在資金和調(diào)控的雙重壓力之下,新房和二手房成交均體現(xiàn)出回穩(wěn)態(tài)勢(shì),與此同步的是中原地產(chǎn)監(jiān)控城市推盤量和認(rèn)購(gòu)率均穩(wěn)步提升,上周推盤量增長(zhǎng)24%,認(rèn)購(gòu)率從57%升至60%,目前看此態(tài)勢(shì)仍將持續(xù),使得后續(xù)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)維持在比較穩(wěn)定的水平。

    短期限購(gòu)難以退出 抑制需求較為明確

    在投資者紛紛討論長(zhǎng)效機(jī)制的大背景下,房?jī)r(jià)仍然是判斷政策走向的重要因素。在此前房?jī)r(jià)高位運(yùn)行的情況下,政策面壓力難以釋放。廈門、沈陽(yáng)、南昌、長(zhǎng)沙、南京、杭州和福州均通過提高二套房首付比例或是提高外地購(gòu)房者購(gòu)房條件等方式,繼續(xù)收緊限購(gòu)政策。雖然此兩種調(diào)控的方式,均只能在短期影響購(gòu)房者的購(gòu)房預(yù)期,從而影響成交。但從長(zhǎng)期來看對(duì)成交和房?jī)r(jià)的影響可能都較為微弱。

    近期一二線城市均收緊限購(gòu)政策,即使是政府在醞釀長(zhǎng)效機(jī)制的時(shí)期,政府對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的容忍度仍然有限,短期限購(gòu)政策難以退出，甚至有繼續(xù)收緊的可能。2013年11月,百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示新房?jī)r(jià)格整體環(huán)比上升0.68%,較上月的歷史高位下降0.56個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市69個(gè),較上月減少6個(gè),在各地按揭貸額度緊張的背景下,11月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅有收窄的趨勢(shì),這是今年以來房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅首次較為明顯的收窄,值得關(guān)注的是能否持續(xù)收窄,從而緩和當(dāng)前的政策面矛盾。

    不過后續(xù)房產(chǎn)成交大幅改善的機(jī)會(huì)仍較小,一方面央行政策仍以被動(dòng)對(duì)沖為主,資金面不寬松；另一方面各地政府為完成年初制定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)紛紛出臺(tái)調(diào)控政策,提高二套房購(gòu)房門檻并控制預(yù)售價(jià)格,抑制需求較為明確。

    房產(chǎn)缺乏趨勢(shì)性上漲催化劑 政策基調(diào)曖昧

    據(jù)統(tǒng)計(jì)300城市土地市場(chǎng)供求均有所下降,但興業(yè)證券統(tǒng)計(jì)的18個(gè)重點(diǎn)城市的土地成交有所上升,土地市場(chǎng)冷熱不均的局面仍在持續(xù)。300城市推出住宅類用地面積環(huán)比減少3%,同比減少5%,300城市住宅類用地成交面積環(huán)比減少29%,同比增加5%。而18個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)減少但成交有所增加,推地面積環(huán)比減少18%,同比減少24%。而成交建筑面積環(huán)比增加15%,同比增加30%。重點(diǎn)城市溢價(jià)率達(dá)到23%,較上月下降3個(gè)百分點(diǎn),但仍維持高位。

    目前看來政策基調(diào)依然曖昧,短期缺乏明確的催化劑。二線城市出臺(tái)政策被市場(chǎng)認(rèn)為是預(yù)期之內(nèi),且是過渡性政策,中央對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的態(tài)度仍不明確；央視報(bào)出的多個(gè)上市公司土增稅欠繳事件也說明：地方政府增收與房?jī)r(jià)上升帶來的民生壓力依然是與房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈的主要因素,并且看不到明確地解決方案。

    并且11月地產(chǎn)板塊跌幅位于各行業(yè)第一。當(dāng)前房地產(chǎn)板塊TTM-PE僅10.9倍,相對(duì)滬深300為1.22,估值處于極低位置,繼續(xù)下行風(fēng)險(xiǎn)小,但無(wú)論從成交面、流動(dòng)性還是政策面都缺乏趨勢(shì)性上漲的催化劑。

    存貸利差對(duì)地產(chǎn)影響較小 利率市場(chǎng)化抑制房?jī)r(jià)

    期望在未來政策的市場(chǎng)化轉(zhuǎn)向會(huì)贏來樓市的平穩(wěn)預(yù)期；漸進(jìn)式的頂層改革路徑將解除樓市中短期的供給沖擊擔(dān)憂；并且多項(xiàng)政策紅利的集中釋放會(huì)起到提振市場(chǎng)信心的作用。不過基本面是好壞參半的,銷量減速導(dǎo)致上行催化劑不足，但房企在2014年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)是確定的,這將為房企提供下行支撐,然而,行業(yè)成交量在M2下行以及高基數(shù)效應(yīng)下面臨減速,房企在2014年缺乏最關(guān)鍵的上行催化劑。

    通過跟蹤銀行的流動(dòng)性得出，11月信貸預(yù)期由5500億上調(diào)至5800億,M2預(yù)計(jì)增長(zhǎng)14.15%。外匯占款持續(xù)流入助力存款情況同比好轉(zhuǎn),貸款投放預(yù)計(jì)也將好于去年同期。在房貸大范圍收窄的情況下，11月新增行業(yè)貸款預(yù)期由5500億上調(diào)至5800億。11月四大行新增貸款約2000億左右,相比去年同期多增380億,主要由于在央行中性偏緊貨幣政策下,外匯持續(xù)流入,人民幣升值預(yù)期仍然很強(qiáng),商業(yè)銀行持有外匯意愿較弱,而向央行結(jié)匯意愿較強(qiáng)導(dǎo)致央行被動(dòng)投放基礎(chǔ)貨幣,從而提高貸款投放能力。全年新增信貸預(yù)計(jì)在9萬(wàn)億左右。

    興業(yè)銀行行長(zhǎng)李仁杰認(rèn)為站在銀行業(yè)的角度，如果說過去市場(chǎng)化的改革還只是擁抱一下市場(chǎng)化，市場(chǎng)化的改革僅僅是一種“彩排”、“熱身賽”，未來這種價(jià)格的改革將使我們的整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入了生死存亡的“淘汰賽”。當(dāng)然，存貸利差受資金供給關(guān)系的影響，現(xiàn)在這種貨幣市場(chǎng)的成本，資金的價(jià)格在往上走，推動(dòng)了債券市場(chǎng)的價(jià)格也往上走，債券市場(chǎng)價(jià)格往上走以后，一定會(huì)影響到信貸市場(chǎng)的定價(jià)。但是從另一方面而言作為經(jīng)營(yíng)管理者，感受到的是什么，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)狀況不好，除非那些對(duì)利率不是太敏感的行業(yè)和企業(yè)，比如說地產(chǎn)、政府融資平臺(tái)，也許能承受比較高的資金成本。但是作為商業(yè)銀行從風(fēng)險(xiǎn)管控的角度，又不敢加大對(duì)這一類企業(yè)，對(duì)這一類需求的投入。

    北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉認(rèn)為:利率市場(chǎng)化對(duì)一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)形成非常顯著的抑制作用。2014年如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和通脹都沒有問題，但價(jià)格逐步走高，這就決定了2014年中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的情況明顯不如2013年。中國(guó)的房?jī)r(jià)除了北上廣深以外，其他都相差不多。所以總體上來講，2014年中國(guó)經(jīng)濟(jì)是開始加速進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的年份，金融體制改革對(duì)于整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響會(huì)加速展現(xiàn)。