十八屆三中全會(huì)決定，提及房地產(chǎn)行業(yè)的僅寥寥數(shù)語。但在業(yè)界的解讀中，這已足夠描定房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的輪廓與色調(diào)。
11月27日，在廣州舉辦的觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一發(fā)表了他對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段困境與機(jī)遇的闡述。
他指出，雖然十八屆三中全會(huì)講信息化跟工業(yè)化高度融合，實(shí)際上信息化是跟各行各業(yè)高度融合的，電子商務(wù)跟城市的商業(yè)地產(chǎn)高度融合之后應(yīng)該怎么辦，必須要考慮。
在“商戰(zhàn)”迭起的當(dāng)下，這或許成為傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的一條出路。
從來不是孤立的部分
“商業(yè)地產(chǎn)從來不是孤立出現(xiàn)，它是城市發(fā)展的主流，”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長蔡云給這個(gè)地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)細(xì)分下了預(yù)判。
事實(shí)上，不僅萬科、綠地等為代表的中國房企已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問題，外資開發(fā)商、投資商也在國內(nèi)圈地拓展，更不乏部分跨界而來的競爭對(duì)手，紅星美凱龍、娃哈哈、金威啤酒、沃爾瑪?shù)韧庑衅髽I(yè)也在試圖在這個(gè)炙手可熱的領(lǐng)域中分一杯羹。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年前10個(gè)月，商業(yè)營業(yè)用房投資增速繼續(xù)上升到26.9%。遠(yuǎn)高于住宅投資的18.9%。換句話說，在大眾覺得中國住宅產(chǎn)業(yè)甚為瘋狂的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)投資增速已經(jīng)大大超越了想象。
狂飆突進(jìn)的數(shù)值，暗示著這個(gè)“不是孤立”的部分，隨著中國城市化的擴(kuò)張，已經(jīng)不可避免的陷入了開發(fā)魔咒。朱中一將之歸結(jié)為三方面，房地產(chǎn)的開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理之間還存在著不同程度的脫節(jié)；地方政府規(guī)造成的布局錯(cuò)位；以及商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化，造成的資源的浪費(fèi)與地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展問題。
電商成為死對(duì)頭？
更為尷尬的是，在商業(yè)地產(chǎn)尤游走于迷途之時(shí)，電子商務(wù)早已追趕而上。
2009年，中國網(wǎng)絡(luò)零售總額2500億，2013年上半年是7542億，同比增長47.3%——5年增長六倍多，占全社會(huì)零售商品總額的比重從2%增長到7.8%，扣除餐飲后占比可近9%。
是可忍，孰不可忍。最為業(yè)界熟知的行業(yè)之辯，發(fā)生在大佬王健林（專題閱讀）與馬云之間，盡管華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)曾經(jīng)諷刺淘寶雙十一350億的營業(yè)額，不過是買幾塊土地的錢。然而，電商灼熱的勢頭，依然是不爭的事實(shí)。
甚至于產(chǎn)業(yè)內(nèi)部，部分人士也不盡看好這場戰(zhàn)役中商業(yè)地產(chǎn)的未來。在采訪中，廣州景豪坊總經(jīng)理?xiàng)钴娡а灾忚彽谋硎?，這個(gè)打賭，王健林肯定會(huì)輸，“以零售為百分之百，電商絕對(duì)會(huì)超過50%，將來線下能占20%都很危險(xiǎn)。這里要搞清楚兩個(gè)問題，一個(gè)是現(xiàn)場去買，付款方式和試衣間的問題，吃的也可以團(tuán)購，卡拉OK都可以團(tuán)購。所以我想這個(gè)打賭，王健林肯定會(huì)輸?shù)摹?rdquo;
新城控股集團(tuán)吾悅商管總公司常務(wù)副總經(jīng)理殷躍平亦表示，“電商對(duì)購物中心的沖擊，特別是對(duì)購物中心里面零售的沖擊，已經(jīng)非常明顯?，F(xiàn)在購物中心的應(yīng)對(duì)，就是強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)，或多或少地避開零售這一塊。”
而這也成為他心中揮之不去的困惑，“做購物中心首先是購物，零售的比重比較大，租金往往也靠這部分來支撐，如果避開零售，那整個(gè)租金水平是提不上去的。開發(fā)的投資回報(bào)也是很難保證的，所以這一點(diǎn)，我覺得是一個(gè)矛盾。”
產(chǎn)業(yè)融合之道
對(duì)此，朱中一從宏觀層面分析稱，從長遠(yuǎn)角度來看，由于國家城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，再加上國家對(duì)服務(wù)業(yè)的支持、老百姓生活水平的提高，所以商業(yè)地產(chǎn)是有發(fā)展前景的。
但他也提及，在未來的發(fā)展之路上，必須要重視快速發(fā)展的電子商務(wù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊。“雖然十八屆三中全會(huì)講信息化跟工業(yè)化高度融合，實(shí)際上信息化是跟各行各業(yè)高度融合的，跟商業(yè)也高度融合，電子商務(wù)跟城市的商業(yè)地產(chǎn)高度融合之后應(yīng)該怎么辦，這方面我們必須要考慮。”
在對(duì)這個(gè)問題的探索中，O2O（Online To Offline）成為被提及最多的名詞之一。
殷躍平表示，保證購物中心的健康發(fā)展，能不能把電商的這兩個(gè)方向嫁接到購物中心當(dāng)中來。比如購物中心實(shí)行商品的網(wǎng)上銷售，把平時(shí)喜歡玩電商網(wǎng)上購物的人與購物中心的體驗(yàn)結(jié)合起來，打通線上、線下、實(shí)體與虛擬的融合。
綠景集團(tuán)副總裁陳鐵身亦提出，最后一個(gè)問題就是關(guān)于電商的沖擊，作為做實(shí)體商業(yè)空間的人來講，電商避不開的話題，但電商也有它的缺陷，包括配送效率問題、誠信問題，還有體驗(yàn)性問題。所以考慮把電商跟社區(qū)商業(yè)、社區(qū)購物中心結(jié)合在一起，也是未來的出路。
資料顯示，以蘇寧為先導(dǎo)，百聯(lián)、廣州友誼、王府井等不甘淪為“試衣間”、“提貨倉”的百貨零售商們紛紛推出線下與線上融合的商業(yè)模式，欲將“O2O”由概念變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。
“當(dāng)然，這關(guān)系到我們目前國內(nèi)的商業(yè)的模式，特別是百貨的模式要進(jìn)行徹底的改變，實(shí)體是一個(gè)利益體，網(wǎng)上也是一個(gè)利益體，這個(gè)沖擊的利益體，我們以后能不能把它融為一體，還有很多的困難，”殷躍平如是說。
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