地產(chǎn)圈大明星、SOHO中國董事長潘石屹及SOHO中國總是新聞不斷，最近爆出的上海“瘦身”計劃再度攪動市場神經(jīng)。

11月中旬，多名知情人士對時代周報記者透露，四五個月前，SOHO中國已開始尋找買家，要整體出售上海的三個項(xiàng)目—位于靜安區(qū)曹家渡板塊的靜安廣場，位于虹口區(qū)的海倫廣場、虹口SOHO。這三個項(xiàng)目均為SOHO中國在2011年大肆擴(kuò)張期間獲得，目前均仍在基礎(chǔ)施工階段。在密集進(jìn)駐上海設(shè)局布點(diǎn)之后，潘石屹為什么改弦更張，開始瘦身？

事實(shí)上，進(jìn)入上海多年，SOHO中國顯得與上海市場格格不入，與上海灘大佬復(fù)星國際的官司糾葛，上海的各個項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展緩慢，管理團(tuán)隊不穩(wěn)定等一系列問題考驗(yàn)著這家明星企業(yè)。而潘氏夫婦此時在美國收購物業(yè)，又被解讀為中國富豪轉(zhuǎn)移國內(nèi)資產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)。在上海灘消化不良，是潘石屹退出的主要原因。短短4年多的時間，SOHO中國在上海的收購或拿地項(xiàng)目已達(dá)12個，僅有3個項(xiàng)目正式運(yùn)營，其余的9個項(xiàng)目大多處于施工建設(shè)階段。潘石屹要優(yōu)化投資、增大北京的投資比重，達(dá)到兩地平衡。

“丟掉不想要的牌”

SOHO中國希望年內(nèi)可以把這三個項(xiàng)目全部出售。有上海當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對時代周報記者介紹稱，據(jù)他了解，目前靜安廣場對外報價為4.2萬元/平方米左右，虹口區(qū)兩個項(xiàng)目的對外報價均為3.2萬元/平方米左右，“靜安項(xiàng)目地段好一些，出價的人多一些，虹口項(xiàng)目不太順利，買家認(rèn)為價格貴了，難以談攏。”

市場不解的同時，SOHO中國首席執(zhí)行官張欣近日斥資2600萬美元買下了美國曼哈頓一棟聯(lián)排別墅，而此前他們夫婦聯(lián)合財團(tuán)花了7億美元買下紐約通用大廈40%的股權(quán)。這也因此被解讀為華人首富李嘉誠后，另一個中國富豪轉(zhuǎn)移國內(nèi)資產(chǎn)的財富故事。

“模仿李嘉誠拋售上海三個項(xiàng)目，這是錯誤的。”潘石屹對此駁斥稱，開門做生意，買進(jìn)賣出很正常。按照他的解釋，SOHO中國是北京、上海最大寫字樓開發(fā)商，擁有200萬平方米在建和建成物業(yè)，但其在上海投資近500億元，占SOHO總量75%，要優(yōu)化投資、增大北京比重，達(dá)到兩地平衡。

在中房信研究總監(jiān)薛建雄看來，潘石屹有意出售的這三個項(xiàng)目其所處區(qū)域的商業(yè)氛圍也并不濃厚，租金上漲乏力，與其到后續(xù)加大風(fēng)險，不如直接賣掉最劃算。據(jù)了解，上述三個項(xiàng)目雖然都在上海市中心，但具體所在的曹家渡及四川北路板塊5-7元/平方米/天的租金水平，跟南京西路以及淮海路的地段相差甚遠(yuǎn)。

“在上海接連收購，讓潘石屹賺足眼球，至于項(xiàng)目是否悉數(shù)自主開發(fā)完成，已經(jīng)不是核心問題了。” 盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民對時代周報記者分析稱，反過來說，擇優(yōu)持有，即留下想要的牌，丟掉不想要的，把非核心項(xiàng)目出讓后，反而更能集中資源做項(xiàng)目。

