11月27日，北京迎來入冬后首個(gè)大風(fēng)降溫日，北郊昌平區(qū)的金隅萬科廣場在寒風(fēng)中開始試營業(yè)。當(dāng)天，有6萬人涌入這個(gè)近14萬平方米的購物中心。

 

在首都電影院、眉州東坡酒樓、優(yōu)衣庫等幾家主力店尚未營業(yè)的情況下，金隅萬科廣場首日營業(yè)額218萬元。萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶對萬科廣場的首次亮相感到滿意。

 

“希望從這個(gè)項(xiàng)目開始，人們對萬科做商業(yè)地產(chǎn)不再感到驚訝。”他說。

 

金隅萬科廣場是萬科集團(tuán)首個(gè)大型區(qū)域購物中心，是其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的重要實(shí)驗(yàn)。當(dāng)日，萬科其他20多個(gè)一線公司的商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人均參加了金隅萬科廣場的試營業(yè)典禮。

 

此前，外界多有猜測，萬科集團(tuán)董事局主席王石、總裁郁亮二人對萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)一事存在分歧。郁亮用“城市配套服務(wù)商”的概念，試圖化解“專業(yè)化”與“多元化”的分歧；同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的理念，也悄然從“更好地為住宅服務(wù)”轉(zhuǎn)向了“為城市配套”和“為人服務(wù)”。2013年9月，王石在參觀萬科首個(gè)集中商業(yè)區(qū)項(xiàng)目東莞松湖生活廣場后，也認(rèn)可了萬科向“城市綜合配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型的思路。

 

萬科歷來看重股東回報(bào)，住宅開發(fā)一直是“快進(jìn)快出”的高周轉(zhuǎn)模式。但商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和持有運(yùn)營，通常需要沉淀大量的資金。萬科如何在這兩種截然不同的開發(fā)路徑中取得平衡？

 

毛大慶在北京萬科的探索思路是輕資產(chǎn)化運(yùn)營，即與不同類型的基金合作，將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資本化，萬科扮演項(xiàng)目股東和運(yùn)營商的角色，在項(xiàng)目資本化的各個(gè)層面謀取專業(yè)化收益。

 

“資本化并不是簡單賣掉，不僅有賣掉部分股權(quán)的資產(chǎn)收益，更多是在基金管理、資產(chǎn)管理和物業(yè)管理等方面以專業(yè)能力取費(fèi)。”毛大慶對財(cái)新記者稱，輕資產(chǎn)運(yùn)營管理模式，是萬科商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最想走的路。

 

 

采用輕資產(chǎn)運(yùn)營管理模式，是萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)最想走的路。

 

開著車換輪子

 

今年前十個(gè)月，萬科實(shí)現(xiàn)銷售1458.5億元，同比增長32.57%，超過去年全年銷售額。多家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，萬科在2013年沖1800億元銷售額，是個(gè)大概率事件。

 

毛大慶說，在萬科這部高速運(yùn)轉(zhuǎn)和增長的“戰(zhàn)車”上，做商業(yè)地產(chǎn)就像是“開著車換輪子”，即要在不放棄現(xiàn)有銷售規(guī)模和增速的情況下開展新業(yè)務(wù)。

 

毛大慶認(rèn)為，萬科如果繼續(xù)拒絕商業(yè)地產(chǎn)，就會偏離城市的主流。一方面，核心城市的土地出讓很少有單純的住宅用地，商業(yè)用地占比越來越高，更多是商業(yè)與住宅混合用地。萬科的土地儲備中有著相當(dāng)比例的商業(yè)用地。另一方面，城市的擴(kuò)張，也讓萬科的項(xiàng)目離城區(qū)越來越遠(yuǎn)，如果不做商業(yè)配套，住宅項(xiàng)目的競爭力也會下降。

 

更為重要的是，在不遠(yuǎn)的將來，市場對住宅的需求量下降之后，萬科何以繼續(xù)保持高增長和對股東的回報(bào)？在今年6月的萬科媒體見面會上，郁亮已提出警示，現(xiàn)在每年1000萬套的住宅開發(fā)量，過幾年一定會下來。

 

“萬科要發(fā)展得更加豐滿、更有張力和外延性。”毛大慶說。在高周轉(zhuǎn)的住宅項(xiàng)目之外，萬科急需中長期項(xiàng)目的補(bǔ)充，以確保未來的持續(xù)性收益。

 

毛大慶表示，商業(yè)地產(chǎn)必須做一個(gè)成一個(gè)，每一個(gè)都非常有質(zhì)量，不著急追求數(shù)量。比如金隅萬科廣場總投資約9億元，每年租金收入約1億元，預(yù)期7-8年收回投資。目前，金隅萬科廣場的招商已完成95%。按照租金水平推導(dǎo)，其凈利潤相當(dāng)于賣掉10億元的住宅。

 

目前，北京萬科規(guī)劃和投資中的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目共有五個(gè)，除金隅萬科廣場，還有房山區(qū)的中糧萬科廣場、大興義和莊項(xiàng)目、舊宮項(xiàng)目和臺湖項(xiàng)目。另一個(gè)與港鐵合作的城市中心綜合體項(xiàng)目在郭公莊，尚未進(jìn)入規(guī)劃階段。毛大慶透露，未來幾年，北京萬科的節(jié)奏將是一年開一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，總面積在50萬平方米左右，總投資額近100億元。

 

萬科對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目按規(guī)模分了三個(gè)產(chǎn)品線：萬科廣場、生活廣場和鄰里家，分別對應(yīng)5萬平方米以上區(qū)域購物中心、3萬平方米左右的集中商業(yè)區(qū)以及更小規(guī)模的社區(qū)商業(yè)。目前，全國在規(guī)劃和投資建設(shè)中的萬科廣場有十四五個(gè)，萬科生活廣場超過20個(gè)，社區(qū)商業(yè)基本遍布每個(gè)住宅項(xiàng)目。另外，萬科還有一些用于銷售的酒店和寫字樓項(xiàng)目。

