承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是指出租人在租賃合同的有效期限內(nèi)出賣(mài)租賃物時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先于其他購(gòu)買(mǎi)人購(gòu)買(mǎi)租賃物的權(quán)利。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法精神和目的就是要賦予承租人在購(gòu)買(mǎi)承租房屋時(shí)的優(yōu)先性，使出租人和承租人的租賃法律關(guān)系不因出租人的出賣(mài)行為而受到影響，維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。出租人出賣(mài)租賃房屋，在同等條件下，賣(mài)給第三人和賣(mài)給承租人，其利益不受任何影響，出租人賣(mài)給承租人更有利于保護(hù)承租人利益。

 

根據(jù)我國(guó)合同法第二百三十條“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利”和《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第一百一十八條“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”。在我國(guó)目前的法律法規(guī)以及司法解釋中對(duì)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)雖有上述相關(guān)的規(guī)定，但規(guī)定仍過(guò)于籠統(tǒng)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋租賃(包括住宅租賃和商業(yè)用房租賃)已與現(xiàn)實(shí)生活形成了密不可分的整體。因此，筆者認(rèn)為有必要對(duì)該承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作一些法律上的探討。

 

首先，關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的權(quán)利性質(zhì)

 

有人認(rèn)為基于租賃合同產(chǎn)生的法律關(guān)系是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因此，有賴(lài)于租賃合同而產(chǎn)生的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是債權(quán)的一種形態(tài)。但也有學(xué)者認(rèn)為，根據(jù)上述定義，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不是一項(xiàng)債權(quán)，其由于具有對(duì)出租人所擁有的房屋出賣(mài)權(quán)的限制權(quán)利，因此，其是所有權(quán)的一種，是基于物權(quán)而產(chǎn)生的一種權(quán)利，是典型的物上請(qǐng)求權(quán)。筆者傾向于這是物權(quán)的一種，這主要是由于從權(quán)利分類(lèi)上來(lái)說(shuō)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種形成權(quán)。所謂形成權(quán)，是指權(quán)利人利用法律賦予的權(quán)利，以其獨(dú)立行為使權(quán)利發(fā)生變動(dòng)。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的形成權(quán)，即指優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人依自己一方的意思，形成的義務(wù)人(出租人)與第三人同等條件為內(nèi)容的契約，無(wú)須義務(wù)人的承諾。承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)后，依法排除了出租人把財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給他人的可能，而在雙方之間形成買(mǎi)賣(mài)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。憑單方意思表示形成法律關(guān)系是形成權(quán)最基本的特征。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人在出售人出售標(biāo)的物時(shí)，如果他愿意，可以在同等條件下必然地成為購(gòu)買(mǎi)方，而不論出售人是否同意。從能否成為購(gòu)買(mǎi)方而言，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人有僅憑單方意思表示而決定的權(quán)利。

 

事實(shí)上，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的大量情形都是在出租人擅自出賣(mài)租賃房屋后發(fā)生的，這種權(quán)利的行使往往是帶有一定的強(qiáng)迫性，即一旦出租人與第三人達(dá)成了購(gòu)買(mǎi)協(xié)議或進(jìn)行了房屋買(mǎi)賣(mài)行為，承租人在法定的期間內(nèi)就有權(quán)要求出租人以同等條件將出租房屋賣(mài)給自己。此時(shí)，出租人不可以因?yàn)槌凶馊酥鲝垯?quán)利而拒絕將房屋以第三人的合同條件出賣(mài)給承租人，也不可以索性拒絕將房屋賣(mài)給任何人。只要承租人堅(jiān)持以第三人的合同條件購(gòu)買(mǎi)房屋，出租人就必須履行合同義務(wù)。

 

第二，關(guān)于第三人的善意取得問(wèn)題

 

所謂善意，是指第三人完全不知道其擬購(gòu)買(mǎi)的財(cái)產(chǎn)并非是屬于出賣(mài)人享有所有權(quán)的事實(shí)，同時(shí)其在法律上也不負(fù)應(yīng)當(dāng)知道的義務(wù)。善意取得的財(cái)產(chǎn)一般是法律允許流通的動(dòng)產(chǎn)。因?yàn)閯?dòng)產(chǎn)物權(quán)的存在，以占有為其公示方法，以占有之變動(dòng)為其變更的公示方法，而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的存在與變更則以登記及登記之變更作為公示方法。因此，動(dòng)產(chǎn)占有人容易使人相信其即為該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，而第三人也有權(quán)自占有人處受讓該動(dòng)產(chǎn)；但是，誤信不動(dòng)產(chǎn)占有人為權(quán)利人則缺乏法律上的依據(jù)。因此，為維護(hù)占有之公信力并保護(hù)交易安全，善意取得的標(biāo)的物應(yīng)為動(dòng)產(chǎn)，而不包括不動(dòng)產(chǎn)。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)所涉及的是房屋不動(dòng)產(chǎn)，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，一般也不應(yīng)適用善意取得制度。

