溫州正迎來(lái)城市綜合體的建設(shè)高潮。
10月末，新湖中寶以16.62億元競(jìng)拍獲得溫州瑞安萬(wàn)松商業(yè)綜合體項(xiàng)目，而這只是溫州大力推進(jìn)城市綜合體建設(shè)運(yùn)動(dòng)的一角。
此前，已有萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、泰國(guó)正大等地產(chǎn)大鱷先后進(jìn)入溫州，大手筆投建城市綜合體項(xiàng)目。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前溫州已獲批在建、可建的城市綜合體項(xiàng)目超過(guò)20個(gè)，投資達(dá)數(shù)百億。
在住宅地產(chǎn)連跌2年、價(jià)格腰斬之后，溫州正期望借助城市綜合體實(shí)現(xiàn)“大都市崛起”。但頗為尷尬的是，此前溫州三個(gè)標(biāo)桿性的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都難言成功，甚至以失敗而告終。
在溫州當(dāng)?shù)卣{(diào)查獲悉，溫州市的第一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，曾經(jīng)的浙江第一高樓——世貿(mào)大廈，已建成5年但卻遲遲通不過(guò)驗(yàn)收而且訴訟纏身幾近爛尾；溫州五家企業(yè)聯(lián)手投資近20億的歐洲城慘淡經(jīng)營(yíng)多年后，已經(jīng)改換門庭；在建的浙江第一高樓——綠城 鹿城廣場(chǎng)，開(kāi)建6年仍未完工。
在住宅地產(chǎn)泡沫破裂之后，幾年之后，溫州樓市或?qū)⒂瓉?lái)商業(yè)地產(chǎn)的泡沫。
城市綜合體井噴 可建在建項(xiàng)目超20個(gè)
10月28日，新湖中寶發(fā)布公告表示，其控股子公司上海融喆投資發(fā)展有限公司以總價(jià)16.62億元競(jìng)拍獲得溫州瑞安三塊地塊。
據(jù)了解，新湖中寶此次競(jìng)拍地塊屬于溫州瑞安的一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，面積近16萬(wàn)方，而這只是溫州大力推進(jìn)城市綜合體建設(shè)運(yùn)動(dòng)的一角。
在新湖中寶之前，已有萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、泰國(guó)正大等地產(chǎn)大鱷先后進(jìn)入溫州，大手筆投建城市綜合體項(xiàng)目。
4月25日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在溫州的第二座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)正式動(dòng)工興建，根據(jù)規(guī)劃，平陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于鰲江鎮(zhèn)江濱中央商務(wù)區(qū)疏港大道，項(xiàng)目總體量為55萬(wàn)平方米，將在20個(gè)月內(nèi)建成。
這是萬(wàn)達(dá)第二個(gè)在城鎮(zhèn)上的城市綜合體項(xiàng)目，但在當(dāng)?shù)匾延衅髽I(yè)搶先于萬(wàn)達(dá)布局。
2012年7月19日，香港上市的地產(chǎn)公司明發(fā)集團(tuán)宣布在鰲江投資16億元建設(shè)明發(fā)城市綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目地塊位于鰲江火車站站前小區(qū)，總用地面積約98畝，總建筑面積約18萬(wàn)平方米。
此外，在明發(fā)綜合體附近，鰲江鎮(zhèn)還規(guī)劃了紅星美凱龍綜合體，總用地面積約為268畝，總建筑面積約為50萬(wàn)平方米。
一個(gè)小鎮(zhèn)3個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，這正是溫州大力推進(jìn)城市綜合體建設(shè)運(yùn)動(dòng)的一個(gè)注腳。
當(dāng)?shù)厝耸繉?duì)表示，溫州的這股城市綜合體建設(shè)熱潮始于2011年，當(dāng)年1月萬(wàn)達(dá)入駐溫州，從開(kāi)工到開(kāi)業(yè)只用了20個(gè)月。
