為了加強對房契的管理，宋、元、明、清等古代官府都開展了給房契備案的工作。而隨著官府的介入，古代契約開始有了變化，按照是否經(jīng)過官府備案分為“紅契”(也稱官契)、“白契”(也稱草契)兩種，其中未向官府備案的稱為“白契”，經(jīng)過官府備案登記的稱為“紅契”。買賣雙方訂立“白契”后，經(jīng)過官府驗證并納稅，由官府為其辦理相應手續(xù)之后，在“白契”上粘貼由官方排版統(tǒng)一印刷的契尾，鈐蓋縣州府衙的官方大印，規(guī)正三寸許，方制，篆體，紅色赫然，便成了“紅契”，并由買方保存，作為房屋所有權(quán)憑證。

 

但是，在古代契約向官府備案并不是無償?shù)摹Ｊ紫?，買賣雙方要去衙門購買官方印刷的格式合同；按照要求簽訂完畢之后，需要持簽好的契約到官府辦理交納契稅的手續(xù)，而除了需要交納較高的契稅之外，還少不了給官府內(nèi)辦事的胥吏們敬送紅包，不然這些人可能會故意刁難，拖沓處理，往往還需要托人求情辦理。如此一來，到官府登記辦理“紅契”，既要交納契稅，還要請托送禮，進而導致買房賣房的人們不愿意到官府備案。

 

由于到官府登記備案的情況較少，古代房地產(chǎn)市場上的大多數(shù)交易都沒有在官方留下記錄，在這種情形之下，房屋所有人手中持有的“白契”，就變成了房屋唯一的產(chǎn)權(quán)證明，一旦丟失，后果不堪設想。

 

在一些影視作品或文學作品中，往往會有一些貪官污吏、地主惡霸通過偽造一張房契，霸占他人房產(chǎn)的情形出現(xiàn)。也有一些不肖子孫通過搶奪、竊取房契，將房子賣給他人或用于典當貸款，導致老人居無定所等悲劇發(fā)生。這就是因為房屋主人手里缺乏正規(guī)、權(quán)威的產(chǎn)權(quán)證明，而官府那里又沒有登記認可的交易記錄。

 

清朝時出現(xiàn)分期付款

 

滿清前期朝廷對旗人施行的是免費分房政策，原則上，一品官分20間，二品官分15間，三品官分12間，四品官分10間，五品官分7間，六品官分4間，八品官分3間，九品官和沒有品級、沒有工作的普通旗人每人分兩間，只要是旗人，人人有房住。

 

后來公房不夠分了，旗人內(nèi)部苦樂不均，清廷開始搞“房改”，免費分房變成了福利購房——朝廷按優(yōu)惠價把公房賣給旗人，一家只許買一所，不許多買，不許騙購。然而即使按優(yōu)惠價，也有一些旗人買不起，不能一次繳清房款，于是從乾隆年間起允許分期付款，房款在千兩以上的，可以首付一半，剩下的8年之內(nèi)付清。嘉慶即位后，旗人分期購房成為定例，無論總價多少，都是首付一半，還款期限則視房款而定，500兩以上的7年付清，300兩以上的6年付清，100兩以上的5年付清，如果房款在100兩以下，限4年付清。

 

乾嘉時期旗人分期購買公房無需付給朝廷利息，只要在朝廷規(guī)定的還款期限內(nèi)還清就行了，這也算是朝廷對旗人的一項優(yōu)惠政策。

 

進入民國，分期購房不常見，按揭購房卻在上海出現(xiàn)過。民國16年，著名中醫(yī)陳存仁在上海老城區(qū)買房，一幢兩層小樓，賣方喊價25000塊大洋，陳存仁手頭只有5000塊，從朋友那兒借了10000塊，錢還是不夠，只好先簽房契，然后拿著房契去某個錢莊求助。錢莊用房契做抵押，替陳存仁付清了余款，陳存仁住進新房之后，再向錢莊還本付息。什么時候清賬，什么時候拿走房契，這就是典型的按揭購房，只不過當時辦理按揭的是錢莊，而不是銀行。也有銀行提供按揭服務的，像在上海開設分行的花旗銀行和香港國民商業(yè)儲蓄銀行，都有按揭項目。

