今年的杭州土地市場(chǎng)可以說(shuō)是熱得發(fā)燙，不僅土地出讓金總額創(chuàng)下歷史新高，而且還成功出讓了浙大華家池、藍(lán)孔雀綜合體等市場(chǎng)關(guān)注度頗高的地塊。最后一個(gè)月，杭州土地市場(chǎng)還將掀起2013年最后一場(chǎng)土地盛宴—21宗土地總起價(jià)117億元。

 

1 年末盛宴起價(jià)超百億

 

雖然11月的杭州土地市場(chǎng)并不熱，但是12月的土地市場(chǎng)還是有些燙，可以說(shuō)是2013年的最后一場(chǎng)盛宴。據(jù)杭州市國(guó)土局發(fā)布的消息，12月杭州（包含余杭、蕭山）總計(jì)將有21宗地塊出讓，總面積104.7萬(wàn)平方米，總建筑面積238.6萬(wàn)平方米，其中主城區(qū)8宗，余杭10宗，蕭山3宗，宅地共計(jì)11宗。

 

21宗土地總起價(jià)為117億元，相比11月猛增近50%，無(wú)疑將會(huì)在全年的成績(jī)單上添上重要一筆。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-11月，杭州已出讓209宗地塊，成交總額已達(dá)1221.6億元。即便12月21宗土地全部都以底價(jià)成交，全年土地出讓金總額也將高達(dá)1338億元，這一數(shù)字已遠(yuǎn)高于2009年1054億元的歷史高點(diǎn)。

 

今年杭州土地市場(chǎng)之所以高潮不斷，除了推地量大、寶地眾多之外，也與眾多開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q息息相關(guān)。今年前11個(gè)月，眾多實(shí)力雄厚的外來(lái)大鱷屢屢成為最后的贏家，一大批本土中小開(kāi)發(fā)商失去拿地機(jī)會(huì)，“補(bǔ)倉(cāng)”的愿望非常強(qiáng)烈，最后一個(gè)月能否拿地已成了關(guān)鍵之戰(zhàn)。此外，最后一個(gè)月的土地市場(chǎng)，仍然不排除出現(xiàn)新鮮面孔—首次入杭的外來(lái)大鱷。

 

2 運(yùn)河新城首次出讓宅地

 

出讓的21宗土地中，有多宗土地市場(chǎng)關(guān)注度很高，其中包括運(yùn)河新城首次出讓的宅地。杭政儲(chǔ)出[2013]91號(hào)地塊，地處運(yùn)河新城，東至顧揚(yáng)路，南至安潭路，西至康興路，北至郁世門路，這是運(yùn)河新城首次出讓的宅地。該地塊位于運(yùn)河新城北部，出讓面積為53427平方米，容積率2.5，體量達(dá)13萬(wàn)平方米。該地塊已于12月4日下午拍賣，樓面起價(jià)為4690元/平方米。經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià)，這一地塊最終被杭州城建拿下，樓面價(jià)為5593元/平方米，溢價(jià)率19%。

 

運(yùn)河新城是依托運(yùn)河開(kāi)發(fā)建設(shè)而興起的一個(gè)全新板塊，區(qū)域范圍東至拱康路，南至石祥路，西鄰京杭大運(yùn)河，北依余杭區(qū)崇賢新城。這一區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)明顯，經(jīng)主干道康橋路—中河高架或拱康路—石祥路，可快速抵達(dá)市中心。在建有杭州紅纓幼兒園和杭州外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)小學(xué)，杭十四中康橋新校區(qū)已于2011年開(kāi)學(xué)。不過(guò)，在商業(yè)配套方面，運(yùn)河新城還有待進(jìn)一步提升。

 

由于是首次出讓宅地，因此5593元/平方米樓面價(jià)是高是低很難有一個(gè)參照標(biāo)準(zhǔn)。距其最近的樓盤恒基旭輝府樓面價(jià)為4000元/平方米，但是屬于余杭區(qū)，考慮到這一因素，出讓價(jià)還算合理。而與前個(gè)月宅地屢屢封頂成交（溢價(jià)49%）相比，開(kāi)發(fā)商拿地也理性了很多。

 

3 主城區(qū)4宗商地齊出讓

 

與運(yùn)河新城宅地同一天出讓的還有主城區(qū)4宗商地，分別位于之江度假區(qū)的轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)、杭州國(guó)際商貿(mào)城單元、江干區(qū)的彭埠?jiǎn)卧约敖蓞^(qū)的九堡中心單元。

 

