12月3日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究明年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議提出，要做好住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，這是新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子首談房地產(chǎn)調(diào)控。記者注意到，在政治局的表態(tài)中，住房保障被放在了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的前面。

 

作為房地產(chǎn)行業(yè)的意見(jiàn)領(lǐng)袖，任志強(qiáng)的每一次發(fā)聲幾乎都成為焦點(diǎn)。12月4日，在全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的2013年會(huì)上，作為全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)，一向敢言的任志強(qiáng)亦放言，在當(dāng)下各地調(diào)控政策紛紛出臺(tái)之際，這些按照“新國(guó)五條”簽訂的房?jī)r(jià)上漲任務(wù)指標(biāo)而出臺(tái)的新調(diào)控措施，將對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)產(chǎn)生不良影響，并將推漲明年房?jī)r(jià)。

 

年會(huì)上他透露，雖然房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制版本并未最終明確，但大方向已定。全國(guó)政協(xié)有關(guān)房地產(chǎn)政策調(diào)控完善的報(bào)告很快就要成稿，隨后該報(bào)告建議很可能被吸收至中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中。

 

他認(rèn)為，與以往不同的是，此次的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)將從上一輪的以?xún)r(jià)格為目標(biāo)，轉(zhuǎn)為市場(chǎng)化手段，安居是主要目標(biāo)。

 

年會(huì)間隙，就限購(gòu)政策、房地產(chǎn)泡沫、農(nóng)地入市等問(wèn)題，任志強(qiáng)接受了中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者的采訪。

 

房?jī)r(jià)：房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有泡沫

 

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：許多人說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫十分嚴(yán)重，你認(rèn)為呢？

 

任志強(qiáng)：純粹是瞎說(shuō)。什么是泡沫，杠桿率過(guò)高才有泡沫，現(xiàn)在第二套住房已是70%的首付，還有什么泡沫？如果用貸款炒房子，那肯定有泡沫；如果是自己全款付，還有什么泡沫？要賠也是賠自己的錢(qián)。所以那些說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫的人，沒(méi)搞懂杠桿率。

 

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：前段時(shí)間獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜猛說(shuō)全國(guó)有6800萬(wàn)套空置房，你怎么看？

 

任志強(qiáng)：從1998年房改開(kāi)始到現(xiàn)在，商品房一共建設(shè)了6000多萬(wàn)套。換句話說(shuō)，也就是所有的商品房一套都沒(méi)賣(mài)出去，才會(huì)有6800萬(wàn)套空置房。

 

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：現(xiàn)在一些城市被稱(chēng)為“鬼城”，這些城市已經(jīng)建設(shè)的房屋應(yīng)當(dāng)如何消化？

 

任志強(qiáng)：“鬼城”每個(gè)國(guó)家都有，比如德國(guó)的一些重工業(yè)城市、美國(guó)的底特律，當(dāng)它的資源發(fā)生變化時(shí)就可能出現(xiàn)。比如我國(guó)鞍山、攀枝花、撫順過(guò)去都是以地礦或鋼材為基礎(chǔ)，當(dāng)資源枯竭時(shí)，這個(gè)城市可能就會(huì)出問(wèn)題。

 

再比如鄂爾多斯，最初有煤化工，立項(xiàng)有30萬(wàn)人進(jìn)入，可是現(xiàn)在這些立項(xiàng)沒(méi)了，因?yàn)槊夯げ恢靛X(qián)了，有了頁(yè)巖氣之后煤化工干不成，所以這個(gè)變化導(dǎo)致它前期的規(guī)劃無(wú)法實(shí)施。

 

當(dāng)年北海市被列為國(guó)家港，之后被取消了，所以北海市馬上就廢了。但是后來(lái)北海市又起來(lái)了，因?yàn)橛肿兂蓢?guó)家港了。所以說(shuō)當(dāng)國(guó)家政策調(diào)來(lái)調(diào)去時(shí)，地方上難免會(huì)出現(xiàn)這種情況，這是其一。

 

其二，隨著人口和公共資源配套流動(dòng)，城市也可能出現(xiàn)分化。城鎮(zhèn)化之初，農(nóng)村人口急劇向城市轉(zhuǎn)移，不分大中小城市都有進(jìn)入。但到了工業(yè)化時(shí)，就開(kāi)始向公共資源轉(zhuǎn)移。哪兒的公共資源最多，向哪兒轉(zhuǎn)移的人口就最多。

 

這個(gè)轉(zhuǎn)移過(guò)程中，有的地方的工業(yè)沒(méi)落了，比如天津過(guò)去有手機(jī)生產(chǎn)基地，現(xiàn)在摩托羅拉、諾基亞都沒(méi)了，就可能遇到和底特律相同的問(wèn)題：行業(yè)衰退會(huì)轉(zhuǎn)移走一部分勞動(dòng)力人口，在這種轉(zhuǎn)移過(guò)程中，就造成城市分化加劇。

 

