新一輪調(diào)控大幕已經(jīng)拉開(kāi)。繼四大一線城市出臺(tái)調(diào)控措施后，武漢 緊跟出臺(tái)“漢七條”，拉開(kāi)了部分二線城市加碼政策調(diào)控的序幕。
與此同時(shí)，被認(rèn)為日后將代替“行政調(diào)控”的樓市長(zhǎng)效機(jī)制，也“吹響”了前奏。日前，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這或是為房產(chǎn)稅開(kāi)征鋪路。
房產(chǎn)稅推進(jìn)將明顯加速
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在三中全會(huì)后“提速”，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。原本分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)也被理順，今后將由國(guó)土部一個(gè)部門(mén)承擔(dān)登記。
一石激起千層浪。該政策首先被解讀為未來(lái)征收房產(chǎn)稅做鋪墊。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為制度的實(shí)施乃為房地產(chǎn)調(diào)控、房產(chǎn)稅全面鋪開(kāi)提供基礎(chǔ)信息。同策研究機(jī)構(gòu)張宏偉認(rèn)為，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，這意味著今后可能直接推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍與深入開(kāi)展。
不過(guò)國(guó)務(wù)院法制辦財(cái)政金融司有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，絕非擴(kuò)大試點(diǎn)城市這么簡(jiǎn)單，三中全會(huì)關(guān)于完善稅收制度的決定，意味著這可能是一系列相關(guān)改革。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，只有完成不動(dòng)產(chǎn)登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)等長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)工作，從土地、金融、財(cái)稅等方面進(jìn)行改革，才能真正形成房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。
而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記能否抑制房?jī)r(jià)，業(yè)內(nèi)看法不一。著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員余豐慧認(rèn)為，制度的實(shí)施將會(huì)威懾、逼迫、擠出一部分灰色黑色房源入市交易，進(jìn)而增加供給、平抑房?jī)r(jià)。
首創(chuàng)董事長(zhǎng)劉曉光認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)下降有一定的影響，但可能是局部的，目前大城市的房?jī)r(jià)很難降，中等城市的邊緣可能降，小城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)還要漲；目前改革是成本上升型而并非釋放供給型的改革。”
土地流轉(zhuǎn)無(wú)關(guān)小產(chǎn)權(quán)房
目前來(lái)看，統(tǒng)一登記的不動(dòng)產(chǎn)中絕不會(huì)包括小產(chǎn)權(quán)房。 國(guó)土資源部、住建部22日聯(lián)合發(fā)文，要求各地堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、違法銷(xiāo)售“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題。不言自明，此輪“嚴(yán)打”與市場(chǎng)誤讀政策致使小產(chǎn)權(quán)房瘋漲不無(wú)關(guān)系。
無(wú)疑，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”并沒(méi)有給小產(chǎn)權(quán)房留下空間。24日，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)徐德明還要求各省，選擇頂風(fēng)案件公開(kāi)查處；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥則提出，不僅不能讓違法者得利，還要讓其付出代價(jià)。
有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”無(wú)疑是未來(lái)土地改革的方向，但并不等于有地想干什么都行。此前中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文就指出，小產(chǎn)權(quán)房不合法，更主要的原因在于它不符合土地利用規(guī)劃，違反了土地的用途管制。
事實(shí)上，這也成為了官方態(tài)度。國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明曾在公開(kāi)場(chǎng)合多次強(qiáng)調(diào)，無(wú)論是國(guó)有建設(shè)用地，還是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地都要遵守用途管制和用地規(guī)劃。
易居中國(guó)旗下CRIC研究中心認(rèn)為，在目前體制下，農(nóng)地不可能完全跳開(kāi)地方政府賣(mài)給城市的消費(fèi)者建造商品房。土地流轉(zhuǎn)改革短期內(nèi)不會(huì)沖擊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)，但有利于促進(jìn)農(nóng)民市民化，對(duì)城市市場(chǎng)需求規(guī)模增加有正面作用。
未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅或?qū)⒎啪?/div>
一方面，地方全年房?jī)r(jià)目標(biāo)控制處于關(guān)鍵期，限購(gòu)限價(jià)政策暫時(shí)沒(méi)退出，另一方面長(zhǎng)效機(jī)制正在加緊建設(shè)之中，新政策、新預(yù)期已經(jīng)形成，包括不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，房產(chǎn)稅。這些是否將影響到房地產(chǎn)后市？
“年內(nèi)最后兩個(gè)月，一線樓市溫度，仍將維持較高景氣度，但高位徘徊與震蕩，可能漸成事實(shí)。政策效果還有待通過(guò)調(diào)節(jié)供求關(guān)系來(lái)影響到房?jī)r(jià)，估計(jì)明年會(huì)比年內(nèi)更明顯一些。”上海易居地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為。
鏈家地產(chǎn)張旭認(rèn)為，對(duì)于北京等一線城市，針對(duì)外地人口的限購(gòu)等措施短期內(nèi)難以松動(dòng)，而其他各項(xiàng)政策的落實(shí)和執(zhí)行政策還有待進(jìn)一步觀察，但是短期內(nèi)價(jià)格的走勢(shì)將會(huì)平穩(wěn)，價(jià)格環(huán)比漲幅將會(huì)進(jìn)一步降低，同比漲幅將會(huì)在2013年末或2014年初見(jiàn)頂。
市場(chǎng)預(yù)期的變化同樣反映在了土地市場(chǎng)。19日，北京亦莊一宅地僅有5家競(jìng)標(biāo)主體參與了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，而半個(gè)月前該區(qū)域同類(lèi)型地塊有12家角逐。于同日出讓的自住型商品房地塊——豐臺(tái)王佐地塊也僅有兩家競(jìng)標(biāo)主體。
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