溫州一處位于新城的豪華住宅區(qū)內(nèi)人煙稀少。由于該樓盤(pán)的價(jià)格已從高峰期的4萬(wàn)多下跌到目前的每平米2萬(wàn)4千元左右，部分購(gòu)房者已選擇了“棄房” 。
羊城晚報(bào)特派記者 魯釔山(發(fā)自溫州)
迄今為止，溫州樓價(jià)已連續(xù)25個(gè)月下跌，部分高檔樓盤(pán)價(jià)格甚至遭“腰斬”。這使得不少人打算去溫州“抄底”。但事實(shí)上，溫州樓價(jià)仍在高位運(yùn)行，遠(yuǎn)非“白菜價(jià)”。
統(tǒng)計(jì)顯示，溫州樓市近期均價(jià)排在全國(guó)第8位，很多樓價(jià)是杭州同等房?jī)r(jià)的近兩倍，“三線城市，一線房?jī)r(jià)”的狀況未根本改變。
早在本輪房?jī)r(jià)大跌后不久，支撐著溫州房?jī)r(jià)高位運(yùn)行的金融體系便已存在斷裂的危險(xiǎn)。有專家認(rèn)為，來(lái)自全國(guó)乃至全世界的溫州商人通過(guò)貸款還貸、直接投資或間接消費(fèi)等途徑回款溫州，從而使斷裂的時(shí)間延后，“樓市面臨的風(fēng)險(xiǎn)可能更大……”
■房?jī)r(jià)仍高企
溫州的房?jī)r(jià)現(xiàn)在到底有多高？
鹿城廣場(chǎng)位于溫州核心商業(yè)區(qū)，緊鄰甌江與濱江景觀帶，交通環(huán)境俱佳，是2006年的“溫州地王”。項(xiàng)目包括了一個(gè)大型購(gòu)物中心，一個(gè)五星級(jí)酒店等配套設(shè)施，其住宅宣傳稱“致力于建成國(guó)內(nèi)一流的高品質(zhì)人文社區(qū)”。該樓盤(pán)2011年開(kāi)盤(pán)叫價(jià)每平方米10萬(wàn)元，現(xiàn)在則是每平米4萬(wàn)元左右。與此相似，直面浙江最大城市濕地公園的香緹半島則從開(kāi)盤(pán)的每平方米7萬(wàn)元降至如今的3萬(wàn)元。
與豪宅樓價(jià)“腰斬”相比，一般住宅的降價(jià)較為溫和。溫州市民陳先生位于車(chē)管所附近的一個(gè)100平米的房子，最高峰時(shí)可賣(mài)350萬(wàn)元，現(xiàn)在大概價(jià)值200萬(wàn)元。
溫州市房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，與2011年相比，溫州商品房?jī)r(jià)格平均縮水26%。但這個(gè)降幅明顯沒(méi)有達(dá)到購(gòu)房者的心理預(yù)期——“降了很多是真的，原來(lái)的價(jià)格太離譜了嘛。不過(guò)還是買(mǎi)不起……”溫州龍灣區(qū)瑤溪鎮(zhèn)的一位林姓村民告訴羊城晚報(bào)記者，“我們這么偏遠(yuǎn)的地方樓價(jià)也很高，村里蓋的新樓即將開(kāi)盤(pán)，據(jù)說(shuō)售價(jià)在15000元到16000元之間，哪里買(mǎi)得起？”
在龍灣區(qū)政府對(duì)面，某著名開(kāi)發(fā)商的一個(gè)樓盤(pán)正在建設(shè)，準(zhǔn)備近期開(kāi)盤(pán)，其售價(jià)可能超過(guò)20000元。“我是買(mǎi)不起的，雖然我很喜歡這個(gè)樓盤(pán)，環(huán)境好上班也近……”龍灣區(qū)政府一位已經(jīng)工作多年的工作人員說(shuō)。
溫州某著名房產(chǎn)中介公司的小黃曾在杭州工作多年：“同等條件的房子，在溫州要賣(mài)35000元，在杭州不到20000元。而且一般來(lái)講，杭州的樓盤(pán)環(huán)境是要比溫州好的。”
■脆弱的銀行
溫州房?jī)r(jià)何以一度漲得那么離譜？溫州大學(xué)商學(xué)院黨總支書(shū)記、溫州大學(xué)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)胡振華教授告訴羊城晚報(bào)記者：“溫州下轄的縣原來(lái)交通閉塞，想進(jìn)城買(mǎi)房的只能來(lái)溫州，因此‘剛需’量較大，此外‘溫州炒房團(tuán)’在當(dāng)?shù)赝顿Y很大，將樓價(jià)托起，更重要的是各種銀行、小貸公司等大力發(fā)放貸款推波助瀾。”
“現(xiàn)在的情況不一樣了，交通四通八達(dá)，附近的福州中心城區(qū)新樓只要10000多元，很多溫州人干脆到福州、杭州等地去買(mǎi)房，而‘炒房團(tuán)’也見(jiàn)勢(shì)不妙尋機(jī)撤出，銀行的不良貸款上升再貸自然不是那么容易，這樣溫州的房?jī)r(jià)就降下來(lái)了。而溫州的房?jī)r(jià)之所以還維持在較高的位置，是因?yàn)榻鹑谛袠I(yè)的資金鏈還沒(méi)有斷裂。”
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，除了四大國(guó)有銀行外，幾乎中國(guó)可以辦理跨省業(yè)務(wù)的銀行在溫州都能找得到，而溫州市自辦的銀行也很多，比如溫州銀行、樂(lè)清農(nóng)商銀行、鹿城農(nóng)商銀行等，也有十幾家。這些銀行的網(wǎng)點(diǎn)遍布溫州城鄉(xiāng)，不論是繁華的商業(yè)中心還是偏遠(yuǎn)的村鎮(zhèn)，銀行數(shù)量龐大。
銀行、小貸公司還有活躍的民間資本，將溫州的金融產(chǎn)業(yè)全面做大。但在房?jī)r(jià)暴跌的背景下，危機(jī)重重——
