在中國的房地產(chǎn)市場，調(diào)控政策頻出已成常態(tài)，但2013年3月“新國五條”出臺后，全國范圍內(nèi)并未再出新調(diào)控政策，樓市在少見的“政策平穩(wěn)年”中一路走高。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2013年前三季度,全國商品房銷售面積為8.4億平米，商品房銷售額為54028億元, 同比分別大增23%和33%。
業(yè)內(nèi)普遍認為，11月9日將開幕的十八屆三中全會將會指明樓市調(diào)控方向，包括“新土改”在內(nèi)的集體土地流轉(zhuǎn)問題、小產(chǎn)權(quán)房上市交易問題以及房產(chǎn)稅開征、保障房建設(shè)等方面，都有望釋放出政策信號，或?qū)⒊蓸鞘邢掳雸鲎畲筠D(zhuǎn)折點。
房地產(chǎn)向市場化邁步
“三中全會可能會涉及土地流轉(zhuǎn)問題，市場化會向前走一步。”華遠地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]董事長任志強11月5日在第九屆地產(chǎn)金融年會會場對新京報記者表示，預(yù)計部分經(jīng)濟政策會“放活，以吸引更多民間投資”。
民生銀行行長洪崎對此表示贊同，他認為三中全會將會推進金融改革，房地產(chǎn)融資渠道將會大大拓展，使房企的資金問題得到改善。
此前，任志強曾預(yù)測“限購政策”或?qū)⒃诒緦萌腥珪笸顺觯坏斕於辔怀鱿诰艑玫禺a(chǎn)金融年會的大佬都對新京報記者表示，北京等一線城市的樓市仍處于供需矛盾中，在土地供應(yīng)制度沒有改革的前提下，放開限購并不現(xiàn)實。
萬科[簡介 最新動態(tài)]集團副總裁毛大慶則認為，三中全會將進一步深入解讀關(guān)于城鎮(zhèn)化落地問題，解決好資源分配公平性問題，抓緊這十年把城鎮(zhèn)化布局做好，“多創(chuàng)造一點為新移民制造的容器”。
業(yè)內(nèi)稱樓市大格局難變
但仍有不少專家認為本屆三中全會不會從根本上改變樓市的現(xiàn)有游戲規(guī)則，房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制不會那么快就出臺，“大炮”任志強還預(yù)測，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅都不會征收，讓大家“不用擔心”。
“這屆三中全會可能解決一些政府層面的問題，但不會改變整個中國社會的格局，房地產(chǎn)市場也不會大變”。華遠地產(chǎn)董事長任志強炮轟長效機制是“偽命題”，因為其并沒有改變房地產(chǎn)之外的土地、產(chǎn)權(quán)登記、稅制等體系。
國務(wù)院參事特約研究員姚景源也表示，政府過去總是采用“限購”等措施抑制樓市需求，但一線城市土地供給和價格的現(xiàn)狀，使房價很難下行，土地改革成為難題。
“長效機制是什么？現(xiàn)在還沒有一個清晰的說法，最近的市場信號，包括自住型商品房、土地的熱賣，都增加了判斷的難度。”首創(chuàng)集團[簡介 最新動態(tài)]董事長劉曉光表示，與其關(guān)心政策到底會調(diào)到什么程度，還不如房企自己多練內(nèi)功。
■ 關(guān)注熱點
重建保障房體系：或為突破口
記者了解到，重建全新的保障房體系被業(yè)內(nèi)視為本屆新政府最明確的樓市新政。
全國政協(xié)委員、原國家稅務(wù)總局副局長許善達對新京報記者表示，保障房將成為新一屆政府的切入口，將形成“低中高”（低收入階層有保障房、工薪階層有“折扣房”、高檔房市場放開）三個體系，并借此形成全新的“區(qū)別對待”政策。