 

由于出租人和第三人之間轉(zhuǎn)讓的是房屋，作為不動(dòng)產(chǎn)，房屋轉(zhuǎn)讓適用登記制度，因此，第三人在購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋時(shí)，其應(yīng)該要到房產(chǎn)登記部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。這里就可能涉及到租賃房屋的租賃登記問(wèn)題，有人認(rèn)為，如果租賃合同曾經(jīng)登記，那么第三人購(gòu)買(mǎi)出租房屋而未經(jīng)承租人同意，則顯然構(gòu)成非善意。但如果租賃合同沒(méi)有進(jìn)行登記，則有可能構(gòu)成第三人的善意。筆者認(rèn)為，租賃合同的登記與否，均不能使第三人的購(gòu)買(mǎi)行為變成善意，理由如下：首先，從立法上看，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為法定權(quán)，而第三人善意取得在我國(guó)法律上尚未確定。我國(guó)合同法第230條規(guī)定：“出賣(mài)人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”該條沒(méi)有附加任何條件，直接賦予了承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第53條關(guān)于“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案”的規(guī)定，是在形式上是對(duì)房屋租賃合同的一種限制，但從實(shí)質(zhì)上看，這里的登記備案制度并非行政審查批準(zhǔn)，本質(zhì)上是起到對(duì)房屋租賃的公示作用和國(guó)家對(duì)房屋租賃監(jiān)督管理作用，對(duì)租賃合同的實(shí)質(zhì)沒(méi)有任何影響。因此，最高人民法院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力。”綜上，房屋租賃合同只要雙方意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定和社會(huì)公共利益，即應(yīng)認(rèn)定有效，就應(yīng)承認(rèn)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律地位。關(guān)于善意取得，我國(guó)至今尚沒(méi)有立法正式確立善意取得制度。

 

其次，從司法實(shí)務(wù)上看，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)可對(duì)抗善意取得。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第118條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋，須提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。”該規(guī)定不但直接明確了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而且間接地排斥了第三人的善意取得。因此，在第三人侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情況下購(gòu)買(mǎi)房屋的，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)該無(wú)效，承租人有權(quán)請(qǐng)求房產(chǎn)登記部門(mén)撤銷(xiāo)該轉(zhuǎn)讓登記，支持自身的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

 

第三，關(guān)于部分租賃是否能對(duì)整體出售的房屋享有優(yōu)先權(quán)的問(wèn)題

 

一般來(lái)說(shuō)，出租人出賣(mài)出租房屋時(shí)，承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，要分兩種情況。如果出賣(mài)房屋超出了租賃房屋范圍，超出部分與租賃房屋部分可以分割，出租人又是分割出賣(mài)，承租人只能就承租部分的房屋主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，對(duì)超出承租范圍的房屋部分不能主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果出賣(mài)房屋超出了租賃房屋范圍，而超出部分與租賃房屋部分不可分割，或雖可分割，但出租人不愿分開(kāi)出賣(mài)，要整體出賣(mài)。對(duì)于這種情況，筆者認(rèn)為：出租人出賣(mài)的房屋只要涵蓋出租房屋，即使出賣(mài)房屋超出了出租房屋范圍，是整體房屋，承租人應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

 

在出租人出賣(mài)涵蓋出租房屋的整體房屋時(shí)，承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，取決于整體房屋與租賃房屋是否可以分割出賣(mài)。在可以分割出賣(mài)的情況下，出租人是分割出賣(mài)，還是整體出賣(mài)。如果超出租賃范圍的房屋部分與租賃房屋可以分割出賣(mài)，出租人是分割出賣(mài)房屋，承租人只能就承租的房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因?yàn)榉少x予承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)范圍僅限于租賃房屋范圍，出租人出賣(mài)租賃范圍外的房屋，沒(méi)有法律義務(wù)讓承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，否則，就侵犯了出租人的權(quán)利。如果超出租賃范圍的房屋部分與租賃房屋無(wú)法分割出賣(mài)，或雖可分割出賣(mài)，但出租人不同意分割出賣(mài)，要求整體出賣(mài)，承租人就整體房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因?yàn)槌霾糠峙c租賃部分不可分割，或雖可分割，但出租人不同意分割出賣(mài)或要求整體出賣(mài)，在此情況下，出租人出賣(mài)的房屋涵蓋了租賃房屋，其出賣(mài)行為直接影響到承租人的利益，必須考慮承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題。法律是一桿天平，必須兼顧雙方利益，盡量作到公平合理。在此情況下，怎樣做才公平合理？唯一的出路就是讓承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的范圍雖然超出了租賃范圍，但有充分的理由：超出部分與租賃部分房屋連為一體，無(wú)法分割，或雖可分割，但因出租人原因，要求整體出賣(mài)，均使承租人無(wú)法單獨(dú)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。讓承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并不影響出租人利益。反之，不讓承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，則侵犯了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，影響承租人利益。

