體開發(fā)建設(shè)城市綜合體。“力爭(zhēng)5年內(nèi)，全省規(guī)劃建設(shè)100個(gè)以上綜合度高、帶動(dòng)性強(qiáng)、影響力大的城市綜合體。”

 

目前，云南省的16個(gè)州市正在積極申報(bào)城市綜合體項(xiàng)目。

 

《揚(yáng)州晚報(bào)》2013年7月的一篇報(bào)道援引揚(yáng)州市商務(wù)局資料稱，“2013年全市共有13個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，目前有10個(gè)正在開工建設(shè)，3個(gè)項(xiàng)目正在做前期準(zhǔn)備。從投資規(guī)模來(lái)看，總投資額在20億元以上的有6個(gè)，最大的是西湖核心區(qū)商業(yè)綜合體，總投資達(dá)60億元。”

 

兩個(gè)月后，揚(yáng)州市首部城市綜合體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)編制完畢，稱“符合一定標(biāo)準(zhǔn)的在建項(xiàng)目將有政策扶持”。這份被稱為城市綜合體“揚(yáng)州標(biāo)準(zhǔn)”規(guī)定，今后在揚(yáng)州能夠被認(rèn)定為“城市綜合體”的，必須是投資10億元以上，并具有商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛或交通等3項(xiàng)功能以上的項(xiàng)目。“根據(jù)城市發(fā)展需要，揚(yáng)州市投資規(guī)模達(dá)到20萬(wàn)平方米的在建或?qū)⒔ňC合體，有望得到政策扶持。”

 

根據(jù)公開報(bào)道的資料統(tǒng)計(jì)，2016年，杭州要向市場(chǎng)投放100多個(gè)商業(yè)綜合體；上海則宣稱2011年至2013年，要新增50多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目……

 

房地產(chǎn)流通服務(wù)商“易居中國(guó)”的相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2011年至2015年間，全國(guó)20座重點(diǎn)城市新增城市綜合體總量預(yù)計(jì)超過(guò)1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部的新城。

 

“現(xiàn)在的地方政府很聰明”  

 

城市綜合體建設(shè)的快速擴(kuò)張，“看得見的手”起著不可忽視的作用。

 

根據(jù)成都已經(jīng)出臺(tái)的政策，對(duì)于納入2012年度市級(jí)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重大項(xiàng)目管理的商業(yè)綜合體和規(guī)劃內(nèi)商品市場(chǎng)項(xiàng)目，凡其商業(yè)設(shè)施于2012年12月31日前竣工并投入運(yùn)營(yíng)的，每個(gè)項(xiàng)目給予50萬(wàn)元開業(yè)營(yíng)銷補(bǔ)貼。

 

重慶也有類似的政策優(yōu)惠：《渝北區(qū)促進(jìn)商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展扶持辦法(試行)》，送上政策“大禮包”，刺激全區(qū)商貿(mào)流動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展：建購(gòu)物中心最高獎(jiǎng)600萬(wàn)元、網(wǎng)企年銷破10億元獎(jiǎng)500萬(wàn)元、引來(lái)世界500強(qiáng)獎(jiǎng)100萬(wàn)元。

 

云南省相關(guān)政策規(guī)定，對(duì)符合條件的城市綜合體項(xiàng)目，省政府將在土地、金融、稅收等政策上予以扶持，以特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等優(yōu)質(zhì)資源為引導(dǎo)，統(tǒng)籌各類建設(shè)資金，積極配套建設(shè)好城市綜合體周邊基礎(chǔ)設(shè)施。推行城市綜合體項(xiàng)目審批代辦制，凡城市綜合體項(xiàng)目，投資者均可提出申請(qǐng)，由當(dāng)?shù)卣匆?guī)定實(shí)行免費(fèi)代辦服務(wù)。

 

“現(xiàn)在的地方政府很聰明。住宅賣完就結(jié)束了，收不到稅收，不能帶來(lái)持續(xù)的效益；但是城市綜合體就不同了，既能創(chuàng)造就業(yè)，還能持續(xù)稅收，而且這還屬于城鎮(zhèn)化的過(guò)程，無(wú)論從哪方面衡量都會(huì)很好看。所以地方政府會(huì)鼓勵(lì)開發(fā)商，土地以很便宜的價(jià)格給開發(fā)商，給予相關(guān)政策的扶持。政府推動(dòng)、政策支持，再加上本身市場(chǎng)也有一定的需求，所以城市綜合體的開發(fā)，一不小心就會(huì)過(guò)量。” 中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟對(duì)《瞭望東方周刊》說(shuō)。

 

地方政府與開發(fā)商的偏好為城市綜合體的設(shè)計(jì)、建設(shè)提供了一個(gè)絕無(wú)僅有的大市場(chǎng)。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，中國(guó)正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍。也就是說(shuō)，16倍于現(xiàn)在數(shù)量的城市綜合體將矗立在中國(guó)東西南北的城市中。