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，斷貸的情況尚不嚴(yán)重，擔(dān)保行業(yè)已感受到壓力——2011年，溫州擔(dān)保公司超過(guò)200家，目前只有36家擔(dān)保機(jī)構(gòu)和1家分支機(jī)構(gòu)獲得融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)許可證。
金融的繁榮也需要實(shí)業(yè)作為依托，但溫州近兩年來(lái)實(shí)業(yè)發(fā)展很不樂(lè)觀。
溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2008年到2010年間，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)資金規(guī)模約為1000億元，其中民間借貸占到樓市資本的約六成。對(duì)此溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻表示，樓市像磁鐵一樣吸走了企業(yè)、銀行等幾乎所有可流動(dòng)的資本，結(jié)果是企業(yè)荒廢民間無(wú)錢(qián)。
而當(dāng)樓價(jià)暴跌之后，企業(yè)的情況則更加不妙——據(jù)溫州銀監(jiān)分局的統(tǒng)計(jì)，因借款人資金鏈斷裂導(dǎo)致的不良房屋抵押貸款約為23.74億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的46.14%。這表明，斷供“棄房”者當(dāng)中，近半數(shù)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)有關(guān)。
房?jī)r(jià)暴跌把溫州企業(yè)推進(jìn)嚴(yán)冬：
——2008年溫州打火機(jī)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員企業(yè)超過(guò)300家，目前只有100多家；
——登記注冊(cè)的2770家服裝企業(yè)中，現(xiàn)在還在納稅的不到1800家……
在這樣的情況下，遍布全國(guó)乃至全世界的溫州商人開(kāi)始成為溫州金融、樓市的有力支撐。今年9月，蘇州溫州商會(huì)組織溫籍企業(yè)家41人實(shí)地考察溫州。商會(huì)最后與溫州市經(jīng)合辦簽下合作協(xié)議：從今年至2015年，該商會(huì)組織會(huì)員回鄉(xiāng)投資累計(jì)將達(dá)300億元，項(xiàng)目包括房地產(chǎn)等多個(gè)領(lǐng)域。
與直接投資不同，更多的溫州商人選擇其他方式支持家鄉(xiāng)——在外地賺錢(qián)，然后回家鄉(xiāng)消費(fèi)。樂(lè)清市雁蕩鎮(zhèn)青年干萬(wàn)成一家在外地做生意多年，如今在老家買(mǎi)了3輛車(chē)并正想買(mǎi)房；甌海區(qū)塘下鎮(zhèn)的一位姜姓村民做運(yùn)輸生意多年，也正打算在火車(chē)南站附近買(mǎi)一棟新樓……
此前，溫州限制本地戶籍家庭購(gòu)買(mǎi)第二套住房，相當(dāng)嚴(yán)苛。但目前相關(guān)政策已放寬，戶籍家庭可以購(gòu)買(mǎi)第二套房。
■延后的危機(jī)？
溫州的一系列政策和溫商的積極救市，會(huì)否讓溫州的房?jī)r(jià)和金融運(yùn)轉(zhuǎn)就此企穩(wěn)？專家認(rèn)為很難。
胡振華說(shuō)：“現(xiàn)在好一點(diǎn)的企業(yè)都想辦民營(yíng)銀行，不辦銀行辦小貸公司，上市公司圈來(lái)的錢(qián)是零利息，小貸公司貸出去是高利息。這個(gè)時(shí)候還有人喊民營(yíng)企業(yè)貸款難，這是別有用心?，F(xiàn)在在溫州銀行多如牛毛，貸款不僅不難，而是太容易了。溫州以前有兩個(gè)‘兩難’——‘民間資本多投資難’、‘中小企業(yè)多貸款難’，現(xiàn)在情況變了，我總結(jié)了新兩難——中小企業(yè)多，貸款風(fēng)險(xiǎn)防范難；影子銀行多，規(guī)范發(fā)展難。”
“溫州一些老板膽子太大，前幾年借了很多錢(qián)，把廠房蓋得高高大大，結(jié)果產(chǎn)品沒(méi)銷路，辦不下去，就跑路了。所以一些實(shí)業(yè)沒(méi)辦好，不是貸款難，而是貸款管理太松造成的。而且這種情況還在加劇，以前貸幾十萬(wàn)元，現(xiàn)在幾億元都敢貸……”
“現(xiàn)在是銀行炒銀行，影子銀行像小貸公司這類都是玩‘虛’的，越來(lái)越多。在操作中，我的銀行貸給你開(kāi)的小貸公司，你的小貸公司貸給他辦個(gè)‘基金會(huì)’，這個(gè)基金會(huì)貸給別人又搞一個(gè)‘基金會(huì)’……這樣擊鼓傳花，最后實(shí)在傳不下去了，就崩了。”胡振華表示，很多人在溫州金融這樣“繁榮”的情況下貸款，然后到全國(guó)全世界做生意，賺了錢(qián)回籠溫州，看似很好，“實(shí)際上，這種做法只是會(huì)讓泡沫破裂的時(shí)間推遲一點(diǎn)而已……”
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