華遠地產(chǎn)董事長任志強向《證券日報》記者表示，從凈資產(chǎn)收益率來看，與萬科相比，除了去年一直是華遠更高。
近日，華遠地產(chǎn)經(jīng)過32輪現(xiàn)場競價，以12.1億元、配建9.2萬平方米自住房競得北京市大興區(qū)一宗宅地，溢價率15.24%。這是華遠繼年初斬獲密云地塊后，一年之內(nèi)又一次出手。
而在不久前，華遠地產(chǎn)董事長任志強向《證券日報》記者表示，“如果三中全會后，房企再融資可能會放寬，屆時，華遠地產(chǎn)肯定會沖上去。因為，這一渠道打開之后，我們就能取得足夠‘糧食’去擴張了。”而此番華遠地產(chǎn)高調(diào)拿地，無疑顯示了地產(chǎn)“預(yù)言家”任志強對于樓市后勢的信心，同時，也顯示出華遠加速全國布局的決心。
對此，任志強向《證券日報》記者坦言，“對于華遠來說，在沖擊百億元銷售額的同時，也更注重對股東的回報率和企業(yè)安全性指標。”確如其所述，除了去年，華遠近年來的凈利收益一直高于萬科。
做高收益率
實際上，華遠地產(chǎn)的規(guī)模擴張速度相比萬科等確實不快，不過其高層向記者直言，“我們沒有從資本市場拿錢”，這對企業(yè)規(guī)模發(fā)展確實有一定影響，但“股東給你一塊錢，你要給他賺多少錢，這是企業(yè)的核心競爭力，而不僅僅是看規(guī)模”。
華遠地產(chǎn)認為，“我們一直在增強回報率，在所有的分紅企業(yè)中，我們的現(xiàn)金分紅很多”。不過，從企業(yè)規(guī)模擴張戰(zhàn)略來看，任志強最近的目標可能是沖擊100億元的銷售額，而當年同為“華潤系”的萬科今年已經(jīng)開始沖擊2000億元的銷售目標了。
“萬科當年從資本市場拿到了幾百億元的資金，我們沒從市場拿一分錢，我們從零開始，但現(xiàn)在我們的總資產(chǎn)已經(jīng)100多億元了。”任志強說，“現(xiàn)在華遠小嗎?”他如此向本報記者反問道。
“從凈資產(chǎn)收益率來看，與萬科相比，除了2012年，在其他年份中，一直是我們更高。”任志強依然毫不示弱。
而萬科總裁郁亮曾表示，對股東來說，最重要的指標是凈資產(chǎn)收益率而非利潤率。
記者翻閱近三年的財務(wù)指標發(fā)現(xiàn)，華遠地產(chǎn)2012年凈資產(chǎn)收益率(攤薄)為19.03%，2011年和2010年分別為19.2%和19.47%;萬科A2012年凈資產(chǎn)收益率(攤薄)為19.66%，2011年和2010年分別為18.17%和16.47%。
這或許就是任志強面對王石時毫不示弱的底氣。
毛利率處高位
值得一提的是，據(jù)Wind咨詢數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2013年前三季度，142家房企平均銷售毛利率為36.89%，而去年同期則為39.39%，同比下降3.5個百分點。此外，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率只有17.9%，凈利潤只有13%，而2013年上半年為19.2%，2012年則為21.3%左右。
由此可見，整個行業(yè)的盈利能力是在持續(xù)下行的。郁亮也曾表示，長期來看，行業(yè)進入下半場之后，利潤率下降的趨勢是存在的。
“在23個行業(yè)里面，房地產(chǎn)的利潤水平大概排在第八位到第十位，房地產(chǎn)行業(yè)利潤總額較高，是這一行業(yè)規(guī)模大造成的，房企本身利潤并不高。”有業(yè)內(nèi)人士向媒體表示，扣除掉土地增值稅、開發(fā)和融資等各種成本，房企的利潤沒多少。
任志強向《證券日報》記者打比方說：“房子不可能像電視機或者汽車，兩分鐘一臺電視，六分鐘一輛車，我們算的周期比較長，最少要三年或者四年，利潤高不到哪兒去。”
不過，從近三年公司年報來看，華遠地產(chǎn)2012年銷售毛利率為51.8%，2011年和2010年這一指標分別為50.76%和52.4%;萬科A2012年銷售毛利率為36.56%，2011年和2010年分別為39.78%和40.7%。
由此可見，對于華遠地產(chǎn)這樣一家中型企業(yè)來說，盈利能力顯然要高于整個行業(yè)約15個百分點，甚至比萬科也高出不少。
“我們不需要刻意地追求規(guī)模。”華遠地產(chǎn)董事長任志強說，“我們更注重企業(yè)的效率指標和安全性指標”。在他的計劃中，更傾向于把華遠地產(chǎn)打造成一個“小而美”的企業(yè)。
加碼商業(yè)地產(chǎn)
“你可能不知道西單購物中心是我們的。”任志強向《證券日報》記者表示，1987年，華遠正式進入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，就先在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)力，開發(fā)了北京華威大廈。1993年，華遠還參與了改造西單商業(yè)區(qū)，就是當時投資總額為10億美元的“西西工程”。
事實上，華遠地產(chǎn)的管理層認為，華遠做商業(yè)地產(chǎn)是有著豐富經(jīng)驗的。“華遠的商業(yè)地產(chǎn)面積很大，從目前華遠布局城市平均下來看，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的投資比例約為4:6”。在其來看，“商業(yè)地產(chǎn)對華遠未來發(fā)展很重要”。
值得一提的是，2013年11月11日，華遠地產(chǎn)以12.1億元獲得“北京市大興區(qū)孫村組團居住區(qū)B-17地塊R2二類居住用地項目(配建限價商品住房)”。不過，在本月成交土地中，華遠所得地塊的樓面價并不高。據(jù)華遠地產(chǎn)稱，這是任志強走“穩(wěn)健”路線，注重安全的戰(zhàn)略，即“華遠不拿地王”的結(jié)果。此外，華遠在京已實現(xiàn)東、北、南“金三角”布局。
不過，由于此次獲得的的是住宅用地，不含商業(yè)，可能并不能完全體現(xiàn)出華遠作為綜合體運營商“長袖善舞”的特質(zhì)。但該公司高層表示，華遠非常重視商業(yè)地產(chǎn)項目的投資力度。至于以后是否要大力度地投資商業(yè)地產(chǎn)項目，任志強說，“這要看機會，可能在某些適合的城市會多投資一些商業(yè)項目”。
“長沙就有商業(yè)項目，核心區(qū)要保留，但非核心區(qū)是要賣的。”華遠地產(chǎn)內(nèi)部人士稱，“保留需要資本和實力的支撐。”
實際上，除自有資金外，華遠地產(chǎn)拿地和開發(fā)的資金選擇了與基金、信托等合作。“我相信市場早晚會給你這個機會，三中全會后可能會允許再融資。”任志強稱，“我們通過再融資就可以迅速發(fā)展了。”
值得一提的是，華遠地產(chǎn)得到了其背后有著30年歷史的華遠集團的支持。而華遠集團旗下經(jīng)營服務(wù)業(yè)和高科技板塊，重要的是其在做金融業(yè)務(wù)。
華遠地產(chǎn)上述高層向記者表示：“華遠集團不做實體開發(fā)，做金融業(yè)務(wù)，比如信貸、擔保業(yè)務(wù)。”同時，這可能會給華遠地產(chǎn)的未來融資拓寬渠道。
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