綜合體的誘惑
當(dāng)純粹的住宅項目受到各種政策限制后，商業(yè)地產(chǎn)中的綜合體業(yè)態(tài)因具備獨特的優(yōu)勢而日益受到市場青睞。于是，似乎在一夜之間，全國各地的綜合體層出不窮。以至于如今說到綜合體，大家早已不再陌生。
跟傳統(tǒng)的住宅相比，綜合體其實不僅僅包括集吃喝玩樂購于一體的體驗中心，它還包含著商業(yè)、寫字樓等各種需要長期運營的業(yè)態(tài)。
正是其獨特的開發(fā)模式，使得綜合體的開發(fā)同住宅開發(fā)有很大區(qū)別。它需要足夠的資金流，豐富的開發(fā)經(jīng)驗和足夠的運營能力。但是，即使受很多因素影響，依然還是有一批批企業(yè)紛紛涉足開發(fā)綜合體項目。在這些企業(yè)中，除了有從事過房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)外，甚至還有一些跨行業(yè)企業(yè)首次涉足。
對于住宅開發(fā)企業(yè)來說，轉(zhuǎn)型綜合體開發(fā)能實現(xiàn)利潤的最大化，投資分成多個部分，可以規(guī)避單一的投資風(fēng)險，實現(xiàn)各投資項目間的相互促進和利益的最大化。而對于首次涉足房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)來說，他們是否又深諳其中的開發(fā)理念與運營模式，從而順利實現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型？
近日，東百集團就發(fā)布公告稱其將在福安打造城市綜合體，一時間引發(fā)了業(yè)內(nèi)外人士的極大興趣。從百貨零售巨頭轉(zhuǎn)行進入全新的房地產(chǎn)領(lǐng)域，進行綜合體開發(fā)，東百能走多遠？其實，百貨業(yè)轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)，東百并非第一例，如王府井、百聯(lián)等龍頭企業(yè)，早已經(jīng)開始與地產(chǎn)商合作開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，并且都獲得豐厚的回報。
因為多功能，所以能匯集人氣，綜合體的特質(zhì)決定了其市場誘惑力之大。然而在城市綜合體的大躍進時期，同質(zhì)化競爭、消化不良的隱憂日趨顯現(xiàn)，如何走出一條新路，還真需要開發(fā)企業(yè)的潛心研究。
擬多途徑增加自持商業(yè)物業(yè)比重
東百集團將對《關(guān)于同意公司購買土地運作城市綜合體項目的議案》，于本月18日上午召開2013年第二次臨時股東大會。
資料表明，上述項目為福安市區(qū)唯一綜合體項目，住宅與商業(yè)的面積均為福安市區(qū)最大規(guī)模，可以從容打造成福安市區(qū)的第一大盤與新商業(yè)中心。
“未來肯定要走綜合體這條路。”東百集團董秘徐海濤表示，傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營壓力較大，而購物中心是發(fā)展趨勢，公司已將發(fā)展城市綜合體作為未來的戰(zhàn)略方向，主要還是會立足于福建省內(nèi)城市。
上述項目資金籌措考慮方面，主要從自有資金、銀行貸款、銷售收入再投入三個方面取得。在項目的前期，將籌集到自有資金用于支付土地款及前期工程費。在取得“四證”后，用土地使用權(quán)及在建工程做抵押獲取銀行貸款，繼續(xù)用于項目的開放建設(shè)。當(dāng)取得商品房預(yù)售證后進行正式銷售，將一部分銷售收入再投入于項目建設(shè)，就可將整個項目投資完成。
分析稱，福安市區(qū)內(nèi)住宅土地供應(yīng)量較少，供求關(guān)系較為緊張。目前福安市在售住宅項目價格為8000-11000元/㎡，商業(yè)寫字樓的供量較少，可參照寫字樓銷售價格為13000-14000元/㎡。
通過該項目的實施，將充分利用“東百”在福建區(qū)域良好的品牌效應(yīng)，加強公司區(qū)域商業(yè)布局，同時通過住宅、寫字樓的銷售取得較好的經(jīng)濟效益，增加自持商業(yè)物業(yè)的面積和比重，進一步強化公司在福建區(qū)域的競爭力。
業(yè)內(nèi)人士表示轉(zhuǎn)型面臨的風(fēng)險不小
根據(jù)寧德市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，寧德市各縣（市、區(qū)）地區(qū)生產(chǎn)總值GDP中，福安市以127.36億元位居第一，增量14.20億，同比增長12.55%，占寧德市GDP的25.63%?？傮w來說，福安市在寧德地區(qū)經(jīng)濟較為發(fā)達，民間資本雄厚，購買需求旺盛。
“若城市規(guī)模過小、輻射半徑短、消費量不足的話，開發(fā)城市綜合體會存在一些風(fēng)險。”福州房產(chǎn)專家劉福泉表示，并不是所有的城市都適合去開發(fā)城市綜合體，而且，多種經(jīng)營也會帶來一些額外的風(fēng)險。
福州大學(xué)管理學(xué)院教授陳章旺則認(rèn)為，三、四線城市確實有很多市場縫隙未被填滿，福安作為閩東地區(qū)經(jīng)濟較活躍的地區(qū)，購買力可能并不成問題，問題是傳統(tǒng)百貨在經(jīng)營戰(zhàn)略多元化方面如何轉(zhuǎn)型。
對此，徐海濤表示，福安目前并未有城市綜合體，看好其市場前景。雖然東百主營百貨零售，但城市綜合體也屬于零售行業(yè)，有些區(qū)別但也不會像“隔行如隔山”那般，更何況東百元洪項目，和城市綜合體有點類似，這就代表公司對此不是完全沒有經(jīng)驗。
如今地鐵圍擋對東百集團業(yè)績影響較大，而另一方面，租金越發(fā)高漲，對此，徐海濤表示，“有條件肯定要加大自有物業(yè)比重。”
“現(xiàn)在MALL（購物中心）和電商都是百貨店的選擇。”業(yè)內(nèi)人士表示，不過，現(xiàn)在大部分購物中心餐飲業(yè)態(tài)占比很高，餐飲租金低，物業(yè)要求很高，管理難度也很大。作為經(jīng)營百貨零售為主的東百集團，若開發(fā)城市綜合體，面臨的風(fēng)險和挑戰(zhàn)都不小。
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