據(jù)悉，溫州龍灣萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總建筑面積為38萬(wàn)平方米，總投資額為38億元。在其開(kāi)業(yè)之前，溫州市區(qū)所有百貨商場(chǎng)的面積總量不到10萬(wàn)平方米，而萬(wàn)達(dá)僅商業(yè)方面就超過(guò)20萬(wàn)平方米。
在項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)，場(chǎng)面異?；鸨?，現(xiàn)場(chǎng)超過(guò)2000名客戶認(rèn)購(gòu)，是溫州商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)盤當(dāng)日銷售最火爆一次。
“開(kāi)盤后最先搖號(hào)的2批客戶，銷售超過(guò)200套，大部分客戶都是購(gòu)買2套及以上，其中部分客戶直接購(gòu)買整層。”當(dāng)?shù)孛襟w曾這樣報(bào)道萬(wàn)達(dá)當(dāng)日的銷售情況。
在萬(wàn)達(dá)之后，更多的地產(chǎn)大鱷開(kāi)始進(jìn)駐溫州。
2012年9月，華潤(rùn)集團(tuán)旗下的華潤(rùn)置地(上海)有限公司聯(lián)合溫州當(dāng)?shù)仄髽I(yè)森馬集團(tuán)投資50億元，在溫州打造一個(gè)面積為45萬(wàn)平方米的城市綜合體項(xiàng)目——華潤(rùn)萬(wàn)象城。
2013年8月，泰國(guó)正大集團(tuán)宣布在樂(lè)清投資70億元，建設(shè)一個(gè)85萬(wàn)方的城市綜合體項(xiàng)目。
而這只是溫州大力推進(jìn)城市綜合體建設(shè)運(yùn)動(dòng)的一角，溫州市區(qū)以及各縣市的城市綜合體項(xiàng)目可謂遍地開(kāi)花。
溫州一個(gè)正在建設(shè)中的城市綜合體項(xiàng)目
在平陽(yáng)，除了鰲江鎮(zhèn)的3個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，昆陽(yáng)鎮(zhèn)已規(guī)劃有昆陽(yáng)城東綜合體項(xiàng)目；在瑞安，則有剛剛拍出土地的新湖中寶萬(wàn)松城市綜合體、在建的新玉海國(guó)際街區(qū)、塘下城市綜合體；在永嘉，已有在建的甌北商務(wù)中心；在樂(lè)清則有南虹廣場(chǎng)、樂(lè)清濱海新區(qū)城市綜合體、樂(lè)清正大廣場(chǎng)城市綜合體等多個(gè)項(xiàng)目。
而溫州市區(qū)的城市綜合體項(xiàng)目更為密集，東西走向的甌海大道上，從東到西目前已有已開(kāi)業(yè)的龍灣萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、在建的大西洋購(gòu)物中心、華潤(rùn)萬(wàn)象城；同樣是東西走向的錦繡路上，則將有置信廣場(chǎng)、橫瀆河西城市綜合體先后亮相；此外，市區(qū)還有牛山城市綜合體、濱江廣場(chǎng)、空港國(guó)際購(gòu)物中心、景山城市綜合體、六虹橋城市綜合體等多個(gè)項(xiàng)目在建或?qū)?dòng)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前整個(gè)溫州已獲批在建、可建的城市綜合體項(xiàng)目超過(guò)20個(gè)，投資達(dá)數(shù)百億，個(gè)別區(qū)域2公里之內(nèi)就有兩個(gè)城市綜合體。
溫州泰和房產(chǎn)營(yíng)銷專業(yè)機(jī)構(gòu)總裁林育對(duì)表示：“據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，2012年之前溫州的城市綜合體總共有150萬(wàn)方，2013年一年就有350萬(wàn)方，2014年之后估計(jì)還會(huì)有更多。”
瘋狂上馬背后 “政府意志”導(dǎo)航
那么，緣何溫州的城市綜合體會(huì)突然崛起？
有當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)人士告訴，除了住宅市場(chǎng)受到政策打壓，資本正快速?gòu)淖≌飨蛏虡I(yè)地產(chǎn)這一因素外，“政府意志”也扮演了重要角色。