 

整個民國，可以按揭購房的城市只有上海，所以1936年3月4日的《申報》評論說：在上海買房跟在其他城市買房不一樣，在其他城市買房，必須攢夠全款，所以房地產(chǎn)交易量不大，房價也不是很高；而在上海，“以三四成之墊本，即可購置產(chǎn)業(yè)，向中外行商押抵六七成之借款”，只需要首付30%到40%，就能去中外金融機構(gòu)辦理按揭，買下房子。民國時期上海的房地產(chǎn)市場一枝獨秀，房價畸高，原因之一就是可以按揭。

 

現(xiàn)代房產(chǎn)證可指紋加密

 

憑房契作為房屋所有權(quán)憑證的局面，是在民國32年開始出現(xiàn)變化的。這一年，上海市政府仿照租界當局給業(yè)主發(fā)“土地執(zhí)照”的做法，在上海全市范圍內(nèi)推出“執(zhí)業(yè)證”制度，土地或房屋的所有人可以拿著地契、房契到土地局辦理“土地執(zhí)業(yè)證”或“房屋執(zhí)業(yè)證”。

 

1949年新中國成立之后，曾經(jīng)一度頒發(fā)過“房產(chǎn)執(zhí)照”。1950年夏，新中國頒布了《中華人民共和國土地改革法》，在廣大農(nóng)村地區(qū)進行了轟轟烈烈的土改運動，1952年土改基本完成，政府開始向房屋所有人頒發(fā)“土地房產(chǎn)所有證”。

 

從上世紀80年代初開始，很多地方開始換發(fā)房產(chǎn)證和土地證。1997年，國家要求各地統(tǒng)一發(fā)放房屋所有權(quán)證。這時候的房產(chǎn)證加設了防偽標志，并開始出現(xiàn)了共有人這一欄。因為以前的房產(chǎn)執(zhí)照、土地房產(chǎn)所有證等證件上的名字往往只有一個人，該證上所載的人就是該房子的主人。1997年統(tǒng)一換發(fā)的房產(chǎn)證則允許有兩個以上的名字，共有人一欄有的記載夫妻，有的記載父母子女，還有的記載其他共有人。登記部門在發(fā)放房產(chǎn)證的時候，對記載了共有人的還會再發(fā)放一個房屋共有權(quán)證。

 

隨著科學技術的不斷進步與發(fā)展，房產(chǎn)證的防偽措施開始不斷升級。2008年，北京市開始進行指紋、肖像房產(chǎn)證加密試點，市民可自愿選擇是否加密，需要收費120元。如果房產(chǎn)證采用了這些加密措施，那么在房產(chǎn)交易時，工作人員將開啟專業(yè)設備，查看現(xiàn)場持證人與《房屋所有權(quán)證》上密押膜的數(shù)碼肖像是否一致，并鑒別現(xiàn)場持證人的指紋與房產(chǎn)權(quán)屬登記的是否吻合。肖像、指紋驗證成功后，方可進行房產(chǎn)交易。

 

2013年4月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會稱，為防止虛假房屋買賣等行為，保障房屋交易安全，今后北京購房人拿到的房產(chǎn)證將可自愿并免費設立密碼，房屋如需辦理轉(zhuǎn)讓、變更、抵押等登記業(yè)務時，須提供密碼才可辦理。

 

五花八門

 

國外房產(chǎn)如何買賣？

 

國外房產(chǎn)交易以二手房為主，那么國外二手房是如何買賣的呢？

 

美國 舊房子便宜非常搶手

 

美國人買房子，對周圍的環(huán)境很挑剔，而所謂環(huán)境也無非是交通方便、周圍有好學校、社區(qū)安全?？梢哉f，符合這些條件的房子基本都在城市的繁華區(qū)，在這種地段基本沒有新建的房子，都是二手、三手乃至四手的舊房子。即使有新建的房子，那價格也絕對不是一般人能承受的。因此，在美國買房子，大多是買二手房。

 

在美國，近年來開發(fā)的新房大多建在新開發(fā)區(qū)，距市中心較遠，交通多有不便，價格又比舊房子高出不少，因此，二手房市場中的老房子最受消費者青睞。建筑年齡在50年以下的二手房，如果價格在30萬美元以內(nèi)，那么一定非常搶手，因為無論是房屋狀況還是價格都符合白領階層的要求。

