5年,1200億元,興建40個(gè)創(chuàng)新購(gòu)物中心,寶能集團(tuán)在加速投入商業(yè)地產(chǎn)的豪言放出兩個(gè)月后,便馬不停蹄地踏上了融資之路。
昨日 (11月21日),《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉,華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司(以下簡(jiǎn)稱華潤(rùn)深國(guó)投)近日發(fā)起計(jì)劃募集資金總計(jì)36億元的信托計(jì)劃,引起市場(chǎng)極大關(guān)注。據(jù)悉,此次信托計(jì)劃主要用于寶能地產(chǎn)贛州商業(yè)綜合體的開發(fā)。
此前,寶能商置總經(jīng)理張春昊表示,集團(tuán)今后5年大規(guī)模投入建設(shè)的數(shù)十座購(gòu)物中心將統(tǒng)一自持經(jīng)營(yíng)。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任何倩茹向記者表示,自持商業(yè)要求開發(fā)商擁有雄厚的現(xiàn)金流,耐心運(yùn)營(yíng),前期5~10年要做好不盈利的準(zhǔn)備。對(duì)于還未上市的寶能集團(tuán)來(lái)說(shuō),無(wú)疑面臨較大的資金壓力。
16億用于太古城項(xiàng)目
記者從華潤(rùn)深國(guó)投官網(wǎng)了解到,此次“華潤(rùn)信托·鼎新108號(hào)深圳寶能地產(chǎn)股權(quán)投資集合信托計(jì)劃”(以下簡(jiǎn)稱鼎新108號(hào)信托)發(fā)行期限為2013年11月13日起,至之后的24個(gè)月,信托預(yù)計(jì)收益率為8.6%至9.5%。
在36億元的募資總額中,包含優(yōu)先級(jí)18億元,由合格投資者認(rèn)購(gòu),首期募集約8億元,以實(shí)際募集金額為準(zhǔn);第二期募集剩余優(yōu)先級(jí)資金;劣后級(jí)18億元由寶能控股(中國(guó))有限公司以其對(duì)寶能地產(chǎn)股份有限公司的18億元債權(quán)認(rèn)購(gòu)。
對(duì)于優(yōu)先級(jí)的募資用途,其中2億元用于向?qū)毮艿禺a(chǎn)增資,以持有寶能地產(chǎn)18%股權(quán),用于深圳寶能公館項(xiàng)目開發(fā)建設(shè),剩余16億元用于贛州寶能太古城項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。
搜房網(wǎng)資料顯示,贛州寶能太古城項(xiàng)目包含住宅、寫字樓和酒店的商業(yè)綜合體項(xiàng)目,總占地面積5.19萬(wàn)平方米,總建筑面積27.59萬(wàn)平方米,位于江西省第二大市贛州的東江源大道與唐江路交匯處。
業(yè)內(nèi)某分析師對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,36億元的信托規(guī)模在房企中算比較大的,而綜合預(yù)期的收益率在9%左右,算正常水平。目前不管是從存量,還是新增的信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率來(lái)看,大型房企如萬(wàn)科的信托收益率在8%~9%水,一般公司則要9%~10%,甚至10%以上。
據(jù)悉,此次信托計(jì)劃將深圳寶能公館項(xiàng)目的銷售收入納為第一還款來(lái)源。目前,項(xiàng)目所在地周邊二手房單價(jià)已達(dá)到6萬(wàn)~12萬(wàn)元/平方米。據(jù)華潤(rùn)信托測(cè)算,寶能公館項(xiàng)目的基礎(chǔ)價(jià)格為6.5萬(wàn)元/平方米(含精裝修),該項(xiàng)目銷售已能覆蓋該信托計(jì)劃所有支出。
面臨較大資金壓力
事實(shí)上,該信托計(jì)劃的推出也在預(yù)期內(nèi)。鼎新108號(hào)信托發(fā)布前兩個(gè)月,寶能集團(tuán)曾在9月初對(duì)外宣布,計(jì)劃在5年內(nèi)開發(fā)建設(shè)40個(gè)創(chuàng)新型購(gòu)物中心,總投資達(dá)1200億元,未來(lái)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比例將調(diào)整至接近50%。
寶能投資集團(tuán)有限公司副總裁吳永剛表示,目前寶能商業(yè)已布局深圳、北京、上海、烏魯木齊、桂林、贛州等全國(guó)28個(gè)城市,一、二、三線城市均有分布。公司目前正在開發(fā)建設(shè)的商業(yè)項(xiàng)目15個(gè),總開工面積1000萬(wàn)平方米,總投資超過500億元。
與之相比,根據(jù)美國(guó)《全美不動(dòng)產(chǎn)投資家》和《零售界》兩家行業(yè)權(quán)威媒體的排名,截至2012年底,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)累計(jì)開業(yè)66個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),持有物業(yè)面積1073.5萬(wàn)平方米,這意味著寶能集團(tuán)未來(lái)的開業(yè)面積或直追萬(wàn)達(dá)。
在商業(yè)地產(chǎn)大躍進(jìn)的背景下,寶能在購(gòu)物中心領(lǐng)域卻并不出眾。目前,寶能集團(tuán)較為知名的商業(yè)項(xiàng)目?jī)H有深圳AllCity,以及以海洋為主題的寶能太古城項(xiàng)目,但算不上第一梯隊(duì)。
為此,寶能將原萬(wàn)達(dá)招商中心副總經(jīng)理兼主力店部總經(jīng)理張春昊納入集團(tuán),擔(dān)任寶能商業(yè)管理公司總經(jīng)理。張春昊曾公開表示,寶能未來(lái)新建商業(yè)綜合體中,購(gòu)物中心將全部統(tǒng)一自持經(jīng)營(yíng),而住宅和商業(yè)街部分則會(huì)考慮銷售,這點(diǎn)與萬(wàn)達(dá)模式非常相似。
何倩茹認(rèn)為,自持的好處是商業(yè)形態(tài)統(tǒng)一上檔次,散賣后沒有劃一的效果,自持做得好,未來(lái)打包出售才可能獲得更高的議價(jià),但自持也意味著更高的資金要求。據(jù)粗略計(jì)算,按照寶能的計(jì)劃,每年將興建8個(gè)購(gòu)物中心,需要超過200億元的投資額。
張春昊對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,前期還是主要依賴集團(tuán)提供資金大頭,寶能集團(tuán)旗下的金融、綜合物業(yè)、物流板塊都是寶能商管的資金來(lái)源,集團(tuán)目前自持的商業(yè)資產(chǎn)也能帶來(lái)一定的現(xiàn)金流。另外,未來(lái)5年的新建項(xiàng)目為商業(yè)綜合體,住宅和商業(yè)街部分的出售也能帶來(lái)滾動(dòng)開發(fā)的現(xiàn)金來(lái)源。
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