“如果說(shuō)此前杭州娃歐商場(chǎng)的‘遇冷’是交學(xué)費(fèi)的話，現(xiàn)在看來(lái)，宗老板已經(jīng)完全‘學(xué)精了’。”一位資深業(yè)內(nèi)人士在看到娃哈哈斥資50億元在湖北宜昌投建城市綜合體的消息后如是感慨。
11月12日，杭州娃哈哈集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理宗慶后現(xiàn)身宜昌，宣布娃哈哈宜昌購(gòu)物廣場(chǎng)正式動(dòng)工。該項(xiàng)目由10萬(wàn)平方米商業(yè)購(gòu)物中心、1棟超高層五星級(jí)酒店、6棟甲級(jí)寫(xiě)字樓和18棟高層住宅組成，是一個(gè)集酒店、餐飲、購(gòu)物、商務(wù)、休閑、住宅等眾多項(xiàng)目于一體的大型城市綜合體，全部工程2016年10月完工。
在上述業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，娃歐商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)標(biāo)志著娃哈哈邁開(kāi)進(jìn)軍商貿(mào)零售業(yè)的第一步，而投資50億元宜昌造城，則意味著娃哈哈已經(jīng)“變身”成為一家商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。“利用自身優(yōu)勢(shì)低價(jià)拿地，先賣(mài)住宅為后續(xù)商業(yè)運(yùn)營(yíng)籌集資金，這樣的模式顯然比單純做購(gòu)物中心靠譜。”
優(yōu)勢(shì)：拿地拿到“白菜價(jià)”
今年9月22日，宜昌娃哈哈投資開(kāi)發(fā)有限公司正式成立，這家注冊(cè)資本高達(dá)5億元的公司的法人代表即為宗慶后，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房屋租賃、商業(yè)和酒店管理。4天后，有備而來(lái)的娃哈哈以4.7億元底價(jià)成功摘得宜土網(wǎng)掛（2013）43號(hào)地塊。
該地塊位于宜昌市城東大道東站片區(qū)，土地面積為16.5萬(wàn)平方米，性質(zhì)為商業(yè)、住宅用地，容積率不大于5.0。若按照最大容積率計(jì)算，該項(xiàng)目的樓板價(jià)僅569元/平方米。
今年以來(lái)，宜昌房?jī)r(jià)上漲明顯，城東大道區(qū)域樓盤(pán)的均價(jià)已從年初的5200元/平方米上漲到目前的約6000元/平方米。顯然，這一項(xiàng)目的拿地價(jià)格非常便宜。
出讓方要求，競(jìng)得人須在取得土地使用權(quán)后6個(gè)月內(nèi)開(kāi)工建設(shè)。然而，拿地不到兩個(gè)月即宣布開(kāi)工，第一次當(dāng)開(kāi)發(fā)商的宗慶后用火速開(kāi)工的方式，表明自己進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的決心。
公開(kāi)資料顯示，早在1997年，娃哈哈已經(jīng)投資宜昌，截至2012年底，娃哈哈宜昌公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入52.37億元，納稅3.96億元。目前，娃哈哈已初步確定在天津、長(zhǎng)沙、株洲、貴陽(yáng)、宜昌、南陽(yáng)、新鄉(xiāng)等地自建城市綜合體。值得注意的是，娃哈哈在上述城市均布局有食品飲料的生產(chǎn)基地。
“娃哈哈也開(kāi)始學(xué)萬(wàn)達(dá)了。”克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄對(duì)記者表示，“相比萬(wàn)達(dá)，娃哈哈也有自己的強(qiáng)項(xiàng)，娃哈哈的飲料企業(yè)是不少地方的納稅大戶(hù)，因此，其在拿地方面就有天然的優(yōu)勢(shì)。”
宗慶后曾表示，一些大城市的商業(yè)已經(jīng)過(guò)剩，但大量的縣級(jí)市、地級(jí)市尚沒(méi)有像樣的商業(yè)設(shè)施，這些地方還是大有可為的。
考驗(yàn)：缺經(jīng)驗(yàn)還需“交學(xué)費(fèi)”
“娃哈哈已成為飲料行業(yè)的龍頭企業(yè)，而飲料行業(yè)又是國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的行業(yè)之一，如果一味地在這個(gè)行業(yè)里搞低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)搶占市場(chǎng)，在擠垮別人的同時(shí)也會(huì)損害自己的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，我們有另辟市場(chǎng)開(kāi)拓新領(lǐng)域的需要。”在宗慶后看來(lái)，在這個(gè)時(shí)點(diǎn)搞多元化，既有需要，又有能力，也有機(jī)會(huì)。
盡管資金實(shí)力雄厚，但三到五年建100個(gè)商業(yè)綜合體的宏偉目標(biāo)，與杭州首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不善的現(xiàn)實(shí)，還是讓娃哈哈的商業(yè)計(jì)劃遭遇到“雷聲大雨點(diǎn)小”的質(zhì)疑。
宗慶后解釋稱(chēng)：“新進(jìn)入的領(lǐng)域需要時(shí)間培育，交點(diǎn)學(xué)費(fèi)很正常。”他表示，娃哈哈的商業(yè)零售戰(zhàn)略，主要搞規(guī)模經(jīng)營(yíng)、連鎖經(jīng)營(yíng)，具體到每一個(gè)實(shí)體，會(huì)“看菜吃飯”，綜合考慮各種因素決定具體的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。
一位今年年初曾與宗慶后有過(guò)交流的業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)：“當(dāng)時(shí)，宗慶后認(rèn)為一線城市商業(yè)地產(chǎn)存在泡沫，但三線城市有機(jī)會(huì)，娃哈哈要做的是購(gòu)物中心，而不做綜合體和住宅。”此前，娃哈哈方面也曾透露，國(guó)際精品商場(chǎng)，集吃、喝、玩、樂(lè)、文化、健身、購(gòu)物為一體的商業(yè)綜合體，兒童專(zhuān)用品商場(chǎng)等三種創(chuàng)新模式是娃哈哈進(jìn)軍零售業(yè)的目標(biāo)。
而此次宜昌項(xiàng)目不僅有購(gòu)物中心，更是包含了大體量的寫(xiě)字樓、酒店和住宅。有業(yè)內(nèi)人士據(jù)此認(rèn)為，宗慶后在發(fā)展商業(yè)的思路上，已經(jīng)出現(xiàn)一些變化。
薛建雄認(rèn)為，宗慶后此前對(duì)商業(yè)地產(chǎn)不熟悉，不動(dòng)產(chǎn)持有的利潤(rùn)并不高，同時(shí)，管理和維護(hù)成本卻很高，單純做購(gòu)物中心即使有現(xiàn)金流支撐，沒(méi)有回報(bào)也是很難做下去的。
同策咨詢(xún)研究總監(jiān)張宏偉表示，從對(duì)企業(yè)資金回籠和風(fēng)險(xiǎn)降低的角度來(lái)說(shuō)，娃哈哈此次南昌投建城市綜合體的模式比此前單純建購(gòu)物中心的模式更靠譜一些，但還是會(huì)受到經(jīng)營(yíng)的巨大考驗(yàn)。
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