自去年國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)投資總額超過(guò)萬(wàn)億元以來(lái)，今年旅游地產(chǎn)的熱度持續(xù)升溫。從長(zhǎng)白山到海南島，從新疆到大連，只要是能與旅游沾邊的地方，就少不了地產(chǎn)商們的身影。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，在百?gòu)?qiáng)房企中，至少有三分之一介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，包括世茂、萬(wàn)達(dá)、雅居樂(lè)、富力、萬(wàn)科、恒大、佳兆業(yè)等知名企業(yè)。

 

然而，在全國(guó)林林總總數(shù)千個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中，往往采用的是“自然景觀+度假住宅”的開(kāi)發(fā)模式，使得產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日益加劇。而整合資源更全面、長(zhǎng)期居所價(jià)值更突出的“自然景觀資源+城市核心配套+目的地式主題體驗(yàn)”的“旅居地產(chǎn)”模式，從需求端深度融合旅游與居住體驗(yàn)，開(kāi)始在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)。

 

旅游地產(chǎn)持續(xù)升溫

 

伴隨中國(guó)高端消費(fèi)群體對(duì)生活方式和生活質(zhì)量要求的提高，旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)也隨之逐漸升溫。近幾年，國(guó)家在政策方面相繼出臺(tái)了刺激和拉動(dòng)旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新政策，為我國(guó)旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個(gè)廣闊的發(fā)展平臺(tái)。

 

國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中國(guó)旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要》明確提出，到2015年將旅游產(chǎn)業(yè)初步建設(shè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)之戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，可見(jiàn)旅游地產(chǎn)對(duì)于未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)所扮演的角色極其重要。天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)叢屹表示，從樓市調(diào)控政策來(lái)說(shuō)，休閑旅游地產(chǎn)恰恰是一個(gè)突破口。

 

在這種情況下，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型從事旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。近年來(lái)，世茂集團(tuán)在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域動(dòng)作明顯。據(jù)悉，世茂已在大連、煙臺(tái)、武漢、上海、福州、海南等地提前布局，擬投資千億元以上。在千億計(jì)劃中，500多億元將投向占地2000公頃的大連世茂御龍海灣，400多億元將投資規(guī)模達(dá)800多萬(wàn)平方米的武漢世茂·龍灣。

 

目前，在世茂集團(tuán)的住宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)以及產(chǎn)業(yè)集群四大業(yè)務(wù)板塊中，旅游地產(chǎn)已占到20%，2012年共為世茂集團(tuán)貢獻(xiàn)逾百億元的銷售業(yè)績(jī)。今年，大連御龍海灣、上海“納米魔幻城”、晉江御龍灣等主力項(xiàng)目繼續(xù)發(fā)力，共同推動(dòng)世茂整體業(yè)績(jī)的攀高。

 

恒大方面則表示，在未來(lái)3年至5年內(nèi)，該公司旗下20%的投資將用于旅游綜合體的開(kāi)發(fā)。此外，萬(wàn)科自去年以來(lái)，先后在青島、唐山、四川等地紛紛拿地，用于后續(xù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。“目前房地產(chǎn)業(yè)排名前100強(qiáng)的企業(yè)中，至少有三分之一進(jìn)入或正在進(jìn)入旅游地產(chǎn)業(yè)。”中國(guó)指數(shù)研究院上?？偨?jīng)理羅勇成表示。

 

旅游與地產(chǎn)“皮肉分離”

 

與住宅、商業(yè)地產(chǎn)不同的是，旅游地產(chǎn)具有高度人性化內(nèi)涵、先進(jìn)規(guī)劃和多功能屬性及較高附加值等幾大特征。這些特征也使旅游地產(chǎn)在居住品質(zhì)、投資價(jià)值和發(fā)展前景方面較單一住宅或商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有更多的優(yōu)勢(shì)，因而備受開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的青睞。

 

盡管大批實(shí)力房企前赴后繼涌入旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，但到目前為止，在全國(guó)近3000個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中，沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目能做成像“美國(guó)佛羅里達(dá)的PGA國(guó)家度假村”一樣能夠享譽(yù)世界的旅游品牌項(xiàng)目。“這并非資源上的差異，因?yàn)閲?guó)內(nèi)有很多地區(qū)資源豐富且舉世罕有，導(dǎo)致一直未形成國(guó)際品牌項(xiàng)目的原因在于急功近利的心態(tài)和開(kāi)發(fā)模式上的差異。”中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰表示，很多開(kāi)發(fā)商在進(jìn)入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的時(shí)候，僅僅是因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)拿地成本相對(duì)較低，而對(duì)于實(shí)際開(kāi)發(fā)并無(wú)把握。