長(zhǎng)久以來(lái)，雖然溫州經(jīng)濟(jì)、溫州模式在國(guó)內(nèi)享譽(yù)盛名，但溫州的城市建設(shè)卻一直受人詬病。
由于受山地地形所限，之前溫州城市規(guī)模呈狹長(zhǎng)型，框架并沒(méi)拉開(kāi)，主城區(qū)面積還不到300平方公里。城市建設(shè)也比杭州、寧波甚至紹興這些省內(nèi)城市落后。
2011年溫州市委市政府劃定了一個(gè)“溫州大都市的宏偉藍(lán)圖”，制定了生態(tài)型國(guó)際性現(xiàn)代化大都市的目標(biāo)定位：形成1個(gè)主中心、6個(gè)副中心、50個(gè)左右區(qū)域性中心鎮(zhèn)的“1650”網(wǎng)絡(luò)型組團(tuán)式大都市發(fā)展新格局。
城市綜合體因其特殊性，則被視為溫州大都市崛起的重要支撐。根據(jù)溫州市2011年出臺(tái)的《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃(2010-2020)》，溫州規(guī)劃了 5個(gè)城市級(jí)商業(yè)中心、10條特色商業(yè)街、20個(gè)城市綜合體。
“一個(gè)城市的發(fā)展，商業(yè)和公園至關(guān)重要，從政府的角度來(lái)看，一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目將帶動(dòng)周邊地價(jià)的提升；而從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)講，便宜的低價(jià)則具有很大吸引力。”林育對(duì)表示。
據(jù)悉，根據(jù)《溫州國(guó)家森林城市建設(shè)總體規(guī)劃》，到2020年，溫州市規(guī)劃建設(shè)的主要城市公園將超過(guò)70個(gè)，規(guī)劃建設(shè)面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米。
之前溫州市政府出讓溫州第一高樓——世貿(mào)大廈的土地時(shí)，曾要求開(kāi)發(fā)商打包建設(shè)一個(gè)主題公園。
在與政府的合作中，開(kāi)發(fā)商獲得土地的價(jià)格也低了不少。據(jù)林育介紹，平陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的樓面價(jià)僅為1900元/平方米，華潤(rùn)萬(wàn)象城的樓面價(jià)則為2800元/平方米多（財(cái)苑）點(diǎn)。
為了給這些項(xiàng)目提供足夠的土地，溫州市政府目前正在開(kāi)展一場(chǎng)規(guī)模宏大的“土地運(yùn)動(dòng)”。
2012年鹿城區(qū)啟動(dòng)了28個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目，平陽(yáng)西灣則通過(guò)圍墾工程，開(kāi)發(fā)出5400畝用于城市綜合體項(xiàng)目。
尷尬的現(xiàn)實(shí) 浙江第一高樓爛尾5年
不過(guò)，雖然現(xiàn)今溫州的城市綜合體建設(shè)正如火如荼，但頗為尷尬的是，此前溫州三個(gè)標(biāo)桿性的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都難言成功，甚至以失敗而告終。
在溫州當(dāng)?shù)卣{(diào)查獲悉，溫州市的第一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，是曾經(jīng)號(hào)稱浙江第一高樓的世貿(mào)大廈，雖然已建成5年但卻遲遲通不過(guò)驗(yàn)收而且訴訟纏身幾近爛尾。
在繁華的溫州大南商圈，一座300多米的摩天大廈十分顯眼，裙樓部分已有銀泰、蘇寧、國(guó)美等眾多商家入駐，但塔樓部分卻一片蕭瑟。
雖然已完工5年，并被視為溫州的城市地標(biāo)，但由于“擅自變更規(guī)劃”這座大樓卻還沒(méi)有通過(guò)驗(yàn)收。
由于房子遲遲不能交付，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者在合同上產(chǎn)生糾紛，進(jìn)而引發(fā)了一起天價(jià)訴訟案——訴訟標(biāo)的額達(dá)2億多元。
