10月下旬，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示：9月份一線城市首次出現(xiàn)同比價格漲幅全部超過兩成的現(xiàn)象。北京、上海、廣州、深圳四個國內(nèi)房地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)式的市場，同比價格漲幅全都突破20％。

 

中國的房地產(chǎn)市場再次呈現(xiàn)愈調(diào)愈漲的怪圈。

 

自2003年以來，中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控全面展開，相關(guān)部門從多個方面共同努力，采取一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策。

 

政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策既有土地政策、信貸政策，也有經(jīng)濟(jì)政策和行政措施，并且在不同時期呈現(xiàn)出不同的特點。

 

從2008年至今，房地產(chǎn)調(diào)控的主要方向開始通過多元化的手段進(jìn)行，試圖從供應(yīng)、稅收、信貸等多個方面進(jìn)行調(diào)控，限購、限貸、限價、提高二套房首付比例，各種手段無所不用其極，主題也相應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)楹侠碚{(diào)節(jié)房價。

 

因而，房地產(chǎn)各界人士開始盼望著房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制盡早出臺。

 

調(diào)控政策越來越嚴(yán)

 

時代周報記者查閱資料后發(fā)現(xiàn)，2003年以來，中央出臺了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。而除了2009年出臺的鼓勵購房政策措施外，這些政策都旨在抑制房價過快上漲和房地產(chǎn)投資過熱。

 

尤其是從2008年至今，房地產(chǎn)調(diào)控大致可以分為兩個階段。2008年四季度至2009年四季度，調(diào)控政策方向是鼓勵住房消費和房地產(chǎn)開發(fā)投資；第二個階段是2010年一季度至今，調(diào)控政策的目標(biāo)是遏制房價過快上漲，促進(jìn)房價合理回歸。

 

2008年則又是相對特殊的一年。由于受國際金融危機(jī)的影響，2008年1月，全國住宅成交面積首次同比下降。2008年7月，全國住房價格開始下降，樓市步入寒冬。很多房企在急轉(zhuǎn)直下的樓市面前，面臨著沖動的懲罰，一些企業(yè)甚至是瀕臨破產(chǎn)的邊緣。

 

在很多人看來，是雷曼兄弟救了中國的房地產(chǎn)商，由于擔(dān)心金融危機(jī)大規(guī)模沖擊中國經(jīng)濟(jì)，各大中城市紛紛出臺救市措施。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，國家暫時放松信貸，降低居民購房成本，緊縮性的宏觀調(diào)控政策開始松動。

 

2008年9月16日和10月8日，央行先后兩次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和住房公積金貸款利率。

 

為解決廣大人民群眾特別是中低收入者的住房困難問題，2008年10月22日國務(wù)院有關(guān)部門采取一系列措施:一是降低住房交易稅費；二是擴(kuò)大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度，加強(qiáng)對個人首次購買普通住房的金融支持；三是加大保障性住房建設(shè)規(guī)模。四是出臺《城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法》；五是地方政府可以制定鼓勵住房消費的收費減免政策。與此同時，國務(wù)院于2008年12月份出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，明確加快保障性住房建設(shè)，鼓勵住房合理消費，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

 

2009年，房價開始在政策幫助下一路向好。同年12月，為遏制部分城市房價過快上漲，中央政府決定不再延長2008年底出臺的二手房營業(yè)稅減免優(yōu)惠政策，將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復(fù)至5年，遏制炒房現(xiàn)象。隨后提出了“增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機(jī)性購房；加強(qiáng)市場監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)”四條具體措施(簡稱“國四條”)，以完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為目標(biāo)。國務(wù)院各部委陸續(xù)出臺調(diào)控細(xì)節(jié)，逐漸廢除了2008年的刺激房市政策，再次轉(zhuǎn)向穩(wěn)定房價。

 

2010年，以穩(wěn)定房價為主的房地產(chǎn)調(diào)控到了關(guān)鍵時刻。4月27日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱“國十條”)，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。特別是2011年，限購、限貸等強(qiáng)力政策陸續(xù)出臺。2013年2月20日，“新國五條”出臺，明確了完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制、堅決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場監(jiān)管五項內(nèi)容。

 

然而，史上最為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策并沒有拉住猶如脫韁的野馬一般上漲的房價。

 

調(diào)控未能對癥下藥

 

綜觀近年來我國政府對房地產(chǎn)業(yè)出臺的各項宏觀調(diào)控措施，不難看出，國家正力圖以多種工具相結(jié)合的方式來對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整。其效果究竟有多大也初步顯現(xiàn)了出來。

 

但不得不說的是：這些政策措施雖然也取得了積極的成效，但實際效果并未完全達(dá)到。國家發(fā)改委價格司司長曹長慶在接受媒體采訪時曾表示：與政策目標(biāo)和人民群眾的實際要求，差距還很大。

 

對此，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所博士后張金華分析，供給方面現(xiàn)在很多政策是從結(jié)構(gòu)調(diào)整上去調(diào)控，除了會有地方政府阻力外，由于市場中的真實消費需求仍很旺盛，實際效果不會明顯。在打擊和抑制投機(jī)性需求方面，征收個人所得稅、五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓收營業(yè)稅、調(diào)高首付比例、加息等政策，有專家認(rèn)為，一方面局限在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，導(dǎo)致成本被轉(zhuǎn)嫁，另一方面忽視了真實的消費需求。

 

雖然政策頻出，但房價依然保持上漲勢頭。有業(yè)內(nèi)人士表示，主要原因在于調(diào)控政策未能針對要害癥結(jié)，對癥下藥。有分析表示，房價過快上漲的直接原因是持續(xù)供不應(yīng)求的市場格局；深層次癥結(jié)在于土地供給制度持續(xù)約束住房供給增長，而寬松的貨幣環(huán)境和低利率管制則持續(xù)激勵住房需求。2003-2012年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策始終未能觸及這個要害癥結(jié)，使我們不得不反復(fù)地面對房價過快上漲和反復(fù)調(diào)控的窘境。

 

尤其是2005年以來的調(diào)控，重點是抑制投機(jī)性需求，同時收緊開發(fā)貸款希望促使開發(fā)商降價銷售，進(jìn)而實現(xiàn)穩(wěn)定房價的目的。

 

近幾年的調(diào)控成果則主要是由限購政策來實現(xiàn)。它通過行政手段來提高購房門檻，人為減少了對住房的需求，但這只是暫時緩解市場供求矛盾，深層次的矛盾依然存在。如果不能從根本上解決住房供求矛盾，一旦限購政策退出，供求失調(diào)的矛盾將重新出現(xiàn)，并將迎來房價的新一輪上漲。

 

從政策效果上來說，需求抑制措施具有見效快的優(yōu)點，政策出臺后市場銷售都一度出現(xiàn)低迷，但從行業(yè)發(fā)展看，宏觀調(diào)控在抑制需求以及收緊開發(fā)貸款的同時也引起開發(fā)商放慢開發(fā)速度，引致未來供給下降，而且需求的短期抑制并沒有根本性改變房價上漲預(yù)期和未來需求，因此有業(yè)內(nèi)人士表示，僅以需求為主的短期調(diào)控措施不利于市場供求關(guān)系的長期平衡，從長遠(yuǎn)看也達(dá)不到穩(wěn)定房價的目的。

 

在經(jīng)過十年4輪9次調(diào)控后，樓市僵局仍未打破，房地產(chǎn)長效機(jī)制的呼聲越來越高。

 

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原副主任王玨林對記者表示，長期來看，行政手段終會退出，而以法律、稅收條件的市場手段會成為主流。