而一位SOHO中國知情人士也對時代周報記者透露稱，潘石屹在考慮資產(chǎn)重新配置，公司也擔(dān)心上海接下來會有一波辦公樓供應(yīng)過剩的行情，此時套現(xiàn)，現(xiàn)金為王。按上述報價，以總建筑面積粗略計算，這三個項(xiàng)目如成功轉(zhuǎn)手，可以為SOHO中國回籠約120億元的現(xiàn)金。事實(shí)上，今年來，上海的商辦市場始終頹勢難改。按照戴德梁行的報告，上海甲級寫字樓平均租金今年以來連續(xù)三個季度出現(xiàn)下滑，此外，年底前預(yù)計將有約40萬平方米的新增供應(yīng)出現(xiàn)，總體空置率短期內(nèi)會有所上升。

若以平衡論來看，SOHO中國會不會繼續(xù)出售上海項(xiàng)目？增大北京市場投資力度，計劃投資額多少，是否已有意向標(biāo)的？然而截至發(fā)稿前，SOHO中國品牌推廣部門并未針對時代周報記者的提問作出回答。

上海灘12項(xiàng)目僅3項(xiàng)目運(yùn)營

作為SOHO房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主戰(zhàn)場，上海諸多項(xiàng)目的成敗至關(guān)重要。

因收購并成功改造散售“上海第一爛尾樓”—東海廣場，2009年底，初入上海的SOHO中國和潘石屹一戰(zhàn)成名。嘗到甜頭后，潘石屹一行重心東移，“上海夢”越做越大。

短短4年多的時間，SOHO中國在上海的收購或拿地項(xiàng)目已達(dá)12個，耗資287億元。相反，在發(fā)展了近20年的北京市場，SOHO中國卻只累計擁有17個項(xiàng)目，目前在手僅有5個項(xiàng)目。不過，伴隨迅速擴(kuò)張的，是后遺癥的凸顯。時代周報記者梳理其公司財報發(fā)現(xiàn)，截至目前，SOHO中國在滬的12個項(xiàng)目中，僅有3個項(xiàng)目正式運(yùn)營，其余的9個項(xiàng)目大多處于施工建設(shè)階段，甚至有個別項(xiàng)目尚處前期規(guī)劃階段。

“如果此次拋售3個成功，上海還有9個項(xiàng)目在運(yùn)作，這些項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)招商投入也要數(shù)百億規(guī)模。”上海某券商分析師對時代周報記者介紹稱，雖然SOHO中國有賬上百億現(xiàn)金流優(yōu)勢，但其京滬多個大型項(xiàng)目多股現(xiàn)金流犬牙交錯，還是考驗(yàn)他們的資金管理能力。

正在施工的外灘地王8-1地塊，是SOHO中國在上海所有項(xiàng)目中地理位置最為優(yōu)越的一個。但接下來，如果沒有奇跡出現(xiàn)，在和上海商界大佬郭廣昌死磕兩年搶奪外灘地王的戰(zhàn)役中，SOHO中國恐怕將宣告敗北。“一旦終審維持原判，即證大、綠城和SOHO三方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，股權(quán)將恢復(fù)至轉(zhuǎn)讓前，SOHO中國支付的40億元也將被退回。”另有法律界人士如是說。

外灘地王案的紛紛擾擾，并不是老潘在上海唯一一次碰壁。不久前，在上海靜安區(qū)“東八塊”的首場較量中，SOHO中國敗給了美國漢斯，后者37.06億元的出價僅僅比SOHO中國多出一個零頭—600萬元。

“目前上海的國內(nèi)巨頭和境外房企很多，且在商業(yè)運(yùn)作上實(shí)力較強(qiáng)，競爭的加劇，將使SOHO中國在上海的拓展中遭遇更多的困難。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示。

轉(zhuǎn)型成功與否仍待考驗(yàn)