之江度假區(qū)轉(zhuǎn)塘地塊樓面起價(jià)4573元/平方米，由三杭控股以4640元/平方米的樓面價(jià)拿下。這一地塊總建筑面積15052平方米，容積率1.8。隨著大量之江度假區(qū)住宅樓盤加速開(kāi)發(fā)，這一區(qū)域的商業(yè)價(jià)值也有了較大提升空間。在杭州樓市，三杭控股是一個(gè)全新面孔。

 

杭州國(guó)際商貿(mào)城單元地塊則由山東現(xiàn)代物流，以4698元/平方米的樓面價(jià)拿下，溢價(jià)率僅0.19%，這也是山東現(xiàn)代物流首次入杭。彭埠?jiǎn)卧貕K和九堡中心地塊，分別被浙江中豪和杭州國(guó)芳投資拿下，樓面價(jià)分別為6392元/平方米和4413元/平方米，溢價(jià)率也都沒(méi)有到1%。拍賣現(xiàn)象也鮮有激烈競(jìng)爭(zhēng)，多數(shù)地塊只經(jīng)過(guò)一兩輪競(jìng)價(jià)，甚至只是象征性地經(jīng)過(guò)一輪加價(jià)就告成交。

 

宅地?zé)嵘痰乩?，這也是今年杭州土地市場(chǎng)的一個(gè)明顯特征?？傮w上說(shuō)杭州商業(yè)已有飽和趨勢(shì)，再加上大多數(shù)開(kāi)發(fā)商偏重于住宅樓盤開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域則經(jīng)驗(yàn)不足，使得商業(yè)用地的熱度遠(yuǎn)低于宅地。

 

4 三墩宅地12月13日出讓

 

12月13日，主城區(qū)將出讓一宗宅地，三墩單元FG03-R21-07地塊、FG03-R22-08地塊，出讓面積44494平方米，容積率2.6。該地塊南側(cè)緊鄰東西主干道留石快速路，東側(cè)距南北交通主干道古墩路1.2公里，屬于三墩板塊最靠近市中心的地塊，未來(lái)還受地鐵二號(hào)線輻射。

 

這一地塊3公里范圍之內(nèi)，有三江購(gòu)物三墩店、城西銀泰城、藍(lán)孔雀綜合體等大型商業(yè)中心，可以說(shuō)人居價(jià)值非常高。當(dāng)然這一地塊的身價(jià)也不低，樓面起價(jià)8921元/平方米。目前三墩主流樓盤的房?jī)r(jià)已達(dá)2萬(wàn)元/平方米，二手房均價(jià)一般也在15000元/平方米以上?？紤]到三墩房源已經(jīng)所剩不多，這一地塊在三墩板塊中所處的位置較好，其價(jià)值將會(huì)受到開(kāi)發(fā)商較大重視，拍賣會(huì)上可能會(huì)出現(xiàn)一番惡斗。

 

與三墩宅地同時(shí)出讓的還有位于橋西、三塘的兩宗商地。無(wú)論是橋西還是三塘，目前都已是十分成熟的區(qū)域。橋西商地總建筑面積超過(guò)10萬(wàn)平方米，西鄰小河路，位于橋西核心區(qū)域，未來(lái)的商業(yè)潛力巨大。也正因?yàn)槿绱?，這兩宗商地的樓面起價(jià)都不低，分別達(dá)到了6788元/平方米和7308元/平方米。

 

5 余杭蕭山多宗地受關(guān)注

 

此前相對(duì)沉寂的蕭山土地市場(chǎng)，也將在這個(gè)月迎來(lái)推地小高潮。12月18日，蕭山將推出三宗宅地，其中蕭山城區(qū)宅地共105畝，容積率2.2-2.7，樓面起價(jià)8000元/平方米；南部臥城宅地共126畝，容積率2.3-2.8，樓面起價(jià)6133元/平方米。南部臥城是蕭山區(qū)近年興起的一個(gè)板塊，位于蕭山城南門江與湘湖農(nóng)場(chǎng)一帶，相比主城區(qū)，這里擁有得天獨(dú)厚的山水資源，是一個(gè)宜居之地。不過(guò)，10月份臨時(shí)撤拍的一宗低密度用地，尚未列入12月份的出讓計(jì)劃。

 

位于余杭倉(cāng)前的未來(lái)科技城，將于12月9日推出淘寶城南側(cè)宅地，容積率1.5，樓面起價(jià)8000元/平方米。由于有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐，未來(lái)科技城未來(lái)的發(fā)展空間十分看好，從其樓面起價(jià)就可略見(jiàn)一斑。此外，余杭錢江科技城也將于12月13日推出一宗宅地，容積率2.3，樓面起價(jià)2152元/平方米。良渚兩宗宅地將于12月27日出讓，總面積151畝，樓面價(jià)分別為5455元/平方米和4800元/平方米。

 

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