近期關(guān)于土地增值稅的爭(zhēng)論可謂沸沸揚(yáng)揚(yáng)。各大房企紛紛對(duì)自身稅費(fèi)繳納情況積極澄清，業(yè)內(nèi)也對(duì)土地增值稅繳納環(huán)節(jié)進(jìn)行了種種解讀。

然而，同時(shí)讓人們關(guān)心的是，土地增值稅收繳金額不小，其與房?jī)r(jià)之間存在怎樣的關(guān)系，房企如何在合理情況下處理土地增值稅成本，未來(lái)土地增值稅是否面臨改革？為此，新京報(bào)邀請(qǐng)了多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家，就這些問(wèn)題進(jìn)行探討。

【房?jī)r(jià)】

房?jī)r(jià)漲幅越大，土地增值稅越高

新京報(bào)：土地增值稅和房?jī)r(jià)之間，存在怎樣的關(guān)系？

顧云昌：房子價(jià)格越高，土地增值稅就越高。如果房企在扣除了成本之后，毛利潤(rùn)沒(méi)有達(dá)到20%(適用于普通住宅)，就不存在土地增值稅的問(wèn)題。房?jī)r(jià)上漲被看成是土地隨著時(shí)間的推移增值，國(guó)家規(guī)定土地增值的這部分就要收增值稅。

鄒曉云：土地增值稅或多或少都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上。目前土地增值稅采取預(yù)征制，這會(huì)對(duì)資金實(shí)力較為欠缺的開(kāi)發(fā)商造成一定壓力。為了在開(kāi)發(fā)過(guò)程中盡快回籠資金，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)在一定范圍內(nèi)提升價(jià)格。

張斌：稅收由企業(yè)承擔(dān)，如果有可能，房地產(chǎn)商的稅收很大一部分是要轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上的。稅收和房?jī)r(jià)不可能一點(diǎn)兒關(guān)系都沒(méi)有。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值越高，稅越重。但這其中開(kāi)發(fā)商也要考慮，定價(jià)太高會(huì)否影響銷(xiāo)售節(jié)奏。在不同的市場(chǎng)條件下，其轉(zhuǎn)嫁房?jī)r(jià)的能力也不同，這要取決于房企和市場(chǎng)的博弈關(guān)系。

【避稅】

自持部分無(wú)須繳納土地增值稅

新京報(bào)：在合法合理的前提下，房企現(xiàn)在一般有哪些手段降低土地增值稅成本？

顧云昌：理論上來(lái)講，開(kāi)發(fā)商自持的這部分，國(guó)家是沒(méi)辦法征收土地增值稅的，如開(kāi)發(fā)商自持商業(yè)，自己來(lái)經(jīng)營(yíng)。

所交土地增值稅是否合理，要看成本怎么核算，具體哪些算成本？這部分是稅務(wù)部門(mén)委托中介機(jī)構(gòu)來(lái)查房企所公開(kāi)的賬目，非常繁雜，不是開(kāi)發(fā)商想報(bào)多少報(bào)多少。

張斌：這部分稅交多少主要取決于決算的問(wèn)題，要按條件進(jìn)行決算，多退少補(bǔ)。只要達(dá)到了稅務(wù)局規(guī)定的一系列條件，就必須進(jìn)行決算。稅務(wù)局要根據(jù)具體掌握的信息來(lái)決算，這就需要房地產(chǎn)商進(jìn)行配合來(lái)提供相關(guān)信息。這兩方面是相輔相成的。

開(kāi)發(fā)商把價(jià)格定得低一些，這部分稅有可能就會(huì)少繳一些，價(jià)格具體定多少，這其中房產(chǎn)商一定會(huì)根據(jù)自身情況進(jìn)行平衡，從而找到一個(gè)最優(yōu)值，謀求稅后利潤(rùn)最大化。

陳云峰：據(jù)我了解，很多房企每年的納稅額都超過(guò)利潤(rùn)額，大有將房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)做奢侈品行業(yè)征稅的意味。尤其在三、四線城市，如果規(guī)范納稅，很多項(xiàng)目基本沒(méi)有利潤(rùn)。因此項(xiàng)目之初的稅收籌劃是開(kāi)發(fā)商重要的籌劃內(nèi)容之一。部分開(kāi)發(fā)商不得不打規(guī)定的擦邊球，采用轉(zhuǎn)移收入或者增加成本等方法來(lái)合理避稅。