城市分化加劇是城市化發(fā)展過(guò)程中的必由之路，幾乎所有國(guó)家都經(jīng)歷這樣一個(gè)過(guò)程，亞洲地區(qū)特殊一點(diǎn)，大部分人口都向首都集中。比如說(shuō)日本的大阪，在東京和大阪之間建設(shè)高速公路目的是想把東京的人口疏散到大阪去，結(jié)果卻是大阪人都到了東京。在過(guò)渡時(shí)期，這種人口交換是必然的，回避不了。

 

就我國(guó)而言，地方政府主導(dǎo)去創(chuàng)造城市、建設(shè)城市，形成“鬼城”這樣一種結(jié)果；其他國(guó)家雖也會(huì)有這種現(xiàn)象，但他們以市場(chǎng)為主導(dǎo)，相對(duì)來(lái)說(shuō)困難會(huì)少一些。

 

政策：不是一天能實(shí)現(xiàn)

 

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：你是否統(tǒng)計(jì)過(guò)，房地產(chǎn)企業(yè)要交納的稅種到底有多少種？有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅是否有簡(jiǎn)化的趨勢(shì)？

 

任志強(qiáng)：正式的統(tǒng)計(jì)大概有17種，非正式統(tǒng)計(jì)（即稅上加稅）可能有20多種。我們的稅種里可能有三四個(gè)重復(fù)征稅，比如說(shuō)精裝修房子里的電冰箱，商家購(gòu)買(mǎi)、施工單位采購(gòu)、業(yè)主買(mǎi)房以及繳納契約稅時(shí)，要繳納四次稅。幾乎所有的精裝修房子里的部件，比如抽油煙機(jī)、電冰箱、電視機(jī)、灶臺(tái)等，都是交了四次稅。

 

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：三中全會(huì)提出，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，那么農(nóng)村土地入市會(huì)對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響？

 

任志強(qiáng)：沒(méi)多大影響。因?yàn)橛袃蓚€(gè)限定條件。第一是規(guī)劃條件，第二是用途條件，如果沒(méi)有解決好農(nóng)村土地的規(guī)劃和用途，那么農(nóng)地就入不了市。過(guò)去，我們的規(guī)劃部門(mén)只做城市土地規(guī)劃，幾乎不做農(nóng)村土地規(guī)劃，這部分規(guī)劃要有相當(dāng)一段時(shí)間。

 

三中全會(huì)的決定是在2020年實(shí)現(xiàn)。所以不要以為三中全會(huì)的決定，一天就可實(shí)現(xiàn)。我們的配套政策，包括法律，包括立法的基本原則，依法治國(guó)的很多東西，不是短期之內(nèi)都能實(shí)現(xiàn)的。但只要往前走，我們都舉手歡迎。

 

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，你怎么看？

 

任志強(qiáng)：不動(dòng)產(chǎn)登記包括土地、房屋、草原、林地、海域等，房地產(chǎn)在里面只占很小一部分，可能八分之一都不到，如果把這八分之一當(dāng)成百分之百，那是錯(cuò)的。

 

不動(dòng)產(chǎn)登記就能降房?jī)r(jià)，這是嚴(yán)重的誤解?，F(xiàn)在已經(jīng)有房產(chǎn)登記，只要買(mǎi)房時(shí)簽有合同，房子就歸業(yè)主所有。當(dāng)然，中國(guó)現(xiàn)在的登記制度確實(shí)有很多弊端。境外大概有4種房地產(chǎn)證確認(rèn)方式，如中國(guó)香港叫注冊(cè)制度，合同一簽，就到注冊(cè)處登記，就算數(shù)，但內(nèi)地不行，因?yàn)橘u(mài)的是期房。

 

市場(chǎng)：

 

得把干預(yù)價(jià)格的爛手給砍了

 

 

 

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：三中全會(huì)的決定指出，“使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”，你如何理解？

 

任志強(qiáng)：從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一定會(huì)變成市場(chǎng)配置，同時(shí)還有一句話叫市場(chǎng)決定價(jià)格。在短期內(nèi)，政府可能會(huì)對(duì)價(jià)格有所干預(yù)。但從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，一定是市場(chǎng)決定價(jià)格。

 

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：臨近年底，北京對(duì)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的房屋不批預(yù)售證。地方政府的價(jià)格干預(yù)，對(duì)市場(chǎng)及房企有什么影響？

 

任志強(qiáng)：這不僅是對(duì)開(kāi)發(fā)商有影響，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也有影響。價(jià)格本來(lái)是市場(chǎng)的一個(gè)信號(hào)，如果干預(yù)價(jià)格，信號(hào)作用就不靈了，那就把市場(chǎng)機(jī)制破壞了。要依法治國(guó)，首先得把那只爛手給砍了才行。

 

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，我們的應(yīng)對(duì)只能是守法。這種價(jià)格干預(yù)，未來(lái)肯定會(huì)放開(kāi)。你看看三中全會(huì)的決定就知道了。