11月15日發(fā)布的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中明確提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。”

 

房地產(chǎn)稅立法首次在中央文件中出現(xiàn)，受到了廣泛的關(guān)注。盡管細(xì)則還沒推出，但是關(guān)于房地產(chǎn)稅的討論已經(jīng)甚囂塵上。爭論的焦點(diǎn)集中在于：房地產(chǎn)稅到底是一種新稅，還是一種新稅制。

 

 

 

然而，不論房地產(chǎn)稅的性質(zhì)如何，多數(shù)業(yè)內(nèi)專家均認(rèn)為該政策將從長遠(yuǎn)影響房地產(chǎn)市場，但短期來看微乎其微。“在持有環(huán)節(jié)征稅，涉及到存量房確權(quán)和價(jià)值評估的問題，這個(gè)將涉及到2009年以前未上線的存量房產(chǎn)，以及數(shù)量眾多的小產(chǎn)權(quán)房如何確權(quán)的問題。”11月19日，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存(微博)對21世紀(jì)網(wǎng)表示。

 

房地產(chǎn)稅：新稅vs稅制改革

 

《決定》中明確提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，加快資源稅改革，推進(jìn)環(huán)境保護(hù)費(fèi)改稅。”隨著《決定》的出爐，“房地產(chǎn)稅”成為社會(huì)各界熱議話題。

 

值得注意的是，此次三中全會(huì)《決定》中的并沒有提及之前在上海和重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅（屬于地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收），而是使用了“房地產(chǎn)稅”這個(gè)詞?！稕Q定》之后，也未有對于“房地產(chǎn)稅”的具體解釋，目前，各路專家已經(jīng)對該項(xiàng)政策條款進(jìn)行了自己的解讀，并主要分為兩派。

 

原國家住建部政研中心主任陳淮認(rèn)為“房地產(chǎn)稅”是一種新稅，屬于資產(chǎn)稅。11月19日，他對21世紀(jì)網(wǎng)表示：“房地產(chǎn)稅不是用來調(diào)房價(jià)的，是一種制度建設(shè)，有資產(chǎn)就要征稅。”

 

陳淮認(rèn)為，重慶和上海征收的房產(chǎn)稅本來是資產(chǎn)稅，但是并未達(dá)到效果，三中全會(huì)提到的“房地產(chǎn)稅”才是回歸到了資產(chǎn)稅的本源，之所以需要立法，就是因?yàn)檫@是一種新稅。

 

而多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“房地產(chǎn)稅”是指對房地產(chǎn)稅制的改革，將會(huì)對原有的稅收制度進(jìn)行增減組合，形成一個(gè)新稅制。

 

“目前，中央的有關(guān)部委正在做相關(guān)調(diào)研。從本次三中全會(huì)中提到的改革稅制，以及目前的情況下看，應(yīng)該是對房地產(chǎn)稅制的改革。” 深圳市地稅局副局長兼新聞發(fā)言人楊龍接受21世紀(jì)網(wǎng)采訪時(shí)表示。

 

楊龍認(rèn)為，“房地產(chǎn)稅”可能涉及一系列調(diào)整，房產(chǎn)稅和土地使用稅可能會(huì)并入“房地產(chǎn)稅”，而營業(yè)稅則有可能取消，并入土地增值稅。未來稅收將更加清晰簡化。

 

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池對21世紀(jì)網(wǎng)表示，“房地產(chǎn)稅可能涉及一系列房地產(chǎn)的稅收安排，包括開發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)。應(yīng)該是整個(gè)體系。要看看之前有什么稅種之后需要有哪些，包括與土地出讓金之間的關(guān)系都需要理順。”

 

“因?yàn)檎]有一個(gè)正式的渠道公布其立法設(shè)想，現(xiàn)在的各種猜測可以討論。大家要慢慢習(xí)慣國家用法律的手段、市場的手段去解決一些問題，減少一些行政上面的干預(yù)。通過全國人大立法，政府走的是很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)穆肪€，征稅的細(xì)則都會(huì)出來，一切以政府的內(nèi)容為準(zhǔn)。” 全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)副秘書長祁世芳稱。

 

稅費(fèi)陽光化給房企減負(fù)

 

“稅收立法，可以讓房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收更有依據(jù)，更加陽光。”陳寶存表示。

 

目前，中國稅務(wù)系統(tǒng)一共有18項(xiàng)稅務(wù)，在這之中只有3個(gè)是通過人大立法，這三個(gè)分別是個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、車船稅。其他15個(gè)稅種，都是國務(wù)院規(guī)定條例頒布的。

 