無論是因?yàn)樯虾Ｍ卣惯B連受挫，還是出于調(diào)整布局考慮，重返北京，并不意味著SOHO中國發(fā)展之路就能一帆風(fēng)順。

據(jù)時代周報記者了解，此前SOHO中國不斷加重上海市場的投入，與其散售模式在北京遇阻的背景有很大關(guān)系。如今，SOHO中國雖然已經(jīng)調(diào)整了經(jīng)營策略，不斷加大自持比例，新近購買的北京麗澤項(xiàng)目也明確表示自持發(fā)展，但從快進(jìn)快出高周轉(zhuǎn)的散售模式，到厚積薄發(fā)的自持模式，SOHO中國的“包租公”轉(zhuǎn)型仍要接受市場考驗(yàn)。

為了證明公司從散售到自持物業(yè)的轉(zhuǎn)型成功，潘石屹在多個公開場合反復(fù)提及這個話題。今年8月20日，SOHO中國發(fā)布中期業(yè)績時還專門制作了兩段視頻，由潘石屹與張欣分別用中英文進(jìn)行說明。視頻一開始，潘石屹就迫不及待地說：“今天我可以非常高興地告訴大家，SOHO中國的轉(zhuǎn)型成功了。”

他的信心來自于漂亮的數(shù)據(jù)。財報顯示，截至今年6月30日，SOHO中國營業(yè)額達(dá)25億元，同比增長103%；凈利潤達(dá)21億元，同比增長242%；核心凈利為5.37億元，同比增長130%。

不過，一個關(guān)鍵數(shù)據(jù)被忽略了—今年上半年，其租金收入約為8600萬元，在25億元的總營業(yè)額中占比僅為3%。也就是說，SOHO中國的業(yè)績良好表現(xiàn)，還主要來源于銷售，而非公司一直宣稱的租金收入。

以上海SOHO世紀(jì)廣場為例，這是作為SOHO中國宣布轉(zhuǎn)型后第一個入市的持有型物業(yè)，也被外界普遍視為轉(zhuǎn)型效果的“試金石”。但根據(jù)星展銀行的數(shù)據(jù)，SOHO世紀(jì)廣場自去年入市直到今年3月，出租率只有60%，表現(xiàn)乏善可陳。其后，SOHO中國通過下調(diào)租金，將租金水平由最初9元/平方米/天調(diào)整至目前7.5元/平方米/天的平均水平，才得以滿租。

而在滿租的前提下，SOHO世紀(jì)廣場年租金收入為1.16億元左右。SOHO中國收購此項(xiàng)目總價為18.9億元，即使該項(xiàng)目不再繼續(xù)增加成本，以年租金除以收購代價計算，該項(xiàng)目年租金回報率僅為6.13%，完全收回該項(xiàng)目的投資回報期將達(dá)16年之久。

“SOHO中國宣布轉(zhuǎn)型后一年時間內(nèi)做到這種程度還不錯，但轉(zhuǎn)型的路還任重道遠(yuǎn)，公司的凈利潤等數(shù)額還有待提升。”蘭德咨詢總裁宋延慶向時代周報記者表示，目前來看，SOHO中國的主流產(chǎn)品是亦商亦住產(chǎn)品，但反之，也可以說是非商非住，甚至不宜商不宜住產(chǎn)品。在今后京滬租務(wù)市場上，這種產(chǎn)品肯定還有市場空間，但畢竟不是高端租務(wù)市場，這無疑是一大挑戰(zhàn)。另外，SOHO中國需要搭建物業(yè)管理團(tuán)隊，在這方面形成自己的品牌，因此目前還難言轉(zhuǎn)型“全面成功”。

而SOHO中國的轉(zhuǎn)型效果最終如何，歸根結(jié)底是需要經(jīng)過時間沉淀。一個商業(yè)地產(chǎn)想要獲得穩(wěn)定持續(xù)的租金收入，一般也要有10年以上的培育期。但以快進(jìn)快出、短小靈活起家的SOHO中國能否有這樣的耐心，還是個未知數(shù)。