 

輕資產(chǎn)重運(yùn)營

 

萬科的股權(quán)相對分散，是一家以職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)為主導(dǎo)的公司，一直強(qiáng)調(diào)股東回報(bào)。既要中長期的投入和收益，也要與短期利益做好平衡，但這不易做到。

 

毛大慶沒有透露萬科在商業(yè)地產(chǎn)上的投資總額。數(shù)十個(gè)萬科廣場和生活廣場，加上幾十個(gè)酒店和寫字樓的投入，不可避免地將對萬科的資金周轉(zhuǎn)、回款速度以及股東回報(bào)產(chǎn)生不利影響。

 

萬科選擇走一條相對穩(wěn)妥的路徑，即一線公司要對經(jīng)營的安全邊界負(fù)責(zé)，背上投入和業(yè)績。

 

今年1月，萬科在北京成立了商用地產(chǎn)管理總部，由毛大慶分管，錢嘉擔(dān)任總經(jīng)理，負(fù)責(zé)探索適合萬科未來發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)模式。“一線公司是盈利單元，商管總部是專業(yè)指導(dǎo)團(tuán)隊(duì)。”毛大慶說，商管總部主要和集團(tuán)與戰(zhàn)略投資部、資金部等部門溝通，幫助制定標(biāo)準(zhǔn)、提出要求和準(zhǔn)確定位，具體細(xì)節(jié)則由一線公司根據(jù)實(shí)際情況自我管理。

 

萬科的大型商業(yè)資源主要集中在北京、上海、深圳、東莞、杭州、青島等地。如東莞生活廣場就是由東莞公司先做，而后總結(jié)成一條產(chǎn)品線并在集團(tuán)內(nèi)推廣。萬科的商業(yè)創(chuàng)新多是自下而上。

 

毛大慶透露，萬科總部對各一線公司投資商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度是，項(xiàng)目必須符合商業(yè)邏輯，必須能盈利。至于是通過租金盈利、還是通過退出盈利，或者聯(lián)合盈利，都可以嘗試。“只有一點(diǎn)是肯定的，商業(yè)地產(chǎn)作為新業(yè)務(wù)不會去稀釋住宅業(yè)務(wù)的收益，做商業(yè)地產(chǎn)要增加股東回報(bào)，最起碼不能減弱。”

 

北京萬科的探索是將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資本化。毛大慶透露，北京萬科的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，會盡量爭取開業(yè)一個(gè)資本化一個(gè)。不僅大型商業(yè)項(xiàng)目可以資本化，社區(qū)商業(yè)也可以參照領(lǐng)匯房地產(chǎn)基金的模式進(jìn)行資本化。這樣，能夠收回部分投資，減輕資金壓力。

 

金隅萬科廣場已有外資房地產(chǎn)基金、產(chǎn)業(yè)基金等多家基金前來接洽。毛大慶證實(shí)，這一項(xiàng)目的資本化仍在談判之中，而資本化方案會參考凱德模式。

 

所謂凱德模式，是在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的不同階段引入不同基金，輕資產(chǎn)運(yùn)營，并在各個(gè)環(huán)節(jié)獲得收益。比如，在項(xiàng)目開發(fā)階段，引入短期私募基金共同開發(fā)，然后在開業(yè)培育階段，引入一只商業(yè)基金接盤，培育成熟后再轉(zhuǎn)讓給長期REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）。在不同階段，凱德均參股，獲得股權(quán)收益。更重要的是，凱德自始至終都能獲得項(xiàng)目管理、資產(chǎn)管理和物業(yè)管理的收入。凱德的核心能力是分解不同的商業(yè)模型，匹配不同需求的資金。理論上，全部使用外部資金就能完成項(xiàng)目運(yùn)作。

 

毛大慶認(rèn)為，這是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的最高境界，現(xiàn)在萬科的能力還達(dá)不到。萬科的大型商業(yè)項(xiàng)目從建設(shè)到開業(yè)的周期通常是兩年，資本化的時(shí)間會在中后期。另外，北京萬科將旗下項(xiàng)目銷售和自持的比例定位在8:2。

 

“商業(yè)購物中心肯定還是自持。資本化后，萬科會與基金共同持有項(xiàng)目股權(quán)，同時(shí)力爭在基金中參股，在多個(gè)環(huán)節(jié)獲得資本收益。”毛大慶說，更重要的是獲取管理費(fèi)用的收入，“運(yùn)營能力是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目盈利的核心，這也是萬科最需要的能力。”

 

毛大慶透露，此次金隅萬科廣場的落位準(zhǔn)確率達(dá)70%，算是不錯(cuò)的成績。所謂落位準(zhǔn)確率，即招商階段的設(shè)想與最終開業(yè)時(shí)的符合程度——凱德置地能達(dá)85%以上。落位準(zhǔn)確率的高低，與招商時(shí)預(yù)算的人均消費(fèi)、商場銷售額、租金收入等一系列數(shù)據(jù)環(huán)環(huán)相扣。這與計(jì)算商場的價(jià)值，進(jìn)行資本化密切相關(guān)。

 

北京萬科的模式能否推廣至全國，目前還不確定。毛大慶認(rèn)為，深圳、上海等地萬科廣場的運(yùn)作，一定會受到北京樣本的影響。“萬科未來會很好玩。”他說，“再給我三年，北京萬科基本就是全產(chǎn)業(yè)鏈的房地產(chǎn)公司。”