 

在美國，貸款買房是最主要的購房形式。如果你是美國公民，只要能夠提交相應的信用證明，比如從來沒有拖欠貸款、按時交納各種費用、沒有不良記錄等，就可以在銀行輕松貸到購房款。

 

澳大利亞 二手房多為花園洋房

 

澳大利亞的居住條件居世界領先地位，平均每2.7人擁有一套住宅，平均每套住宅的居住面積是187平方米。澳大利亞典型的住房是帶花園的獨立住宅，即中國人所說的花園洋房，住宅都有冷熱水、灶具、烤爐和抽水馬桶、淋浴等基本起居設施。

 

澳大利亞的住房不管是新房還是二手房，一般都裝修齊全，購房人基本不必再額外開支。在澳大利亞買二手房也可通過銀行提供的貸款購買，貸款金額可占到整個房價的95%，貸款期限長達25年。

 

法國 郊區(qū)二手房價廉但費事

 

法國住房緊張，僅54%的法國人有自己的房子，其余都是租私人住宅或者住公有住房。公有住房是政府興建的低租金住宅，專門提供給那些低收入家庭居住。不過，如果個人購買住房的話，政府會提供住房抵押貸款，并根據(jù)各個家庭的收入和人口情況給予補貼。

 

雖然近年來法國政府加大了新房的建設力度，出現(xiàn)了一批新的住宅，但由于價格不菲，房屋市場還是租賃占了優(yōu)勢。當然，也有部分法國人在城市郊區(qū)購買比較便宜的二手房，那些獨立小樓式的住宅非常好賣。但是，這樣的舊房大多需要經(jīng)過自己裝修才能居住，可以說價格便宜，但很費精力。

 

英國 七八年就換一次房

 

在英國，70%的人擁有自己的住房，不過，英國人經(jīng)常棄舊從新，每隔七八年就要換一次房子，因此二手房市場很活躍。在英國中央銀行降息的帶動下，住房貸款利率不斷下降，任何人，只要有職業(yè)和工資收入，都可申請抵押貸款，貸款期限一般為25年，這使得英國的住房市場更趨完善。

 

德國 租房市場有價目表

 

對普通德國人來說，要買一棟房子并不是件容易事。有統(tǒng)計表明，德國有實力購房的人不足半數(shù)，大多數(shù)德國人選擇租房住，因此二手房市場不活躍。為了增加租房價格的透明度，德國多數(shù)城市都制定了一個叫“房租明鏡”的價目表。這個價目表列出了該城市各種房產(chǎn)的大致租價。雖然房主和租房者可以就具體租金討價還價，但最后價格必須在這個價目表所規(guī)定的浮動范圍內(nèi)。這個價目表很有權(quán)威性，就連法院在判決有關住房租金糾紛案中也會參照。

 

(柯欣)

 

歷史經(jīng)典

 

蘇東坡燒房契

 

據(jù)《梁溪漫志》記載，蘇東坡從儋縣向北回來，選擇住在陽羨，邵民瞻給他推薦了一套價值五十萬銅錢的房子，蘇東坡用盡身上所有的錢剛能買下，并選擇了個吉利的日子住進新家。

 

后蘇東坡與邵民瞻在月下散步，偶然到了一個村子，聽到有個老婦人哭得很傷心，便推開門進去，蘇東坡看見老婦人仍然在自顧自地哭泣，就問她為何哭泣。老婦人說：“我有一套房子，世世代代傳了幾百年，但我的兒子不肖，賣給了別人，現(xiàn)在我搬到這兒來了，住了百年的舊房子永遠沒了，怎能不痛心？”蘇東坡問她的那套房子在哪兒，得知正是自己剛買的房子。

 

聞聽此言，蘇東坡立刻安慰老婦人：“你的房子是我買的，不用太悲傷，現(xiàn)在我把屋子還給你。”蘇東坡隨即叫人拿來買房的憑據(jù)，當著老婦人面燒了。第二天蘇東坡叫老婦人的兒子接他母親回到原來的住所，竟然不索取所花之錢。(陸承)

