市場的種種表現(xiàn)似乎正在印證著中國商業(yè)地產(chǎn)元年的開始，在短短的半個月時間內(nèi)，包括萬科、遠洋、中糧以及瑞安紛紛在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域展開了實質(zhì)性動作。與以前的發(fā)布戰(zhàn)略計劃不同，這次各大地產(chǎn)公司開始“玩兒真的了”。對此瑞安地產(chǎn)旗下中國新天地商業(yè)部執(zhí)行總監(jiān)譚祐華將此比喻為中國商業(yè)地產(chǎn)開始從“空手道”到了“摔跤”的實質(zhì)性碰撞階段，未來各大公司將在商業(yè)模式、運營能力以及人才儲備方面展開激烈競爭。
商業(yè)地產(chǎn)熱
這次商業(yè)地產(chǎn)熱的興起并不同于以往，在中國，商業(yè)地產(chǎn)熱往往出現(xiàn)在住宅市場低潮期，而這次恰恰是在住宅市場的豐收之年，經(jīng)過幾年的潛行之后，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)具備了與住宅產(chǎn)業(yè)分庭抗禮的實力。
11月27日，北京今年入冬以來最冷的一天，位于昌平區(qū)的金隅萬科廣場正式開始對外試營業(yè)。這是萬科組建商用地產(chǎn)管理部后的第一個項目，從2009年開始立項研究到今年1月成立商用地產(chǎn)管理部，再到首個購物中心試營業(yè)，在整個行業(yè)的注視之下，萬科的商業(yè)地產(chǎn)開始了破冰之旅。
萬科集團執(zhí)行副總裁毛大慶坦言，在商業(yè)地產(chǎn)上并不著急，只做對的、好的、需要的，萬科現(xiàn)在的狀態(tài)是“開著車換輪子”，在不放棄現(xiàn)有銷售額、銷售規(guī)模的前提下，同時開展新的業(yè)務(wù)。在接下來的日子，萬科將每年開一個新的商業(yè)地產(chǎn)項目。
盡管只是旗下的首個商業(yè)地產(chǎn)項目，但是作為房地產(chǎn)業(yè)的老大，萬科的一舉一動還是引起了市場的廣泛關(guān)注，也被認為是商業(yè)地產(chǎn)史上的標志性事件。
而彼時，在整合路上走了九年之久的中糧地產(chǎn)（中糧萬科長陽半島 中糧祥云國際生活區(qū)）也終于傳出了消息。今年底前，中糧在香港收購的僑福企業(yè)將正式更名為中糧置業(yè)控股，并將旗下持有的所有地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括商業(yè)物業(yè)、酒店、辦公樓逐步注入中糧置業(yè)控股，其中還包括商業(yè)地產(chǎn)品牌“大悅城”。今年8月，中糧斥資收購僑福企業(yè)73.5%的股權(quán)，將其打造為香港上市平臺，并統(tǒng)轄旗下的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，最終實現(xiàn)A+H的上市構(gòu)想。
目前，僑福企業(yè)的資產(chǎn)明細中顯示，此前中糧集團擬向其注入的12項商業(yè)項目，截至今年9月底的市值達到約187億元，總建筑面積約為97.27萬平方米。
和中糧一樣踏上整合之路的還有香港瑞安地產(chǎn)。“公司打算2015年上市，因為需要一些時間去鋪墊。我們希望目前經(jīng)營管理的面積能夠繼續(xù)增加，在2015年會有好幾個項目進入營運階段，我認為那時會是一個好的時機。”譚祐華向記者介紹。自去年以來，瑞安房地產(chǎn)推出了一系列變革舉措，其中最受關(guān)注的當屬各地新天地項目的分拆。今年3月1日起，中國新天地正式開始獨立運營，管理瑞安房地產(chǎn)的商業(yè)項目。
“起碼在上海3個項目，也希望重慶、武漢、佛山嶺南天地等項目都會是在上市公司里面，當然也不排除未來12-18個月會進行一些新的投資。”譚祐華表示。
模式碰撞
對于商業(yè)地產(chǎn)而言開發(fā)商是又愛又恨，一位開發(fā)商曾經(jīng)向記者直言：“多少年之后，干開發(fā)商的人會發(fā)現(xiàn)，望著遠遠的一片樓，居然沒有一個是自己的，這是一個多悲慘的事情。”
但是殺入商業(yè)地產(chǎn)也并非是一件好事。正如萬科總裁郁亮所言：“很多持有物業(yè)（商業(yè)地產(chǎn)）是不受歡迎的，我覺得千萬不要說固定資產(chǎn)多了就優(yōu)秀。”
