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問答
政府調控不會一刀切，征收房產(chǎn)稅是大勢所趨
三中全會以后，政府對房地產(chǎn)的政策會越來越市場化。一些信號大家都看得到，比如未來房地產(chǎn)會采取市場化的調控；第二是要做更好的頂層設計、長效機制，在戶籍、土地、財稅、人口方面做一系列的改革。就拿單獨二胎放開來說，肯定對房地產(chǎn)是利好的，因為人口多了，就意味著需求的增長。
一位專家說，土地改革跟人口改革的紅利，支撐中國二三十年發(fā)展都沒問題。所以，我們現(xiàn)在也在研究這些事，特別是在中產(chǎn)階級層面，研究客戶需求的變化。比如原來都是獨生子女，三口一家，現(xiàn)在不是了，我們開始研究，四口一家這種戶型怎么做。
當然，產(chǎn)品層面上的影響其實是表面的，三中全會對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響，著力點也不是短期房價。我關注的是它對整個行業(yè)的格局、發(fā)展模式的影響，進而評估我們的戰(zhàn)略是不是要做修正和調整，來適應至少未來八到十年的市場。
短期房價目前來看應該是溫和上漲，但是上漲的幅度、環(huán)比上漲的增幅在不斷收窄，同比上漲估計未來一兩個月內就會見頂了，就是同比上漲的幅度也在收窄。所以，我認為中央不會出一個一刀切的政策，因為今年的房價其實很多元，很不均衡，我相信這一屆政府的出發(fā)點是要采取市場化的調控，又加上這種全國發(fā)展的不均衡，出一個統(tǒng)一調控政策的概率是很小的，不能幾個城市生病，結果大部分城市吃藥。
明年不確定因素很多，市場指標會比今年差。房地產(chǎn)市場其實就是一句話：沒有永遠上漲的房價，也沒有永遠下跌的房價。漲得太過，就像八卦，到了第九卦就得小心了，最好不要出現(xiàn)亢龍有悔，對吧？任何事務都存在逆轉的可能，極盛則衰，極衰則盛，在市場好的時候，其實我們警惕性會更強。
現(xiàn)在買地，評估的核心是對未來房價的判斷。最近，我們（公司）內部出了一個文件，規(guī)定對明年房價、后年房價的預測不能增長，在目前售價的基礎上你還能達到（滿意的）利潤率，這塊地就能買。不能跟我說，明年房價還漲10%，什么地都可以買，都可以掙錢；其實市場不是這樣子的。
另一個需要關注的是，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是大勢所趨。它是這個國家規(guī)范管理的基礎，也是未來收房產(chǎn)稅的基礎，一定會實施，但對一般的民眾其實影響不大。
最近房產(chǎn)稅的提法，可能中央也在做改變，不直接叫房產(chǎn)稅，而叫房地產(chǎn)稅。這種立法我覺得需要時間，但是我相信在這個立法之前，肯定會增加更多的試點城市，取得更多的經(jīng)驗，然后立法，繼而普及。如果你在國外生活過，就會發(fā)現(xiàn)：國外的房產(chǎn)稅對地方政府來說是一個很重要的稅種，地方政府對社區(qū)的維護，對社區(qū)教育的投入，都靠房產(chǎn)稅。我們現(xiàn)在主要靠交易來征稅，但中國在城市化結束以后，交易會減少，少了以后怎么辦？所以征收房產(chǎn)稅一定是大勢所趨。
拿地基本靠“撿漏”，恒大躍進成反面教材
如今，我們經(jīng)常問自己一個問題：假設2014年市場有變動，銷售價格、銷售政策有調整，我們2014年的銷售計劃能不能完成，利潤能不能完成？也就是我們的銷售跟利潤能不能經(jīng)受得起市場的波動，這叫內部壓力測試。
一旦這個測試能過了，我們就會按既定的節(jié)奏做，一旦測試通不過，我們就會做一些運營和產(chǎn)品結構上的調整。因為資本市場對我們要求是：在波動的市場上要實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的增長，而要實現(xiàn)這個持續(xù)穩(wěn)定的增長，我們一定要有對未來業(yè)績的管控手段。
大家都知道，開發(fā)商其實很少資不抵債，發(fā)生危機都是因為債務兌現(xiàn)，在某一個節(jié)點上你的債務到期了，產(chǎn)生了現(xiàn)金流和資金鏈的壓力。所以旭輝從原來沒有國外的借款，到現(xiàn)在國內、國外長期和短期的比例為6：4，原來短期債務比重占比較高，現(xiàn)在調整到2：8，就是短期20%，長期80%。我們在海外的借款都是時間很長的，一般發(fā)的債都是五年以上。
面對各種不確定性，旭輝內部有一條杠桿，我們的凈負債率會控制在80%，80%相對來說是穩(wěn)健的，跟我們發(fā)展的速度是匹配的，高速發(fā)展期還很難做到一個很低的負債，但是所有發(fā)展都要立足于安全性。
恒大上市三年，規(guī)模漲了三倍，營收從300多億漲到了1000億。但是其實它有一個問題是讓我思考的，也就是我在資本市場上為什么不把速度作為唯一的指標。與規(guī)模的膨脹相比，恒大的市值從700多億，到現(xiàn)在剩下500多億，這說明什么？說明資本市場不是以規(guī)模論，不是規(guī)模越大，市場的估值就越高，它一定是綜合平衡論，規(guī)模、贏利能力、負債率，各方面表現(xiàn)（都要好）。
對安全的強調在拍地方面表現(xiàn)最明顯。我們內部經(jīng)常講一句話叫不拿錯地，不拿貴地，來保證增長。我們買地的金額，一般不超過銷售額的一半，來控制我們的支出，20億以上的土地我們一定找合作伙伴，我們不會一家去扛，來分散我們的資金壓力。
去年下半年到今年上半年，我們認為是一個低點，所以拿地的策略是積極的。今年6月份以后，我們認為土地市場價位越來越高，拿地是謹慎的，基本上的策略就是“撿漏”。我們不會去在熱門地塊上跟人家硬拼，因為那種拼下來就是拿地王，單價地王，總價地王，特別是單價地王，拿錯地會嚴重滯后企業(yè)的發(fā)展。
其實我們在做三件事，第一就是控制土地成本，第二降低我們的融資成本，第三提高產(chǎn)品的銷售溢價。
我們內部有一條死規(guī)定，現(xiàn)金的保有量不能低于總資產(chǎn)10%，沒到10%的時候就開始預警了，那時我們就會加速收款跟收縮投資。
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