 

奇聞逸事

 

古代賣房多為“捎帶手”

 

古代房子的第一代業(yè)主，一般都是自主建房，也就是說，這套住房最開始不是從市場上買來的，而是業(yè)主自己蓋的。房子蓋好后，因為種種原因，賣給第二代業(yè)主，然后再賣給第三代、第四代業(yè)主?？偟膩碚f，從戰(zhàn)國到明清，中國房地產(chǎn)市場上賣來賣去的主要是二手房，也不存在產(chǎn)權(quán)年限一說。

 

到隋唐時，有人蓋好房子后，或租或賣，從某種意義上講，他們可算是最早的“開發(fā)商”了。有個叫竇乂的人，就是其中的佼佼者。竇乂很小的時候就死了爹娘，跟著舅舅一塊兒生活。竇乂先通過賣鞋、賣樹等生意賺了一些錢，后來有了80萬錢的身家，就開始向“房地產(chǎn)”行業(yè)進軍。當時長安西市有一個廢棄的化糞池，面積有十幾畝，閑置七八年了，一直沒人買。竇乂把它買了下來，雇人填平，在上面蓋了20間店鋪，租給波斯人做生意，平均每天都能收上來幾千錢的房租。

 

再后來，竇乂聽說當朝太尉李晟喜歡打馬球，于是斥資70萬錢買下一塊地，又花30萬錢把這塊地建成一片馬球場，送給了李晟。李晟很高興，從此跟竇乂結(jié)成死黨，有求必應。有這種靠山保駕，竇乂發(fā)得更快了，不到40歲就成了長安首富，人稱“竇半城”。

 

除了像竇乂這樣的“開發(fā)商”，古代的“開發(fā)商”還有一些相當于今天的“公務員”、“退休干部”等，甚至官府自己就是“開發(fā)商”。比如北宋有個“修完京城所”，這個機構(gòu)本來只能修筑城墻和宮殿，后來城墻修得差不多了，宮殿也蓋得夠豪華了，這個機構(gòu)就開始轉(zhuǎn)型，開始給朝廷搞創(chuàng)收。怎么搞創(chuàng)收呢？“修完京城所”向朝廷請示，劃撥給他們大片地皮，他們在上面蓋住宅、蓋店鋪，蓋好了，有的賣給老百姓，有的賃給老百姓，給國庫做了很大貢獻。

 

這些“開發(fā)商”都不專門從事房地產(chǎn)開發(fā)，也就是說，他們搞房產(chǎn)開發(fā)只是多元化經(jīng)營的“捎帶手”，沒有誰只靠賣房子吃飯。從唐朝到清末，中國一直沒有職業(yè)的“開發(fā)商”，都是業(yè)余的。

 

(李開周)

 

追根溯源

 

青銅器記載的地產(chǎn)交易

 

根據(jù)考古實物和歷史文獻證明，中國在西周時就出現(xiàn)了土地交易，在戰(zhàn)國時就有房屋買賣。

 

在一個名字叫“盉”的西周青銅器上，就刻有一段關于地產(chǎn)交易的銘文。意思大致是：公元前919年農(nóng)歷三月，一個叫矩伯的人分兩次把1300畝土地抵押給一個叫裘衛(wèi)的人，換來了價值100串貝殼的幾件奢侈品，包括兩塊玉、一件鹿皮披肩和一條帶花的圍裙。這是目前發(fā)現(xiàn)的最早的一宗不動產(chǎn)交易。

 

在矩伯和裘衛(wèi)兩人完成土地抵押交易的93年后，也就是周厲王32年，又發(fā)生了一宗土地買賣。這宗土地買賣的交易過程也被刻在青銅器上。這次記錄的是周厲王買地的事。周厲王為擴建王宮，買下一個叫鬲從的人的地，沒有立即給錢。鬲從擔心周厲王賴賬，周厲王派人對鬲從說：“你別怕，我一定會照價付款的，如果我賴賬，就讓上天罰我被流放好了。”這在當時是個很毒的誓。

 

周厲王買地花了多少錢，銘文上沒寫。有人買地，有人賣地，說明當時除了有土地抵押，還存在土地買賣，房地產(chǎn)市場已經(jīng)有了雛形。