時(shí)至今日，雙方仍未達(dá)成一致。
2003年，中國(guó)德力西集團(tuán)、神力集團(tuán)、僑房開(kāi)發(fā)總公司、信達(dá)房地產(chǎn)、永廈房地產(chǎn)公司五家企業(yè)聯(lián)手投資近20億，打造了溫州當(dāng)時(shí)最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——歐洲城，并引入香港丹璐集團(tuán)，但由于選址不佳、規(guī)劃不足，開(kāi)業(yè)幾年來(lái)一直人氣不足，最終易主。
2010年9月，在虧損2億多元后，溫州丹璐百貨無(wú)奈破產(chǎn)，一年之后，歐洲城的投資人決定退出，歐洲城的易主宣告這一項(xiàng)目失敗。
再看溫州另一標(biāo)桿建筑，取代世貿(mào)大廈成為新的浙江第一高樓的綠城·鹿城廣場(chǎng)，開(kāi)建6年但仍未完工。
由于缺少配套的商業(yè)項(xiàng)目，這一溫州豪宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格幾近腰斬，成了溫州房?jī)r(jià)大跌的代表。
“2011年二手房?jī)r(jià)格最高峰達(dá)8萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在的價(jià)格已下跌至開(kāi)盤時(shí)的4萬(wàn)元/平方米左右。”平安易居房產(chǎn)中介公司的一位工作人員對(duì)表示。
據(jù)調(diào)查了解，溫州市區(qū)除了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)稍有人氣外，從立項(xiàng)到完工長(zhǎng)達(dá)10年之久的大西洋購(gòu)物中心，招商情況并不理想，因此遲遲不能開(kāi)業(yè)。
“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也會(huì)面臨著較長(zhǎng)的養(yǎng)商期，其所在的位置龍灣區(qū)是有區(qū)無(wú)城，離主城區(qū)距離又太遠(yuǎn)，交通也不是很便利，只有晚上一段時(shí)間有點(diǎn)人氣。”溫州當(dāng)?shù)氐囊晃坏禺a(chǎn)人士對(duì)分析表示。
前往龍灣萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)調(diào)查當(dāng)日，6點(diǎn)之前整個(gè)廣場(chǎng)人流十分稀少，招商進(jìn)來(lái)的商鋪由于面積都很大，顯得格外冷清，直到6點(diǎn)之后，才漸漸有一些人氣。
溫州城市綜合體的井噴現(xiàn)象，已經(jīng)引起了當(dāng)?shù)卣I(lǐng)導(dǎo)和專家學(xué)者的注意。
2012年，溫州市委副書(shū)記、市長(zhǎng)陳金彪在開(kāi)展項(xiàng)目建設(shè)攻堅(jiān)等專項(xiàng)督查現(xiàn)場(chǎng)會(huì)上就曾指出：“長(zhǎng)期以來(lái)，溫州商業(yè)的發(fā)展，一直缺乏與之相匹配的城市綜合體；如今，卻是遍地開(kāi)花。”
因此，他指出，在開(kāi)發(fā)建設(shè)方面，要注意考慮個(gè)性差異，盡可能挖掘出符合本土消費(fèi)理念的特色，走差異化發(fā)展之路，以免步入“千店一面”的同質(zhì)化怪圈。
在一次“溫州零售業(yè)發(fā)展高峰論壇”上，溫州零售發(fā)展促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)戴忠武、溫大商學(xué)院副教授楊龍志等人以歐洲城為例，直言溫州城市綜合體建設(shè)過(guò)熱，不少城市綜合體可能成為空城。
林育則表示，相比于項(xiàng)目過(guò)剩，他更擔(dān)心由于缺少專業(yè)的運(yùn)營(yíng)人才，而導(dǎo)致更多的綜合體項(xiàng)目“爛尾”。
在住宅地產(chǎn)泡沫破裂之后，幾年之后，溫州樓市或?qū)⒂瓉?lái)商業(yè)地產(chǎn)的泡沫。
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