一直以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商被老百姓認(rèn)為只是“蓋房子的”。盡管有些地產(chǎn)商也玩玩足球，拍拍電影，出張唱片，開(kāi)發(fā)煤礦，鉆點(diǎn)石油……但這些都只能說(shuō)是副業(yè)。不過(guò)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)“老大”萬(wàn)科最近的一次收購(gòu)，卻將房企的內(nèi)涵猛然擴(kuò)大，也讓人們對(duì)地產(chǎn)行業(yè)有了一次全新的認(rèn)識(shí)。

 

10月30日萬(wàn)科入股徽商銀行令業(yè)內(nèi)外猜測(cè)紛紛，至今對(duì)其的解讀仍十分有限。經(jīng)過(guò)深入調(diào)查大膽猜想：萬(wàn)科此舉不僅僅是率先向客戶提供領(lǐng)先的社區(qū)金融服務(wù)，更將顛覆內(nèi)地房地產(chǎn)延續(xù)了二十余年的舊有經(jīng)營(yíng)模式，最終成為一家利用大數(shù)據(jù)，從構(gòu)建和服務(wù)社區(qū)，走向服務(wù)和運(yùn)營(yíng)整座城市，如同三星、長(zhǎng)實(shí)、淡馬錫一樣的超級(jí)企業(yè)帝國(guó)。

 

10月30日，萬(wàn)科公告正式宣布，以基石投資者身份參與徽商銀行H股首次公開(kāi)發(fā)行，此次認(rèn)購(gòu)股份數(shù)量不超過(guò)8.84億股，認(rèn)購(gòu)金額不超過(guò)34.3億港元，最終持股比例將占徽商銀行擴(kuò)大后股本的約8%~8.28%之間，有望成為徽商銀行最大的單一股東。

 

有分析認(rèn)為，萬(wàn)科入股銀行是為了融資。萬(wàn)科董秘譚華杰就參股徽商銀行一事稱(chēng)，“是為了更好地滿足公司客戶在金融服務(wù)方面的需求。相對(duì)于萬(wàn)科過(guò)千億的年銷(xiāo)售規(guī)模，此次參股徽商銀行的投資規(guī)模不大，但可望發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，幫助公司率先向客戶提供國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的社區(qū)金融服務(wù)，提升公司在全面居住服務(wù)方面的競(jìng)爭(zhēng)力。”光大證券也表示，萬(wàn)科此舉是為了深拓社區(qū)服務(wù)業(yè)。

 

為什么萬(wàn)科此舉會(huì)引起如此關(guān)注？蘭德咨詢公司總裁宋延慶道出了背后原因：此舉也許將顛覆內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)延續(xù)了二十余年的舊有模式：以前萬(wàn)科開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目只能賺3~5年錢(qián)，而徽商銀行卻可以讓萬(wàn)科持續(xù)賺錢(qián)。

 

解讀：徽商銀行是誰(shuí)？

 

如果不是萬(wàn)科收購(gòu)，徽商銀行至今仍游離于許多投資者的視野之外，籍籍無(wú)名。事實(shí)上，去年在《銀行家》雜志的榜單上，徽商銀行排在中國(guó)銀行業(yè)第27名。

 

《銀行家》給出的排名是有充足理由的。徽商銀行的上市文件，顯示了其在很多領(lǐng)域和資源上的優(yōu)勢(shì)。2010年~2012年上述銀行的總資產(chǎn)回報(bào)率高于所有已經(jīng)上市的商業(yè)銀行。截至今年6月30日，2013年度安徽省內(nèi)50強(qiáng)企業(yè)有47家是該行客戶，另外該行還是安徽省級(jí)財(cái)政專(zhuān)戶資金收支總戶的唯一開(kāi)戶行，以及部分市縣政府的招投標(biāo)、國(guó)庫(kù)支付和財(cái)政資金的現(xiàn)金管理銀行。

 

徽商銀行的資金成本很低，2012年付息率僅為1.98%，低于A股上市城商行的平均融資成本，其平均貸款收益率超過(guò)7.16%。值得注意的是，徽商銀行在中小企業(yè)貸款方面有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，超過(guò)95%的貸款客戶是中小企業(yè)。在徽商銀行的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中，除了小企業(yè)貸款，市政和基建項(xiàng)目貸款也占到很大一部分。此外，在資產(chǎn)管理服務(wù)方面，徽商銀行也已有較大的規(guī)模，去年其發(fā)售的對(duì)公和個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品超過(guò)500億元。