“中國房地產(chǎn)政策將會有一個比較大的變化”，許善達分析道，一旦政府將應(yīng)承擔的保障職責(zé)從市場中分離，屆時從規(guī)劃、土地供應(yīng)、樓房持有、出售征稅上都會有不同的區(qū)分，比如取消房產(chǎn)稅試點，在高檔商品房的買、賣環(huán)節(jié)都開征消費稅，稅率由地方政府確定，稅收歸地方。
但任志強表示，從最近北京高價拍出的幾塊自住型商品房地塊看，政府并沒有增加投入，而是企業(yè)“買單”，這些成本最終會被加在純商品住宅上讓消費者去買單，他警告道：“地價再這么漲，整個房地產(chǎn)市場都會出問題”。
土地制度改革：亟待破局
經(jīng)濟學(xué)家馬光遠在接受新京報記者采訪時表示,即將召開的三中全會并不是“房地產(chǎn)調(diào)控會”，會上將對中國經(jīng)濟改革中的重大問題做出部署和規(guī)劃，將會涉及土地制度改革，但不會涉及房地產(chǎn)市場具體的調(diào)控問題。
“農(nóng)民土地不能流轉(zhuǎn)是阻礙中國城鎮(zhèn)化的一個關(guān)鍵。”馬光遠說，“從目前情況來看，集體土地如何進行流轉(zhuǎn)等這些問題已經(jīng)水到渠成，農(nóng)民可以把自己的土地使用權(quán)直接流轉(zhuǎn)，可以直接拿去蓋房，也可以直接轉(zhuǎn)給開發(fā)商。”
馬光遠表示，“中國這么多年來城鄉(xiāng)之間的差距，有相當一部分是因為剝奪農(nóng)民在土地上的收益，把土地征過去之后高價賣出，這個剪刀差等于農(nóng)民還在補貼城市，關(guān)于這方面，我認為三中全會應(yīng)該會做出很明確的規(guī)劃。”
中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云則認為，三中全會上不會有針對土地制度方面的具體政策，可能會有改革的方向，會推進土地流轉(zhuǎn)的制度建立，但對于具體的政策及操作措施，不會有太多的提及。
此外，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩也曾在其微博表示，房地產(chǎn)市場的很多問題最終都指向土地制度。十八屆三中全會很難推動土地制度大變革，即使有陳述，回到操作層面，仍然難以破局，這是基本制度本身的錯配造成的。
房產(chǎn)稅如何征：爭議頗大
財政部財政科學(xué)研究所所長賈康認為，目前各方面對開征房產(chǎn)稅的爭議仍然很大，決策層當然必須慎之又慎，但“適時擴大房產(chǎn)稅改革試點范圍”的方向已明。他表示，“我相信房地產(chǎn)稅的推出一定是漸進的，路徑要先從比較具備條件、能形成決策層的共識與決心、容易操作的地方試行，同時也必然需要從住宅高端及增量為主來入手。”
賈康認為，除了這些策略要領(lǐng)外，十分重要的是需要給中低收入家庭、中等收入階層和“先富”階層都吃“定心丸”：中國未來的房地產(chǎn)稅改革絕不可能覆蓋低收入人群，而且還應(yīng)當借鑒日本模式，明確地給所有人留出至少“第一套房”不實征的“基本待遇”等。
上海、重慶之前率先試點房產(chǎn)稅，改革的效果如何？
賈康此前在接受新京報記者采訪時表示，要肯定兩地改革啟動對制度建設(shè)的改革探索所形成的貢獻，兩地試點已顯示出多種正面效應(yīng)，以及已形成的初步經(jīng)驗。
鄒曉云也表示，本屆三中全會后，相信接下來會加大房產(chǎn)稅的征收力度以及覆蓋范圍。但著名經(jīng)濟學(xué)家馬光遠則對房產(chǎn)稅的開征提出了反對意見。“我不認為三中全會會出臺具體的舉措，到現(xiàn)在為止，房產(chǎn)稅到底是什么，我們都沒有搞清楚，征什么樣的房產(chǎn)稅？怎么來征？征房產(chǎn)稅是為了什么？關(guān)于這些，現(xiàn)在的觀點都是很混亂的，未來房產(chǎn)稅的征收可能是一個方向，但是具體怎么來征，有很多技術(shù)環(huán)節(jié)到現(xiàn)在為止還沒有討論清楚。”馬光遠說。
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