近年來(lái)，杭州土地市場(chǎng)越來(lái)越趨向推出一些“商業(yè)+住宅”的綜合性地塊。以今年主城區(qū)為例，比較知名的綜合地塊，就有華家池、藍(lán)孔雀和杭師大等。另外，還有大量地鐵沿線(xiàn)商住地塊和其他商業(yè)類(lèi)地塊。

大量綜合性地塊的出讓?zhuān)o市場(chǎng)帶來(lái)了同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年之前，杭州商業(yè)項(xiàng)目將達(dá)到90個(gè)。其中，大部分項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，采用了商場(chǎng)、酒店、寫(xiě)字樓、酒店式公寓以及住宅等固定組合模式。

面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，部分開(kāi)發(fā)商在打造綜合體的過(guò)程中，開(kāi)始探索差異化競(jìng)爭(zhēng)。其中，引進(jìn)國(guó)外與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的先進(jìn)模式，成了不少開(kāi)發(fā)商突破桎梏的共識(shí)。

現(xiàn)狀：杭州商業(yè)綜合體供應(yīng)迎來(lái)井噴

過(guò)去，杭州公認(rèn)的商業(yè)中心是武林商圈，后來(lái)慢慢擴(kuò)展至湖濱吳山商圈；2010年，杭州第一個(gè)真正意義上的綜合體——萬(wàn)象城的營(yíng)業(yè)，更直接造就了錢(qián)江新城商圈。

此后杭州各個(gè)方向，以“城”、“廣場(chǎng)”和“中心”等為名的綜合體項(xiàng)目層出不窮。今年5月10日，總建筑面積21萬(wàn)平方米的西溪印象城開(kāi)業(yè)；6月，位于三墩的西田城開(kāi)業(yè)；8月30日，總建筑面積約40萬(wàn)平方米的申花銀泰城開(kāi)業(yè)。

在可以預(yù)計(jì)的時(shí)間里，還有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、綠地中央廣場(chǎng)、水晶城購(gòu)物中心、建工歐美金融城（EFC）、新天地東方茂都會(huì)、中大銀泰城、華元?dú)g樂(lè)城、龍湖天街、來(lái)福士廣場(chǎng)和高德置地廣場(chǎng)等大量商業(yè)項(xiàng)目處在建設(shè)或規(guī)劃中。另外，在杭州地鐵1號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)，目前政府規(guī)劃或正在開(kāi)發(fā)的上蓋商業(yè)綜合體，也有8個(gè)之多。

不僅是浮出水面的綜合體項(xiàng)目很多，連潛在的供應(yīng)量也十分龐大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-10月，杭州主城區(qū)總計(jì)成交土地92宗，49宗為商業(yè)類(lèi)用地，占比超過(guò)一半。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年之前，杭州新建商業(yè)項(xiàng)目將達(dá)到90個(gè)，總建筑面積在780萬(wàn)平方米以上，體量超過(guò)10萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體近30個(gè)。

可以預(yù)見(jiàn)，各類(lèi)商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)和規(guī)劃，將改變杭州原本一心多點(diǎn)的商業(yè)格局，轉(zhuǎn)而塑造成多心多點(diǎn)的局面，為各個(gè)區(qū)域的居民帶去生活便利。

但同樣的，大量商業(yè)綜合體的亮相，也將一個(gè)十分普遍的問(wèn)題擺在了我們面前：開(kāi)發(fā)模式同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在已知的諸多綜合體中，基本采用商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店、電影院、酒店式公寓以及少量住宅等幾種物業(yè)類(lèi)別組合而成。

同質(zhì)化意味著激烈競(jìng)爭(zhēng)，尤其是在一些城郊區(qū)域，因?yàn)閰^(qū)域人口集聚度不夠，多個(gè)商業(yè)綜合體的面市，極有可能造成開(kāi)發(fā)體量過(guò)剩。

國(guó)外：“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)孵化器”成郊區(qū)綜合體開(kāi)發(fā)模板

面對(duì)這樣的情況，杭州已經(jīng)有部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始重視差異化的發(fā)展策略，積極引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)模式。

比如在美國(guó)，商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)模式有主城和區(qū)域的區(qū)別。主城區(qū)主要是以商業(yè)商務(wù)為主的綜合體，周邊區(qū)域則主要是以區(qū)域產(chǎn)業(yè)為依托的綜合體。兩者做到錯(cuò)位發(fā)展，不會(huì)產(chǎn)生同質(zhì)化發(fā)展太嚴(yán)重、開(kāi)發(fā)過(guò)剩等問(wèn)題。

在以產(chǎn)業(yè)為依托的綜合體開(kāi)發(fā)中，地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)孵化器的開(kāi)發(fā)模式，是美國(guó)新區(qū)綜合體較為成功的開(kāi)發(fā)模板。它可以為創(chuàng)業(yè)初期的中小企業(yè)，提供低成本的發(fā)展平臺(tái)，進(jìn)而降低創(chuàng)業(yè)者的風(fēng)險(xiǎn)和成本，提高創(chuàng)業(yè)成功率，促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化，培養(yǎng)成功的企業(yè)和企業(yè)家。其中，最為知名的代表就是硅谷。

硅谷地處美國(guó)加州北部舊金山灣以南，集中了近萬(wàn)家大大小小的高科技公司。全球知名的高科技企業(yè)如思科、微軟、雅虎、Google、英特爾、蘋(píng)果和Facebook等，就是從硅谷中涌現(xiàn)出來(lái)的。