 

在萬(wàn)科提及的社區(qū)金融，徽商銀行有著相近的戰(zhàn)略目標(biāo)?；丈蹄y行提出加速發(fā)展零售銀行業(yè)務(wù)，完善包括分支行、電子銀行、財(cái)富管理中心和私人銀行中心等多層次的零售目標(biāo)。

 

很顯然，徽商銀行所擁有的資源和優(yōu)勢(shì)，不僅能滿足萬(wàn)科的融資需要，為萬(wàn)科業(yè)主提供社區(qū)金融服務(wù)，還能帶來(lái)更多戰(zhàn)略性資源。

 

潛能：萬(wàn)科能得到什么？

 

從財(cái)務(wù)指標(biāo)看，萬(wàn)科通過(guò)認(rèn)購(gòu)徽商銀行股權(quán)，得到的是一個(gè)“聚寶盆”。去年，徽商銀行的凈資產(chǎn)收益率達(dá)到22.93%；創(chuàng)造了自1993年以來(lái)歷史最高水平的萬(wàn)科，凈資產(chǎn)收益率才19.66%。從某種程度上來(lái)說(shuō)，徽商銀行比萬(wàn)科“更賺錢(qián)”。

 

入股徽商銀行，或許能幫助萬(wàn)科保持漂亮的業(yè)績(jī)。但是，根據(jù)譚華杰之前向媒體透露的信息，萬(wàn)科的野心決不僅止于此。譚華杰在電話會(huì)議中強(qiáng)調(diào)，入股徽商銀行主要是幫助與公司合作的上游企業(yè)改善貸款環(huán)境，對(duì)公司間接起到協(xié)同作用。

 

據(jù)萬(wàn)科透露的數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科目前有建材供應(yīng)商及承包商約8000家合作企業(yè)，其中5000家為中小型企業(yè)。這些和萬(wàn)科合作的建材供應(yīng)商及承包商的融資，一直是萬(wàn)科提升凈資產(chǎn)收益水平的關(guān)鍵。一旦這些企業(yè)遇到融資困難，徽商銀行可以在按揭貸款的審批和發(fā)放上提供更多支持，有利于萬(wàn)科與合作企業(yè)洽談價(jià)格，間接幫助萬(wàn)科降低采購(gòu)成本。

 

根據(jù)譚華杰介紹，萬(wàn)科收購(gòu)徽商銀行是要發(fā)展社區(qū)金融，而社區(qū)金融本身也對(duì)萬(wàn)科意義重大。有媒體曾探究過(guò)社區(qū)金融服務(wù)的主要內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)一是可以為業(yè)主提供包括水電煤在內(nèi)的各類(lèi)消費(fèi)結(jié)算，二是可向業(yè)主銷(xiāo)售理財(cái)產(chǎn)品。

 

對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，一旦能通過(guò)徽商銀行銷(xiāo)售理財(cái)產(chǎn)品，那么公司未來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)將進(jìn)一步放大。細(xì)心的人們可以從萬(wàn)科年報(bào)中看到，近年來(lái)萬(wàn)科一直在與華潤(rùn)集團(tuán)有限公司及其關(guān)聯(lián)公司繼續(xù)展開(kāi)合作，包括同珠海華潤(rùn)銀行股份有限公司簽訂貸款合同，利用華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司信托資金和漢威資本管理有限公司旗下基金的資金。

 

       在萬(wàn)科收購(gòu)徽商銀行后，上述涉及為萬(wàn)科項(xiàng)目融資的有限合伙類(lèi)的房地產(chǎn)私募，有可能借助社區(qū)金融業(yè)務(wù)的開(kāi)展，擴(kuò)大募集資金的人群范圍。

 

萬(wàn)科還可以通過(guò)涉足資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，伺機(jī)參股其他地產(chǎn)商的項(xiàng)目，獲取較高收益的同時(shí)，也為未來(lái)兼并收購(gòu)其他企業(yè)的項(xiàng)目做好準(zhǔn)備。萬(wàn)科半年報(bào)披露，萬(wàn)科長(zhǎng)期股權(quán)投資了上海伍翎投資中心（有限合伙）、中信萬(wàn)科開(kāi)發(fā)基金、上海中城聯(lián)盟投資管理有限公司三家具有房地產(chǎn)私募基金性質(zhì)的投資機(jī)構(gòu)。

