2013年商業(yè)地產(chǎn)走勢可謂跌宕起伏，從春節(jié)開始，2月份滬上商業(yè)項目成交量幾近冰點(diǎn)，成交量僅為386套，使得業(yè)內(nèi)對于商業(yè)地產(chǎn)一度并不看好。不過，隨著市場的復(fù)蘇，從3月開始，商業(yè)地產(chǎn)報復(fù)式反彈，僅3月商業(yè)地產(chǎn)成交量就翻了3番，月度成交量輕松站上千套。

 

接下來的4-6月份，商業(yè)地產(chǎn)一直保持增長勢頭，每月的成交套數(shù)維持在1400余套，交易旺盛。上海中原地產(chǎn)工商鋪部二部商鋪A區(qū)區(qū)域經(jīng)理黃超亮表示：春季期間積累了大量的投資需求，在“小陽春”樓市旺季的帶動下有所釋放。此外，商業(yè)地產(chǎn)成交周期也集中在上半年的3、4月份，而新增供應(yīng)量亦有所增加，故使得3、4月份，供應(yīng)成交雙旺。

 

7、8月份，整體樓市淡季到來，再加之夏季天氣炎熱等因素，滬上商業(yè)地產(chǎn)成交量陡然下滑，不論是供應(yīng)量還是成交量均較6月同期有所萎縮，萎縮的幅度約在15%左右。自9月開始，新一輪商業(yè)住宅供應(yīng)量逐步增加，使得10月中旬至目前，商業(yè)地產(chǎn)成交亦穩(wěn)步上升，整體成交套數(shù)再次回到4月中旬水平。

 

業(yè)內(nèi)表示：隨著住宅市場“滬七條”政策的落地，住宅市場從第四季度開始步入調(diào)整期，一方面銀行貸款不斷收緊，另一方面，面臨春節(jié)前期的傳統(tǒng)淡季，使得住宅市場或?qū)⑦M(jìn)入緩和期。這對商業(yè)地產(chǎn)來說無疑是個好時代。被擠出住宅市場的投資者或?qū)⑥D(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，加之年底開發(fā)商資金鏈緊張或有優(yōu)惠項目推出，而二手商鋪亦會有部分大鋪適逢年底轉(zhuǎn)手，新增供應(yīng)量應(yīng)較為充足。

 

大型綜合類商業(yè)地產(chǎn)火爆

 

2013年大型商業(yè)綜合體在上海陸續(xù)登場，體驗式購物已經(jīng)成為了未來商業(yè)物業(yè)主打賣點(diǎn)，如萬達(dá)廣場的商業(yè)綜合體式模式可謂屢試不爽。上海作為中國的超一線城市，其市中心區(qū)域可謂寸土寸金，大型商業(yè)地產(chǎn)的入駐已經(jīng)從市中心CBD發(fā)展到外圍區(qū)域，如隨著軌交11號線的開通，近期表現(xiàn)較為火爆的嘉定江橋區(qū)域、真如副中心板塊、嘉定新城等，均因為軌交11號線的通車，大型品牌開發(fā)商住宅類項目前期熱賣而受到追捧。目前，整體嘉定區(qū)域一手住成交均價18621元/平方米，二手住宅成交均價13579元/平方米，而一手商鋪均價13432元/平方米，一手辦公樓均價12781元/平方米，早前中原地產(chǎn)熱銷的真如高尚領(lǐng)域項目，就是一個大型的商業(yè)綜合體，其集辦公樓、商業(yè)商鋪、SOHO、住宅為一體，可謂選擇多樣。

 

以美食街定位的上海華拓大廈美食街地處嘉定江橋地區(qū)，隸屬曹安商圈，東臨嘉聯(lián)華國際廣場（包括奧爾瑪超市），北面超大型社區(qū)嘉城。該區(qū)位交通方面，位于中外環(huán)間，312國道、A20、滬寧高速等構(gòu)筑從橫交通體系，而規(guī)劃中的軌道交通14號線出口就在項目旁，交通也為商業(yè)發(fā)展帶來契機(jī)。專案總規(guī)模3萬平方米，除規(guī)劃一棟酒店外，其余為純商業(yè)，占地4萬平方米，定位為集休閑、娛樂、餐飲、品牌零售為一體的綜合性商業(yè)中心，相信未來潛力無限。

 

餐飲類、沿街商鋪一鋪難求

 

隨著住宅市場限購限貸政策的持續(xù)，部分投資型客戶紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手商鋪市場，上海中原工商鋪部二部商鋪C區(qū)區(qū)域經(jīng)理苗傳海表示：滬上二手商鋪?zhàn)?月開始逐步走強(qiáng)，其中餐飲類商鋪可謂一鋪難求。如：周浦地區(qū)隨著萬達(dá)商業(yè)廣場的不斷成熟，人流量不斷集中，使得餐飲類旺鋪供應(yīng)緊俏，目前周浦地區(qū)沿街類餐飲旺鋪均價為50000元/平方米，總價約在500萬-2000萬元，而此類鋪面基本租金可達(dá)6-8元/平方米/天，租金回報率約5%-6%，與常規(guī)住宅租金回報率相比高出2倍左右。此外，餐飲類旺鋪一般需要更多的資格證書，如辦理餐飲類經(jīng)營許可證等，故往往一鋪難求。

 

此外，沿街商鋪投資受追捧，租金收益依然是關(guān)注重點(diǎn)。上海中原地產(chǎn)工商鋪二部商鋪A區(qū)區(qū)域經(jīng)理黃超亮表示：上海沿街商鋪的租金回報率基本上呈現(xiàn)市中心區(qū)域租金回報率增長較慢，而外圍區(qū)域的租金回報率增長較快。以市中心區(qū)域的商鋪?zhàn)饨馂槔?008年，中心區(qū)域的商鋪?zhàn)饨鹪?0元/平方米/天，目前增長至13元/平方米/天，5年增長了30%左右。而外圍區(qū)域，比如周浦，3年前，板塊規(guī)劃建設(shè)還未成熟，商鋪?zhàn)饨鹪?-6元/平方米/天，而目前隨著板塊逐漸形成商圈氛圍，商鋪?zhàn)饨鹨搽S之漲到8-10元/平方米天，3年增長了60%。由此可見，隨著近幾年外圍區(qū)域商圈的不斷成熟，其商鋪?zhàn)饨鸬脑鲩L速度明顯超過了市中心成熟區(qū)域的商鋪。