而此次的房地產(chǎn)稅也在全會(huì)的《決定》中明確表態(tài)將會(huì)走立法的道路，這也是此次房地產(chǎn)稅立法受到多方關(guān)注的一個(gè)重要原因。

 

單就房地產(chǎn)行業(yè)而言，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為有幾個(gè)潛在的改革方向：一種可能是稅種減少；另一種可能是合并、簡化、稅改稅的問題。這樣就會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)成本降低，將行業(yè)的管理和規(guī)范更加的市場化。

 

祁世芳認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)，費(fèi)的問題會(huì)比稅的問題要大，比如配套費(fèi)、各種各樣的補(bǔ)貼費(fèi)用、規(guī)劃費(fèi)用等。“小到垃圾費(fèi)大到城市規(guī)劃費(fèi)，并且各地差異很大，這導(dǎo)致行政事業(yè)收費(fèi)過多，如若將費(fèi)轉(zhuǎn)變?yōu)槎悾陨系倪@些問題將可能減少甚至于避免發(fā)生。稅是國家立法，作為一個(gè)剛性存在，不是隨意可以減免，這樣就可以盡可能的避免行政事業(yè)收費(fèi)所產(chǎn)生的各種亂收費(fèi)問題。”

 

陳寶存也認(rèn)為，國內(nèi)關(guān)注稅，很少關(guān)注費(fèi)用，然而稅費(fèi)不清給企業(yè)增加負(fù)擔(dān)嚴(yán)重，基層行政組織大量的政府收費(fèi)。他說，“中央和地方通過稅收立法，總體稅收清晰化簡單化，除了減稅的考慮，也可以不放任地方亂收費(fèi)。就從這個(gè)層面而言，對于地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)得到一個(gè)減負(fù)的作用，降低房地產(chǎn)的成本。”

 

相關(guān)專家推測，通過立法調(diào)研、法律草案的起草、一次次的審批通過。一套完整的立法程序走完也需要兩年的時(shí)間，所以兩年之內(nèi)這個(gè)問題有可能解決。

 

加速小產(chǎn)權(quán)房扶正？

 

房地產(chǎn)稅的改革是否會(huì)使得房價(jià)有所下降？陳寶存和祁世芳均認(rèn)為，“對于房價(jià)的作用影響微乎其微。”

 

“降低房地產(chǎn)成本，并不意味著房價(jià)未來可能有所下降。房地產(chǎn)稅對于房價(jià)而言微乎其微。盡管成本低了，房價(jià)畢竟受到了供需關(guān)系以及開發(fā)商的利潤比影響。” 祁世芳表示。

 

趙秀池認(rèn)為，在賣方市場，房產(chǎn)稅只會(huì)轉(zhuǎn)嫁給買家。只有采取財(cái)政政策、貨幣政策以及行政手段打出組合拳才會(huì)對于房價(jià)有一定的影響。

 

此外，房地產(chǎn)稅改革過程中還將遇到存量房確權(quán)和評估的查蓋。“在持有環(huán)節(jié)征稅，涉及到存量房確權(quán)和價(jià)值評估的問題，這個(gè)阻力不是一般的大。”陳寶存對21世紀(jì)網(wǎng)表示。

 

值得注意的是，房地產(chǎn)稅的改革還可能促使“小產(chǎn)權(quán)房”正規(guī)化。經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京大學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展研究基金中心副主任杜猛認(rèn)為，房地產(chǎn)稅立法對于深圳以及所有存在小產(chǎn)權(quán)房的城市都會(huì)產(chǎn)生影響，他說，“小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)可能成本會(huì)增加，如補(bǔ)交稅金等。小產(chǎn)權(quán)房本身是非法的，但是如果不追究小產(chǎn)權(quán)房的責(zé)任，極有可能對小產(chǎn)權(quán)房的流通和身份合法化產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)稅的立法也很有可能會(huì)逐步推進(jìn)小產(chǎn)權(quán)的正規(guī)化，但是究竟如何操作得看后續(xù)政府的政策。”

 

趙秀池稱，對于北京、廣州、深圳等存在大量小產(chǎn)權(quán)房的城市，也丟出了一個(gè)問號，作為并未納入登記范圍的小產(chǎn)權(quán)房，是否會(huì)成為房地產(chǎn)稅立法推進(jìn)改革的灰色地帶，還是會(huì)使得小產(chǎn)權(quán)房會(huì)有其他的處理方式。趙秀池表示，小產(chǎn)權(quán)房很有可能會(huì)變成一個(gè)灰色地帶，不過《決定》中的適時(shí)推進(jìn)改革的描述，也給小產(chǎn)權(quán)房未來的命運(yùn)打上了一個(gè)問號。