對于商業(yè)地產(chǎn)而言模式最為關(guān)鍵，在商業(yè)地產(chǎn)興起之時，一直有著散售和持有兩種不同的模式。此前SOHO中國上市成功并一舉成為了散售商業(yè)地產(chǎn)模式的代言者，其快速擴張的速度讓業(yè)內(nèi)許多人士震驚，但是伴隨著SOHO中國近期面臨的困境，散售商業(yè)地產(chǎn)的模式正在逐步淡出人們的視野。
其實模式的碰撞主要源于開發(fā)商對于資金的尷尬，銷售可以快速回籠資金，但是卻喪失了項目后期運作的能力，而目前在國內(nèi)的主流商業(yè)地產(chǎn)商基本上是將持有與散售相結(jié)合的模式。
以萬達為主的復(fù)制擴張模式，通過城市綜合體的建設(shè)出售旗下的部分住宅、公寓以及辦公樓，并持有商業(yè)部分，既獲得了客觀的現(xiàn)金流又為長期盈利打下基礎(chǔ)，這一模式被大多數(shù)國內(nèi)開發(fā)商所效仿。
而以新加坡與香港模式為代表的資產(chǎn)模式也正在興起，通過公司的品牌將物業(yè)打造為成熟物業(yè)，之后將其再出售給資本市場，靠自己的品牌和運營能力獲得收益，其中又分為輕資產(chǎn)和中資產(chǎn)，以持有的比例不同而劃分，有2：8和4：6之分。萬科采用的就是新加坡的輕資產(chǎn)模式。
同時，以
光耀東方和高和資本為代表的爛尾樓盤活模式近年來也成為了市場的關(guān)注熱點，這種模式是一種綜合模式，主要靠公司的運作能力。
“未來的市場將是考驗公司運營能力的白刃戰(zhàn)時刻，大家全要進入貼身肉搏的階段。”譚祐華向記者表示。
人才儲備戰(zhàn)
和住宅開發(fā)一手錢一手地不同，商業(yè)地產(chǎn)更多地是運營能力的考驗，而對于中國剛剛起步的商業(yè)地產(chǎn)而言不可忽視的就是人才的爭奪。
近日，科銳國際發(fā)布了《2013中國地產(chǎn)人才景氣報告》，調(diào)研覆蓋北、上、廣、深一線城市及蘇州、杭州、南京、成都等熱點二三線城市，共計123家地產(chǎn)企業(yè)、761位地產(chǎn)人士受訪。報告顯示，地產(chǎn)行業(yè)的招聘需求位居行業(yè)之最，商業(yè)地產(chǎn)是最受青睞的就職領(lǐng)域，34%的受訪者最青睞商業(yè)地產(chǎn)，而住宅地產(chǎn)僅獲26%受訪者青睞。
商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展形成旺盛的人才需求，但是經(jīng)驗豐富的行業(yè)人才嚴重稀缺，企業(yè)為爭奪這些人才愿意付出更高成本，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)人才流動頻繁，大量非商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的行業(yè)人士也試圖轉(zhuǎn)型。
以譚祐華為例，在掌管中國新天地之前，曾經(jīng)是李嘉誠旗下東方廣場的總經(jīng)理，后又創(chuàng)建了華夏柏欣商業(yè)顧問公司，這樣的履歷在商業(yè)地產(chǎn)人才匱乏的年代無疑成為了搶手資源，與塔博曼分手后，瑞安地產(chǎn)1550萬美元收購了整個團隊，并直接接管了旗下的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
同時，近幾年也不乏一些大的商業(yè)顧問公司人員創(chuàng)業(yè)的案例。2012年8月DTZ戴德梁行中國商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)團隊在UGL收購DTZ戴德梁行后集體離職創(chuàng)辦RET睿意德。近期，萊坊中國商業(yè)部董事杜斌、戴德梁行寫字樓部董事方一星、思源上海常務(wù)副總經(jīng)理盛潔等加盟RET睿意德華東區(qū)。此前還發(fā)生過蘇鑫離開SOHO中國創(chuàng)建高和資本以及王珂、趙敬川創(chuàng)建譽翔安等事件。
點評：未來的市場將是考驗公司運營能力的白刃戰(zhàn)時刻，大家全要進入貼身肉搏的階段。和住宅開發(fā)一手錢一手地不同，商業(yè)地產(chǎn)更多地是運營能力的考驗，而對于中國剛剛起步的商業(yè)地產(chǎn)而言不可忽視的就是人才的爭奪。
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