究其原因，是因?yàn)楣韫茸鳛橐粋€(gè)創(chuàng)業(yè)孵化器，在美國(guó)率先創(chuàng)建了產(chǎn)學(xué)研一體化的創(chuàng)新模式，有著獨(dú)特的中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)、操作和管理模式，加上政府對(duì)企業(yè)的扶持，為創(chuàng)業(yè)人員營(yíng)造了良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。

“簡(jiǎn)單地講，就是當(dāng)創(chuàng)業(yè)者有了一項(xiàng)新的科技成果或想法，想進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作，通過(guò)申請(qǐng)篩選，可以獲得投資銀行或風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的投資，以較低的代價(jià)（相關(guān)政策支持）成立公司，并有相應(yīng)的導(dǎo)師團(tuán)隊(duì)進(jìn)行孵化指導(dǎo)。”業(yè)內(nèi)人士表示，硅谷集聚了大量科技公司、高校，以及為其提供配套服務(wù)的金融、風(fēng)險(xiǎn)投資等公司，已經(jīng)形成一個(gè)良性循環(huán)。

硅谷的成功，離不開(kāi)周邊名校的人才輸出。硅谷與斯坦福大學(xué)在知識(shí)、人才等方面的互動(dòng)，帶動(dòng)了硅谷經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)學(xué)研結(jié)合創(chuàng)新機(jī)制的誕生，則大大促進(jìn)了科技成果的轉(zhuǎn)化。

大學(xué)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)相互促進(jìn)的共贏關(guān)系，在全球各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)均可得到驗(yàn)證。劍橋大學(xué)是催生劍橋地區(qū)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群的源頭；韓國(guó)大德科技園區(qū)附近聚集著70個(gè)研究機(jī)構(gòu)和八所著名大學(xué)。

綜觀孵化器+地產(chǎn)模式的成功，基本要具備如下幾個(gè)條件：一是區(qū)域周邊有知名高校，可以不斷提供人才；二是政府對(duì)區(qū)域發(fā)展有產(chǎn)業(yè)和規(guī)劃支持。在滿(mǎn)足這些條件的基礎(chǔ)上，再引進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)，使創(chuàng)業(yè)的成功性大大提高。

趨勢(shì)：杭州已有踐行者

專(zhuān)家指出，杭州開(kāi)發(fā)商引入國(guó)外成功模式的方式有很多種，其中“地產(chǎn)+孵化器”模式被多個(gè)開(kāi)發(fā)商所看中。比如銀湖科技新城的富春硅谷，引入的模式就是“地產(chǎn)+孵化器”，項(xiàng)目建成后將集合產(chǎn)業(yè)研發(fā)、高端寫(xiě)字樓、總部辦公、配套商業(yè)、高層住宅、高端聯(lián)排合院及別墅等產(chǎn)品形態(tài)于一身。

除了銀湖板塊，對(duì)照杭州各大板塊，位于大城西的未來(lái)科技城，或是最有可能成為產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)金融結(jié)合成功的區(qū)塊。未來(lái)科技城周邊，知名高校林立。浙江大學(xué)緊貼區(qū)域東北角；毗鄰的小和山和倉(cāng)前兩大高教園區(qū)，匯聚了十幾所浙江省內(nèi)知名高校和科研機(jī)構(gòu)。

未來(lái)科技城的規(guī)劃定位，也符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展。杭州未來(lái)科技城是國(guó)務(wù)院國(guó)資委、中組部成立的全國(guó)4個(gè)未來(lái)科技城之一，是為加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)而專(zhuān)門(mén)打造的海外高層次人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺(tái)。板塊有三大特色：一是以引進(jìn)海外高層次人才為優(yōu)先目標(biāo)；二是支持海歸項(xiàng)目與民企、民資合作，引導(dǎo)民間資本成為科技資本、產(chǎn)業(yè)資本；三是以全新的引才用才機(jī)制為重要保障，通過(guò)創(chuàng)新優(yōu)惠政策和體制，引導(dǎo)中央企業(yè)、大型民企、海外院所搭建平臺(tái)。

最為重要的一點(diǎn)是，區(qū)域內(nèi)已有房企開(kāi)始在這方面進(jìn)行積極探索。如建工地產(chǎn)在今年2月拿下未來(lái)科技城CBD核心的地鐵上蓋綜合體地塊，便以板塊規(guī)劃方向?yàn)樵O(shè)計(jì)藍(lán)本，開(kāi)始在全球范圍尋找先進(jìn)案例，力爭(zhēng)將代表歐美最先進(jìn)的范本案例，引入歐美金融城（EFC）的整體規(guī)劃中。

“按照設(shè)想，EFC將整合周邊的高校資源及海歸高知群體，引進(jìn)一些投資機(jī)構(gòu)，為創(chuàng)業(yè)人員和資本機(jī)構(gòu)，提供一個(gè)共贏的發(fā)展平臺(tái)。”建工地產(chǎn)的高麗敏說(shuō)。

EFC整體規(guī)劃建筑面積近百萬(wàn)平方米，涵蓋LEED超甲寫(xiě)字樓、國(guó)際五星級(jí)品牌酒店、頂級(jí)酒店服務(wù)式公寓、精品住宅和品牌購(gòu)物中心。未來(lái)，將通過(guò)與國(guó)內(nèi)外頂尖設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的通力合作，建設(shè)成為“四大基地三大中心”（即國(guó)際專(zhuān)利成果轉(zhuǎn)化基地，國(guó)際金融服務(wù)基地，總部、中小型金融企業(yè)基地，海歸人員創(chuàng)業(yè)基地，商業(yè)配套中心，海創(chuàng)服務(wù)中心，海創(chuàng)置業(yè)中心），成為海外歸國(guó)人員回國(guó)創(chuàng)業(yè)定居的理想之城。