 

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟說(shuō)，開(kāi)發(fā)商成立房地產(chǎn)基金，就是想通過(guò)投資其他企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目獲取收益。在這一領(lǐng)域，金地和保利都已有所建樹(shù)，萬(wàn)科還沒(méi)有明顯的動(dòng)作。必要時(shí)，萬(wàn)科也可以通過(guò)投資、參股各類(lèi)房地產(chǎn)私募基金兼并其他房企或項(xiàng)目。

 

前瞻：如何利用“大數(shù)據(jù)”？

 

萬(wàn)科能為業(yè)主提供的投資方向，顯然不會(huì)僅僅是房地產(chǎn)。

 

馬云曾說(shuō)，淘寶是一家數(shù)據(jù)公司，它比工商銀行更了解工商銀行的客戶。未來(lái)萬(wàn)科在大數(shù)據(jù)方面可以開(kāi)拓的空間，雖然不會(huì)有淘寶這樣的規(guī)模，但對(duì)業(yè)主生活數(shù)據(jù)收集的詳盡程度上，不會(huì)比淘寶遜色。

 

此前，萬(wàn)科在社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域有非常多的突破。光大證券研報(bào)稱(chēng)，2012年萬(wàn)科升級(jí)了社區(qū)服務(wù)，后又推出了萬(wàn)物倉(cāng)、第五食堂和幸福驛站等設(shè)施。

 

涉足社區(qū)金融領(lǐng)域后，萬(wàn)科不僅可以通過(guò)各個(gè)社區(qū)商鋪和服務(wù)項(xiàng)目來(lái)對(duì)業(yè)主的生活開(kāi)支數(shù)據(jù)作詳盡收集，還可以通過(guò)徽商銀行的社區(qū)金融業(yè)務(wù)進(jìn)一步了解業(yè)主的資產(chǎn)情況，以預(yù)測(cè)業(yè)主的潛在需求，進(jìn)而調(diào)整服務(wù)內(nèi)容和社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)。

 

甚至，萬(wàn)科以現(xiàn)有的40萬(wàn)戶業(yè)主作為樣本，間接了解不同行業(yè)的景氣程度，投資有潛力的業(yè)務(wù)。在大數(shù)據(jù)的協(xié)助下，投資者可以委托萬(wàn)科進(jìn)行資產(chǎn)管理，防范投資風(fēng)險(xiǎn)，提升盈利能力。

 

事實(shí)上，徽商銀行所能扮演的角色，并不限于為萬(wàn)科提供社區(qū)金融服務(wù)或者為上游供應(yīng)商提供中小企業(yè)借款，更可協(xié)助萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)其轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商的戰(zhàn)略。

 

根據(jù)徽商銀行的招股說(shuō)明書(shū)和此前的報(bào)道，徽商銀行的業(yè)務(wù)涉足安徽省內(nèi)的市政和基建工程以及財(cái)政資金管理。萬(wàn)科總裁郁亮在接受記者的采訪時(shí)提及，萬(wàn)科正在向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型。在徽商銀行的牽線搭橋下，萬(wàn)科有機(jī)會(huì)參與城市基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)的機(jī)會(huì)，也間接有機(jī)會(huì)從事土地一級(jí)整理的業(yè)務(wù)。這些業(yè)務(wù)不僅可為萬(wàn)科尋找到增加土地儲(chǔ)備的機(jī)會(huì)，本身也有非常高的收益空間。

 

萬(wàn)科與徽商銀行“1+1”要大于2，還需掃清一些障礙。比如銀監(jiān)會(huì)今年出臺(tái) 《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于做好2013年農(nóng)村金融服務(wù)工作的通知》（銀監(jiān)辦（2013）51號(hào)）規(guī)定，允許城市商業(yè)銀行在有關(guān)轄區(qū)內(nèi)及周邊經(jīng)濟(jì)緊密區(qū)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立分支機(jī)構(gòu)，但不得跨省設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，以抑制盲目擴(kuò)張沖動(dòng)。一定程度上，這會(huì)影響萬(wàn)科把握新商業(yè)機(jī)會(huì)的速度和收益。

 

萬(wàn)科已經(jīng)邁開(kāi)了重要一步。宋延慶稱(chēng)，未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，可能從此發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變。