 

更值得注意的是，目前很多所謂的旅游地產(chǎn)，其實(shí)為“旅游搭臺(tái)，地產(chǎn)唱戲”，通過(guò)旅游的名義掃除政策的障礙之后，真正唱主角的依然是賣房子。“目前國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)看似熱鬧，但成功的案例幾乎沒(méi)有。”世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅說(shuō)，旅游地產(chǎn)興起之初，全國(guó)不乏大量以旅游地產(chǎn)為名、實(shí)際僅為普通住宅開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，其實(shí)質(zhì)是圈占風(fēng)景區(qū)土地進(jìn)行單純住宅開(kāi)發(fā)，這造成了對(duì)稀缺自然資源的低效利用。

 

無(wú)論哪種形態(tài)，當(dāng)前旅游地產(chǎn)結(jié)構(gòu)中以住宅為主導(dǎo)，項(xiàng)目復(fù)合功能不足、持續(xù)發(fā)展能力不強(qiáng)的狀況并沒(méi)有得到根本改觀。中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受媒體采訪時(shí)曾直言：各種所謂的“偽旅游地產(chǎn)”或者“仿旅游地產(chǎn)”越來(lái)越多，而且更多是以純粹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的面目出現(xiàn)的。

 

旅居模式率先突圍

 

一般而言，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)三種形態(tài)，旅游地產(chǎn)的初級(jí)開(kāi)發(fā)通常僅可滿足基本的景點(diǎn)觀光、會(huì)議、療養(yǎng)功能；在度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，還要滿足星級(jí)酒店、休閑會(huì)所、養(yǎng)生度假等更多功能。目前，我國(guó)處于初級(jí)開(kāi)發(fā)和度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并存的狀態(tài)。

 

“想要旅游地產(chǎn)活起來(lái)，最重要的是要有居者，一定要具備、滿足人們可以在里面長(zhǎng)期居住的元素和關(guān)鍵需求。在世茂的“旅居地產(chǎn)”的模式下，豐富的生活配套設(shè)施成為必備模塊甚至是主角。住宅反而成為配角，住宅僅僅成為了人們要在此休閑、度假、生活的必備配套。它不同于1.0版單純的資源型，也不僅僅是2.0版主題性度假產(chǎn)品，而是在此兩者基礎(chǔ)之上的3.0版旅居地產(chǎn)。”蔡雪梅表示。

 

實(shí)際上，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商正在致力于“旅居地產(chǎn)”的探索。所謂旅居模式是開(kāi)發(fā)企業(yè)將積累的各種跨界資源與城市綜合運(yùn)營(yíng)能力迅速整合，將其優(yōu)勢(shì)拓展到旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，使常規(guī)的旅游地產(chǎn)單一“自然景觀+度假住宅”模式改變?yōu)榫邆溆谰眯跃铀鶅r(jià)值的“自然資源+城市景觀+生活住宅+核心配套+目的地式主題體驗(yàn)”的“旅居地產(chǎn)”模式，一直積極探索“旅居地產(chǎn)”模式的世茂，跨界合作的東軟熙康健康管理中心以及北大附屬教育等優(yōu)質(zhì)資源，都先后在大連世茂御龍海灣這一旅游地產(chǎn)項(xiàng)目上落地。“在不久的將來(lái)，大連的孩子也有機(jī)會(huì)享受北大提供的、從幼兒園到高中的全程精英教育。在旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中，我們會(huì)為他們打造‘居’的各類要素，包括引進(jìn)教育、醫(yī)療、消費(fèi)等資源。”蔡雪梅如是說(shuō)。而在這一創(chuàng)新思維戰(zhàn)略下，大連世茂御龍海灣項(xiàng)目的價(jià)值得到了充分的挖掘和展現(xiàn)，今年前十月累計(jì)實(shí)現(xiàn)20億元銷售額便是對(duì)世茂旅居模式的最好注解。