 

“商業(yè)項(xiàng)目在美洲已經(jīng)很落寞了，建新項(xiàng)目也不多。而現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的實(shí)力增強(qiáng)，在政府政策的鼓勵(lì)下，開發(fā)商更偏好于做城市綜合體，做商業(yè)。” 來(lái)自Aedas的建筑師執(zhí)行董事、設(shè)計(jì)師Josh告訴《瞭望東方周刊》。

 

“開發(fā)商把地拿下來(lái)之后，第一選擇就是什么都不蓋，囤地。第二選擇是蓋住宅，套現(xiàn)比較快。但現(xiàn)在政府推出政策，打擊這些做法，所以城市綜合體成為一個(gè)比較好的選擇。我們遇到的都是一些大的綜合體開發(fā)，開發(fā)商會(huì)把商場(chǎng)、酒店、住宅等等每部分分配得比較恰當(dāng)，確保不會(huì)虧本。” Josh說(shuō)。

 

開發(fā)商的探索

 

地方政府的優(yōu)惠政策已經(jīng)列出，能否分一杯羹，全憑開發(fā)商（專題閱讀）自己的本事了。

 

陳晟向本刊記者分析了一個(gè)案例：萬(wàn)達(dá)。“萬(wàn)達(dá)大規(guī)模復(fù)制的是金街系列模式，這種模式是敞開的，它有著對(duì)外銷售的銜接。比如，萬(wàn)達(dá)有個(gè)城市綜合體（專題閱讀）項(xiàng)目，其中的步行街成本是16億元，但是購(gòu)物中心商鋪就賣了23億元，萬(wàn)達(dá)自己還持有一部分。”快速的資金回籠使萬(wàn)達(dá)能夠迅速再去復(fù)制、擴(kuò)張。

 

“城市綜合體”中的商務(wù)公寓等住宅產(chǎn)品銷售，因?yàn)椴幌拶?gòu)，可以有效地變現(xiàn)回款。出售這些物業(yè)實(shí)現(xiàn)資金回籠，這使得開發(fā)商有能力對(duì)商業(yè)部分實(shí)現(xiàn)自持經(jīng)營(yíng)。

 

而綠地集團(tuán)則在做著另外一件事情：在城市綜合體的建設(shè)中，搶占超高層建筑。

 

2012年7月，位于成都東部新城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)的468米大型超高層城市綜合體項(xiàng)目---成都綠地中心正式開工奠基，該項(xiàng)目由綠地集團(tuán)投資120億元開發(fā)建設(shè)，建成后將成為西南第一高樓和成都首屈一指的城市新地標(biāo)。

 

在此之前，綠地在地標(biāo)性建筑上已經(jīng)步入了快車道。綠地將其在全國(guó)范圍內(nèi)陸續(xù)打造的一批超高層區(qū)域地標(biāo)性建筑，統(tǒng)一冠名為“綠地中心”。

 

“標(biāo)志性建筑也是一些城市綜合體的特點(diǎn)，綠地做的就是搶占中國(guó)的制高點(diǎn)。”邢同和介紹。

 

雖然舉國(guó)在建，但對(duì)于“城市綜合體”的認(rèn)識(shí)，也不過(guò)短短十幾年時(shí)間。

 

“對(duì)于城市綜合體的大規(guī)模建設(shè)，從2010年才開始啟動(dòng)。商鋪和住宅賣掉，回籠資金，然后再?gòu)?fù)制，開發(fā)新的城市綜合體。這是中國(guó)特色，國(guó)外沒(méi)有的，國(guó)外主要靠基金模式發(fā)展。”陳晟說(shuō)。

 

城市綜合體的開發(fā)建設(shè)因涉及諸多行業(yè)，并非一般的開發(fā)商能勝任。但，即使是這樣，從沒(méi)有過(guò)商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商也希望涌入城市綜合體的開發(fā)大潮中來(lái)。

 

“我們做設(shè)計(jì)的，不能左右業(yè)主作決定，不能決定是不是該開發(fā)，我們只能在做項(xiàng)目的時(shí)候，就拿到的設(shè)計(jì)條件給業(yè)主提供一些意見，把以往的經(jīng)驗(yàn)告訴給他們。”Josh說(shuō)，“但是開發(fā)商還是要自己做好功課，得知道自己能承擔(dān)多大體量的城市綜合體的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。”

 

空置率逐年提高

 

“預(yù)計(jì)中國(guó)未來(lái)會(huì)出現(xiàn)2500個(gè)城市綜合體，這是一個(gè)非常巨大的數(shù)字。”陳晟說(shuō)，“中國(guó)有289個(gè)地級(jí)市，這樣2500個(gè)綜合體平均算下來(lái)可能并不算多，但是存在著大量的錯(cuò)配。”

