依據(jù)北京市土地整理儲備中心官網(wǎng)顯示數(shù)據(jù)統(tǒng)計：2013年11月，全市共出讓各類土地34宗，比10月多15宗?？傄?guī)劃建筑面積432.4萬平方米，單月土地出讓金達407億元，環(huán)比分別增長189.6%和381%，上述3項指標均為今年以來的最高。34宗土地中，18宗為住宅用地，總規(guī)劃建筑面積315.6萬平方米，環(huán)比大漲431.3%，也創(chuàng)下2013年內(nèi)新高。

    “面粉”加緊研磨，“面包”的出爐量也在增多：據(jù)不完全統(tǒng)計，11月，北京共有25個住宅項目入市，7個為純新盤，另18個是老項目后期。共新增房源7756套，環(huán)比大漲24.1%，這一點上也是今年前11個月以來的最高量。預售許可面積達70.6萬平方米，環(huán)比增長8.3%。

    土地市場活躍始終 賣方有心買方有意

    亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為：“活躍”是今年北京土地市場貫穿始終的關鍵詞，其主因是為彌補2011—2012年因土地出讓不足而導致的房源供應短缺。而年底不但沒有“扎緊”土地的口袋，反而又敞大了袋口多撥了一批住宅用地入市，則很大程度上是要兌現(xiàn)年底前供應2萬套自住型商品房的承諾。經(jīng)記者粗略核算：截至目前，已成交的4塊配建有自住型商品房的宅地上，未來可建成的自住型商品房面積已達到135.2萬平方米。而土儲中心官網(wǎng)上掛出的6塊“正在交易的經(jīng)營性用地”中，還有1宗集中建設自住型商品住房的用地正在交易，規(guī)劃建筑面積約34.7萬平方米，即將在本月出讓。按此計算，今年結(jié)束前，自住型商品房累計供應面積有望突破200萬平方米，基本能夠完成計劃。

    “國土局搭臺，開發(fā)商唱戲”——土地的批量供應也獲得了房企的積極“捧場”—— 回顧前11個月每塊土地——特別是宅地的交易過程，幾乎每宗都有數(shù)家“參競”，幾塊地理位置較為靠近市區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊甚至出現(xiàn)“白熱化”、“戲劇化”的競爭過程。任啟鑫分析：北京土地市場中出現(xiàn)這樣的情況屬正常，且之后這種情形或會愈演愈烈。主要是由于北京特殊化的城市地位，使其在各大房企的全國布局版圖上都會是“紅圈里的星”。但由于土地的不可再生性，和多年來隨著發(fā)展不斷外擴的“郊區(qū)化”供應特性，北京的宅地格外稀缺。因此一旦有北京的居住用地出讓，再遇上位置相對近核心區(qū)的，眾房企必然聞風而上。另外，去年下半年以來市場的向好，房價的穩(wěn)升，也讓很多開發(fā)商“攢足”了拿地的錢，這也是保持今年土地市場始終火熱的根本，和助推數(shù)塊高價地成交的燃料。

    同時，自住型商品房的出世雖能惠及于民，但從另一方面也會壘高普通商品房的樓面價。以華遠取得的大興孫村地塊為例：刨除保障房后，樓面價達1.7萬元/平方米，已逼近區(qū)域內(nèi)現(xiàn)售價；而兩宗朝陽東壩地塊樓面價則高達5萬元/平方米左右，甚至超過目前區(qū)域在售項目價格。日后，商品住宅市場分化趨勢將更為明顯。

    “新京七條”推滑成交，中低端項目扛大旗

    11月，北京商品住宅共實現(xiàn)成交7370套，面積78.58萬平方米，環(huán)比分別出現(xiàn)21.3%和15.8%的降幅。

    對此，任啟鑫認為主要是受10月底頒布的“新京七條”影響。雖然新規(guī)內(nèi)容上主要是對以往政策的強調(diào)與完善，但透露出了政府堅定調(diào)控不動搖的決心，其改變房價繼續(xù)上漲的市場預期導向意圖也很明顯。這直接降低了直到目前的市場活躍度。

    除此之外，自住型商品房的切實推進和即將上市，也轉(zhuǎn)移了部分客群的關注。首個搖號的恒大豆各莊自住型商品房項目御景灣，11月30日上午10：00整開放申請。短短數(shù)小時內(nèi)，能應對10萬人登陸的報名網(wǎng)站就一度癱瘓?？梢?ldquo;7折房”的魅力之大。北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志早就預計到：“比周邊項目單價便宜1萬多元的價格太具有誘惑力了，自住型商品房將會起到明顯的平抑房價作用。”

    從11月的成交特征來看，中低端項目仍穩(wěn)扛主力大旗。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)：11月成交房源中，單價1萬元—2萬元/平方米的產(chǎn)品占近半數(shù)，而如果將單價放寬至3萬元/平方米，在這個范圍內(nèi)的產(chǎn)品成交占比則高達78%。成交排行也能佐證：11月單月成交排行前十名的項目中，單價不超過2.5萬元/平方米的占據(jù)了八席。

    任啟鑫告訴記者：“4萬元預售禁令”讓目前市場中的高端盤幾乎絕跡，這是中低端產(chǎn)品“無敵手”的最直接原因。而一旦明年這一禁令中止，成交特征會出現(xiàn)新變化。

    避未來競爭繼續(xù)推盤 12月成交或再“翹尾”

    與往年一過10月，項目就紛紛“平淡拖過年”不同，今年盡管很多房企已提前完成全年業(yè)績，卻仍沒放緩推盤節(jié)奏的原因，經(jīng)任啟鑫分析是：為避免與今年出讓的自住型商品房用地項目在明年“迎頭相碰”，因此他們才“錯峰”，在今年就不遺余力地積極面市。另外值得一提的是，11月的新開盤中，商住項目表現(xiàn)搶眼——共6個。且單次推盤量不少，總計3151套房源，占總供應量的四成還多。

    從上月開盤項目報價情況看，11月，價格快速上漲的勢頭已不再強勁，多數(shù)都以平價或微漲入市：如位于通州的潤楓領尚，此次為第三期產(chǎn)品，報價為2.6萬元/平方米，相比9月開的第二期只漲了4%；同樣到地處通州的華遠銘悅世家，報價2.2—2.3萬元/平方米，基本與上期持平；大興區(qū)的純新盤眾美城則以1.65萬元/平方米搜首亮相，在同區(qū)域內(nèi)幾乎是“墊底價”。

    任啟鑫表示：年底北京住宅市場價格開始不再“攀險”而“走穩(wěn)”，一方面是由于住建委“年底前漲價項目一律不批；不允許捆綁精裝，取什么證賣什么房”的閉門會議精神。這會迫使部分計劃在今年上市的項目延期開盤，而若按原計劃，就只能降低定價；另外，從開發(fā)商主觀方面說，選擇在年底入市的項目，多以高周轉(zhuǎn)、多走量為目標，平價入市主動性較高。而不“浮夸”的價格，也直接導致部分項目被擁搶。如11月27日開盤第二期的葛洲壩·紫郡府，推出433套房。參與搖號的人數(shù)卻有2100余人，房源與蓄客比高達1:5 ；京投萬科·西華府的540套房源，則更驚人地引來了3861個客戶。任啟鑫預計：如開發(fā)商的平和心態(tài)無變化，繼續(xù)保持平價， 12月份的成交也會“淡季不淡”，甚至或?qū)⒃賱?chuàng)一個小高峰。