 

更重要的是，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是法定的，沒(méi)有附加任何條件，不因出租人出賣(mài)房屋超出承租房屋范圍而改變。根據(jù)最高法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第118條、《合同法》第二百三十條規(guī)定，出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)前的合理期限內(nèi)，通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。承租人的這種優(yōu)先性是法定的，不附加任何條件，不因出租人出賣(mài)出租物超出了租賃物范圍而改變，因此，只要出賣(mài)房屋涵蓋了租賃房屋部分，承租人就享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

 

出租人整體出賣(mài)涵蓋租賃物的整體房屋，超出了租賃房屋的范圍，承租人對(duì)超出部分并未租賃，而法律只對(duì)租賃房屋賦予優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，對(duì)非租賃部分并未規(guī)定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因此，有人得出出租人整體出賣(mài)涵蓋租賃房屋的整體房屋時(shí)，承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的結(jié)論。從表面上看，這種觀(guān)點(diǎn)有一定道理，其實(shí)完全錯(cuò)誤。以上觀(guān)點(diǎn)是適用法律中典型的形而上學(xué)主義，也是片面機(jī)械理解優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律規(guī)定。我們只要稍微轉(zhuǎn)換一下出租人出賣(mài)整體房屋的性質(zhì)審視角度，就會(huì)得出承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的正確結(jié)論。出租人超出租賃房屋范圍出賣(mài)整體房屋，并未改變出賣(mài)租賃房屋的性質(zhì)，仍然是出賣(mài)租賃房屋的行為。因?yàn)槠涑鲑u(mài)的標(biāo)的物涵有租賃物，只是大于租賃物。難道說(shuō)出租人超出租賃房屋范圍出賣(mài)整體房屋，就不是出賣(mài)租賃房屋嗎？很顯然不能得出這個(gè)結(jié)論。

 

那么怎么看待出租人的整體出賣(mài)行為呢？從房屋出賣(mài)的本身來(lái)看，出租人整體出賣(mài)出租房屋并未改變其出賣(mài)租賃房屋的性質(zhì)，其要求超范圍整體出賣(mài)房屋只是其出賣(mài)的條件，不能看作改變了出賣(mài)標(biāo)的物。承租人愿不愿意接受整體出賣(mài)，是其能否實(shí)際行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的前提。法律規(guī)定承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不是無(wú)條件的，而是有條件的，必須在同等條件下行使。因此，承租人是否愿意接受出租人的整體出賣(mài)條件。但是否愿意以同等價(jià)格接受和如何接受，這些都屬于承租人怎么行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的問(wèn)題，而不是承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的問(wèn)題。承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)首先得由出租人于出賣(mài)前合理期限通知后，才能實(shí)際開(kāi)始行使。出租人可明確告之承租人房屋出賣(mài)的條件是超范圍整體出賣(mài)，承租人愿意接受整體出賣(mài)條件，承租人即享受優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，不愿接受該條件，承租人則放棄了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，出租人可依法對(duì)外出賣(mài)。

 

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法精神和目的就是要賦予承租人在購(gòu)買(mǎi)承租房屋時(shí)的優(yōu)先性，使出租人和承租人的租賃法律關(guān)系不因出租人的出賣(mài)行為而受到影響，維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。出租人出賣(mài)租賃房屋，在同等條件下，賣(mài)給第三人和賣(mài)給承租人，其利益不受任何影響，出租人賣(mài)給承租人更有利于保護(hù)承租人利益?；诔凶馊顺凶獬鲎馊朔课莸氖聦?shí)前提，故法律規(guī)定承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。出租人整體出賣(mài)房屋時(shí)，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，照樣對(duì)出租人利益不構(gòu)成影響，相反能兼顧承租人利益，使租賃房屋不因出租人出賣(mài)房屋受任何影響，符合優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法精神和目的。