【影響】

豪宅類(lèi)產(chǎn)品受波及可能性更大

新京報(bào)：土地增值稅如果嚴(yán)查，對(duì)哪類(lèi)項(xiàng)目會(huì)影響最大？

陳云峰：價(jià)格與成本之間的差距越大，土地增值稅收繳的額度就越大。以?xún)r(jià)格優(yōu)勢(shì)多量快跑的項(xiàng)目受到的影響不大。而豪宅類(lèi)產(chǎn)品受波及的可能性更大。同時(shí)，一、二線城市和三、四線城市的項(xiàng)目利潤(rùn)空間存在差異，因此土地增值稅如果嚴(yán)查，其影響力也會(huì)按城市的級(jí)別遞減。

鄒曉云：畢竟近些年房?jī)r(jià)在隨著時(shí)間的推移而上漲，項(xiàng)目的收入和土地使用開(kāi)發(fā)成本之間的差距有所拉大，因此開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目有可能會(huì)受到一定影響。

顧云昌：理論上講，房?jī)r(jià)賣(mài)得越高，土地增值越大，征稅就要征得多?；诖它c(diǎn)，開(kāi)發(fā)商可能就會(huì)考慮，有些項(xiàng)目房?jī)r(jià)不要定得太高，以免升值部分也交給國(guó)家，采用薄利多銷(xiāo)的辦法。稅務(wù)部門(mén)也是這么考慮的，通過(guò)稅收限制開(kāi)發(fā)商漲價(jià)幅度，以避免房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。從某種程度上來(lái)說(shuō)，土地增值稅本身是有利于遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的。

張斌：并不能具體說(shuō)哪一類(lèi)的全部項(xiàng)目都會(huì)受到影響。因?yàn)轫?xiàng)目沒(méi)有達(dá)到?jīng)Q算條件，在稅法上來(lái)講，就沒(méi)有達(dá)到納稅義務(wù)的節(jié)點(diǎn)。

【變革】

房地產(chǎn)稅收一體化或成未來(lái)方向

新京報(bào)：未來(lái)土地增值稅政策的發(fā)展趨勢(shì)會(huì)是怎樣？是否有可能出現(xiàn)一些新改革？

顧云昌：土地增值稅現(xiàn)在實(shí)施起來(lái)比較繁瑣，結(jié)算過(guò)程非常復(fù)雜，將來(lái)國(guó)家能不能在具體計(jì)算上進(jìn)行簡(jiǎn)化，這是需要探討的。我們看到，因?yàn)閲?guó)家顧不過(guò)來(lái)，很多項(xiàng)目賣(mài)掉好幾年了這部分稅還沒(méi)有征。理論上講，如果房?jī)r(jià)很平穩(wěn)、甚至下跌，房企的利潤(rùn)在20%以?xún)?nèi)，國(guó)家應(yīng)該征不到土地增值稅，房?jī)r(jià)上漲越快，土地增值稅繳得越多?，F(xiàn)在稅務(wù)部門(mén)采取預(yù)征制，缺乏一定的法理性。土地增值稅的征收也是隨著地方稅收任務(wù)的完成情況時(shí)緊時(shí)松。

土地增值稅本身是合理的，對(duì)平抑房?jī)r(jià)起著一定作用，體現(xiàn)了土地增值部分的收益回歸國(guó)家，問(wèn)題是怎么個(gè)征法，預(yù)征的方式是否合理？計(jì)算上是否應(yīng)該進(jìn)一步簡(jiǎn)化，這些是值得探討的問(wèn)題。

陳云峰：土地增值稅的初衷是控制房?jī)r(jià)和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，防止開(kāi)發(fā)商囤地。但目前來(lái)看實(shí)施的效果并不理想。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，土地增值稅收取的稅率較高，無(wú)疑會(huì)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)壓力，反而變相助推房?jī)r(jià)上漲。

在稅制改革上，可以將土地增值稅、土地使用稅等稅種納入到房地產(chǎn)稅中，以此厘清多種環(huán)節(jié)的復(fù)雜征收，增加房屋持有成本，通過(guò)市場(chǎng)化手段來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)。

張斌：土地增值稅是地方稅，收起來(lái)100%歸地方，是由地稅局來(lái)征的，預(yù)征率這些都是由地稅局來(lái)制定實(shí)施的。現(xiàn)在沒(méi)有足夠證據(jù)證明之前征收力度是不是較小，也談不上緊和松的問(wèn)題。

土地增值稅究竟怎樣收，能夠降低征收成本，更加透明，這是更為值得討論的問(wèn)題。土地增值稅本身的性質(zhì)就在于增值額，核算增值額就必須要搞清楚成本費(fèi)用，問(wèn)題就在于此。土地增值稅是相對(duì)復(fù)雜一些，但也沒(méi)有復(fù)雜到不可操作的程度。