中國(guó)房?jī)r(jià)能永久上漲，至少樂觀派是這么認(rèn)為的。他們指出，中國(guó)正經(jīng)歷史上最大的城市化進(jìn)程，大批從農(nóng)村走向城市的移民都需要住房。而數(shù)量日益增長(zhǎng)的中產(chǎn)階級(jí)所居住的房屋大多建于上世紀(jì)80年代，他們同樣急切地盼望搬進(jìn)夢(mèng)想的居所。這導(dǎo)致過去的十年中國(guó)房產(chǎn)業(yè)以驚人速度蓬勃發(fā)展。

 

從經(jīng)濟(jì)學(xué)人發(fā)布的圖來看，似乎房地產(chǎn)“美好時(shí)代”仍在延續(xù)。據(jù)華爾街見聞報(bào)道，中國(guó)10月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格中，65城環(huán)比上漲，69城同比上漲。北京、上海、廣州、深圳房?jī)r(jià)同比漲幅均超20%。

 

資金流向何方？

 

即便這些跡象表明房地產(chǎn)業(yè)的健康水平，但一些房地產(chǎn)大佬卻越發(fā)感到不安。萬科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]董事長(zhǎng)王石認(rèn)為，現(xiàn)在地產(chǎn)業(yè)處于泡沫之中。而地產(chǎn)巨頭大連萬達(dá)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]集團(tuán)已進(jìn)軍娛樂業(yè)，中國(guó)新晉首富、董事長(zhǎng)王健林承認(rèn)，國(guó)內(nèi)部分地區(qū)正經(jīng)歷房地產(chǎn)泡沫，不過他認(rèn)為那些都是“可控的”。香港大亨李嘉誠(chéng)長(zhǎng)期看多中國(guó)經(jīng)濟(jì)，但最近也開始出售名下的大陸資產(chǎn)。

 

中國(guó)房?jī)r(jià)問題其實(shí)并不在于房?jī)r(jià)高得離譜的城市；這些城市房?jī)r(jià)可能還將上漲。各地人涌入北京或上海買房，這促使當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)同曼哈頓和倫敦市中心房?jī)r(jià)一樣富有彈性。事實(shí)上，旨在嚴(yán)控投機(jī)行為的政策也人為地壓低了大城市的房屋需求。

 

繼北京之后，上海、深圳最近也出臺(tái)政策要求購(gòu)置第二套房的居民首付比例不得少于房?jī)r(jià)的70%。在北京銷售第二套房需繳納20%的資本利得稅。報(bào)道稱，經(jīng)常有擁有兩套房的夫妻為了避稅而離婚。

 

不過，在類似于遼寧營(yíng)口產(chǎn)業(yè)基地等地區(qū)，房產(chǎn)需求看起來就不那么強(qiáng)勁了。成排成列的房屋空置，街上寥寥數(shù)人；售樓員宣稱諸如可口可樂、中石油等大型企業(yè)將在附近建立廠房。當(dāng)?shù)卣l(fā)起此項(xiàng)目意圖作為未來經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心，但未來卻“遙遙無期”。即便官媒新華社也對(duì)此表示質(zhì)疑：除了幾盞路燈和偶爾經(jīng)過的車輛，基地儼然一片漆黑。

 

諸如營(yíng)口沿海基地，許多在大城市周邊興建的房產(chǎn)也都開始呈現(xiàn)“鬼城”趨勢(shì)。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪稱，大量新房供應(yīng)都涌向小城市，且這一趨勢(shì)還在繼續(xù)?！度嗣袢?qǐng)?bào)》近期嚴(yán)厲譴責(zé)類似的建設(shè)屬于“對(duì)資源的極大浪費(fèi)”。然而官方數(shù)據(jù)顯示，來自12個(gè)省份中的144座城市計(jì)劃新建200座衛(wèi)星城。

 

事實(shí)上新房的庫(kù)存正在飆升。咨詢公司GaveKal發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)歷了過去十年的不足供給，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正向“結(jié)構(gòu)性供給過剩”轉(zhuǎn)變。去年竣工的房屋面積升至11億平方米，較2008年前的數(shù)字接近翻番。聯(lián)博基金(AllianceBernstein)同樣對(duì)房屋建設(shè)速度超過房屋銷售速度感到擔(dān)憂。這導(dǎo)致越來越多接近于完工，卻賣不出去的樓宇堆積在那里。

 

更糟的是，銷售數(shù)據(jù)似乎具有誤導(dǎo)性。研究公司J Capital的Anne Stevenson-Yang表示，新房中有很大一部分并非是由個(gè)人買入的，而是由地方政府、銀行和國(guó)企購(gòu)買。而比例具體是多少？不得而知。

 

 

另一個(gè)令人擔(dān)憂的點(diǎn)在于負(fù)債累累的房地產(chǎn)開發(fā)商。聯(lián)博基金分析師認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于十年來債務(wù)最重的階段，這就使得房地產(chǎn)行業(yè)有高度的下行風(fēng)險(xiǎn)。一旦中國(guó)經(jīng)濟(jì)不景氣、房產(chǎn)銷售下滑，那么房?jī)r(jià)可能陷入下跌的惡性循環(huán)中。

 

問題在于，中國(guó)房地產(chǎn)大亨們的錢將投向何處？幾乎每個(gè)星期都有關(guān)于中國(guó)開發(fā)商海外投資或并購(gòu)海外企業(yè)的報(bào)道。

 

不過，即便是悲觀主義者也不會(huì)預(yù)期災(zāi)難即刻會(huì)到來。Stevenson-Yang表示，地產(chǎn)泡沫至多可能要5年才會(huì)破裂，屆時(shí)房?jī)r(jià)將從目前水平下跌40%。而更為樂觀的人則堅(jiān)信，價(jià)格飛漲的小城市房?jī)r(jià)破裂不會(huì)損傷全國(guó)經(jīng)濟(jì)。但不得不說，那些從中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)繁榮中獲益最多的人，已經(jīng)開始尋求其他投資機(jī)會(huì)了。