 

陳晟所指的錯(cuò)配，是指一個(gè)城市在城市大小、人口多少以及購(gòu)買力強(qiáng)弱等因素影響下，與城市綜合體總體體量不相符合。“比如，有的縣、地級(jí)市沒(méi)有城市綜合體，但是有的地方綜合體卻大量空置。”

 

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化峰會(huì)發(fā)布的《2013中國(guó)城市綜合體過(guò)熱預(yù)警報(bào)告》中顯示，中國(guó)城市綜合體(購(gòu)物中心)空置率在逐年提高。

 

這份報(bào)告介紹，2012年中國(guó)二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%，而在一線城市，空置率從2011年的7.9%增加至8.4%。其中，兩個(gè)城市這個(gè)現(xiàn)象較為嚴(yán)重：沈陽(yáng)、成都，購(gòu)物中心空置率分別為24%和16.2%；廣州空置率達(dá)到10.2%，而2011年這一數(shù)字還是4%。

 

《2013-2017年中國(guó)城市綜合體行業(yè)投資與趨勢(shì)分析報(bào)告》的數(shù)據(jù)則透露，2012年1~6月份，全國(guó)商品房銷售同比下降10.0%。其中，住宅銷售面積下降11.2%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)7.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)2.5%。商品房銷售額同比下降5.2%，其中，住宅銷售額下降6.5%，辦公樓銷售額下降1.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)5.4%。

 

“事實(shí)上，中國(guó)的商業(yè)用地一直是供大于求的，而且從2003到現(xiàn)在，國(guó)家從未對(duì)商業(yè)用地進(jìn)行過(guò)任何調(diào)控，大量城市綜合體的建設(shè)，造成的浪費(fèi)很可惜。”陳晟解釋說(shuō)，“即使在上海，人口那么多，消費(fèi)力那么強(qiáng)，這是絕無(wú)僅有的好環(huán)境，也有一些城市綜合體是失敗的。”

 

城市規(guī)劃要起作用

 

地方政府和開發(fā)商如火如荼地規(guī)劃建設(shè)的同時(shí)，中國(guó)城市綜合體是否過(guò)剩、泡沫何時(shí)破滅的討論一直沒(méi)有停。  

 

“世邦魏理仕”的研究報(bào)告顯示，目前全球在建購(gòu)物中心高達(dá)3200萬(wàn)平方米，而中國(guó)在建購(gòu)物中心占了其中一半以上，共1680萬(wàn)平方米。

 

Josh具有豐富的環(huán)球項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，他同樣表示了對(duì)中國(guó)城市綜合體快速建設(shè)的疑慮。“問(wèn)題肯定是存在的。比方說(shuō)，相同類型的二三線城市對(duì)比，美國(guó)成熟的二三線城市，每一平方公里，有一個(gè)商場(chǎng)或者城市綜合體，這個(gè)量從人口來(lái)講已經(jīng)夠用。再開一個(gè)就太多了。相比較而言，成都一平方公里就有很多個(gè)城市綜合體。”

 

在中國(guó)多個(gè)城市調(diào)研的咨詢公司紐約高緯環(huán)球認(rèn)為，成都、沈陽(yáng)、杭州和青島等二線城市，也許將在2014年陷入購(gòu)物中心空置率最高的窘境。2014年，在某些不太富裕的城市，購(gòu)物中心空置率將從今年第一季度的6.8%激增至30%以上。“這將給購(gòu)物中心占很大比重的城市綜合體很大的打擊”。

 

“其實(shí)這個(gè)也很難作對(duì)比，比如美國(guó)經(jīng)濟(jì)成熟，開發(fā)到這種程度用了50年，中國(guó)只用了20多年。中國(guó)的人口、經(jīng)濟(jì)情況、政治情況也不一樣。中國(guó)以后遇到的問(wèn)題將是沒(méi)有先例的，沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家有14億人口以及如此快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家有那么大的開發(fā)量。”Josh說(shuō)。

 

“即使是沈陽(yáng)、成都，如果它們能夠成功輻射周圍的城市，那么城市綜合體的過(guò)量就只是暫時(shí)的。”陳晟說(shuō)。

 

在邢同和看來(lái)，城市綜合體的建設(shè)符合垂直城市發(fā)展的模式，在中國(guó)是非常必要的，畢竟有那么多人口要轉(zhuǎn)移到城市之中，解決基本生活設(shè)施會(huì)比較容易。“但是一定要注意的是，要在哪里發(fā)展、多大規(guī)模等不應(yīng)該是由開發(fā)商決定，尤其對(duì)大型的城市綜合體來(lái)說(shuō)，城市規(guī)劃要起作用。”