萬(wàn)科的金融戰(zhàn)略本質(zhì)是構(gòu)建一個(gè)“大地產(chǎn)”平臺(tái)，即萬(wàn)科在借助金融手段夯實(shí)自身的商業(yè)生態(tài)圈。這個(gè)生態(tài)圈主要體現(xiàn)在兩個(gè)平臺(tái)上，一是緊貼48萬(wàn)套萬(wàn)科住宅的社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，二是打通8000家供應(yīng)商的生意平臺(tái)。

11月4日，高盛高華證券分析師王逸邀請(qǐng)萬(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉女士、副總裁祝九勝先生與投資者關(guān)系經(jīng)理鄔錦明先生參加了投資者電話會(huì)議。會(huì)議獨(dú)家披露了萬(wàn)科入股徽商銀行的真正用意。 

 

1、公司管理層注意到9 月份以來(lái)由于供應(yīng)增加，主要城市的庫(kù)存有所上升。公司管理層預(yù)計(jì)該趨勢(shì)將延持至2014 年上半年，或至少持續(xù)到明年一季度，這應(yīng)有助于緩解房?jī)r(jià)的上漲。但一線城市的房?jī)r(jià)仍可能因供應(yīng)緊缺而持續(xù)上漲。

 

從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，管理層預(yù)計(jì)2014 年銷售的同比增幅面臨一定的不確定性，但新開工面積的同比增幅將略高于2013 年。公司管理層還預(yù)計(jì)各城市土地價(jià)格的增長(zhǎng)將呈分化趨勢(shì)，但總體而言不太可能從當(dāng)前水平下跌。

 

2、管理層認(rèn)為新一屆政府旨在通過(guò)建立更長(zhǎng)遠(yuǎn)的市場(chǎng)機(jī)制、而非加強(qiáng)行政調(diào)控的方式以促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。公司預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅較可能以類似上海的模式在更多城市推行。

 

3、關(guān)于對(duì)徽商銀行的入股，管理層披露了以下細(xì)節(jié)：

 

由于萬(wàn)科管理的社區(qū)規(guī)模龐大（1999 年以來(lái)竣工面積總計(jì)為4,800 萬(wàn)平米左右，截至2012 年底約為48 萬(wàn)套，公司為其中大多數(shù)提供物業(yè)服務(wù)），管理層認(rèn)為提供全方位現(xiàn)代化服務(wù)的需要不斷增長(zhǎng)，而建立一個(gè)金融平臺(tái)對(duì)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)十分重要。

 

此外，萬(wàn)科的合作對(duì)象包括8,000 家建材供應(yīng)商及承包商，其中5,000 家為中小企業(yè)，這些企業(yè)進(jìn)行融資時(shí)需要萬(wàn)科的支持/向銀行的推薦。

 

萬(wàn)科最近2-3 年一直在籌劃為其管理的社區(qū)提供金融服務(wù)，且已嘗試與華夏銀行、民生銀行等較大銀行在杭州的一個(gè)項(xiàng)目中合作，但目前未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。多年來(lái)管理層一直在尋找一家中型區(qū)域性銀行進(jìn)行合作。

 

管理層認(rèn)為徽商銀行是一家不良貸款低、凈資產(chǎn)回報(bào)率良好、零售銀行與中小企業(yè)融資業(yè)務(wù)較為全面的優(yōu)質(zhì)銀行。管理層表示，徽商銀行在城市商業(yè)銀行中排名第4，在整個(gè)銀行業(yè)中排名第34。

 

盡管萬(wàn)科可能成為徽商銀行的最大股東，卻不會(huì)參與該行日常業(yè)務(wù)（但公司可能會(huì)在董事會(huì)中占1 個(gè)席位），而是會(huì)在該行側(cè)重的華中地區(qū)（安徽和江蘇省）與之合作，為萬(wàn)科所管理的社區(qū)提供網(wǎng)上銀行和零售銀行等各類服務(wù)。管理層表示該行目前擁有199 個(gè)網(wǎng)點(diǎn)。  

 

與此同時(shí)，我們?cè)儆^察一下萬(wàn)科周刊披露的萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶在“2013中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨500強(qiáng)峰會(huì)”上的演講全文，以見其戰(zhàn)略的部分端倪：

 

“萬(wàn)科在各個(gè)社區(qū)都加大了社區(qū)服務(wù)和社區(qū)配套的力度，當(dāng)我們注意到年交付量達(dá)到十萬(wàn)套以上，當(dāng)我們?cè)诒本?、上海等等特大型城市的住宅建設(shè)已經(jīng)越來(lái)越多到新區(qū)，越來(lái)越遠(yuǎn)的時(shí)候，我們看到北京的住宅已經(jīng)非常泛泛的看一看，已經(jīng)大量出現(xiàn)在六環(huán)路這樣的地方。

 

事實(shí)上，人民、民眾、居民對(duì)于生活品質(zhì)的要求以及他們對(duì)于社會(huì)配套的要求，已經(jīng)要求越來(lái)越高。而事實(shí)上這些要求，僅靠政府的力量是非常難以迅速得以實(shí)現(xiàn)的。

 

我們也思考了房地產(chǎn)企業(yè)的惠及民生的內(nèi)容也不斷地隨之?dāng)U容，當(dāng)我們的居民、我們的消費(fèi)者對(duì)于美好生活的期盼在不斷攀升的時(shí)候，人們對(duì)幸福的感受力也會(huì)隨之增強(qiáng)。

 

因此如何讓民生能夠?qū)嵒菘吹靡?、摸得著，企業(yè)應(yīng)該先上善手，把改善民生的各項(xiàng)措施做實(shí)、做精，我們?cè)谏鐓^(qū)配套和社區(qū)服務(wù)上全面升級(jí)，包括繼續(xù)完善社區(qū)的商業(yè)配套，除了去年開始嘗試推廣的社區(qū)食堂、社區(qū)的菜市場(chǎng)、社區(qū)的便民超市以及社區(qū)的藥房等等服務(wù)以外，我們今年馬上還會(huì)推出關(guān)于社區(qū)的普通的惠民的醫(yī)療服務(wù)和社區(qū)老人的居家護(hù)理，包括洗衣店、包括社區(qū)基本的采購(gòu)和服務(wù)，都會(huì)隨之來(lái)一起配備。”  

 

通過(guò)以上管理層的表述不難看出，萬(wàn)科的金融戰(zhàn)略本質(zhì)是構(gòu)建一個(gè)“大地產(chǎn)”平臺(tái)，即萬(wàn)科在借助金融手段夯實(shí)自身的商業(yè)生態(tài)圈。這樣的生態(tài)圈主要體現(xiàn)在兩個(gè)平臺(tái)上，一是緊貼48萬(wàn)套萬(wàn)科住宅的社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，二是打通8000家供應(yīng)商的生意平臺(tái)。  

 

對(duì)于社區(qū)平臺(tái)的打造上，萬(wàn)科倡導(dǎo)的社區(qū)食堂、菜市場(chǎng)、便民超市、物業(yè)管理等服務(wù)固然重要、溫馨，能提升業(yè)主的滿意度，但畢竟不能兌現(xiàn)出高額利潤(rùn)。而社區(qū)金融的模式，恰恰是其在精心構(gòu)造客戶粘性后，推出的殺手锏的業(yè)務(wù)。

 

如此看來(lái)，萬(wàn)科下一步的商業(yè)模式將與蘇寧、阿里巴巴、菜鳥網(wǎng)絡(luò)等的商業(yè)模式同出一轍，將產(chǎn)業(yè)鏈的上下游全線打通，利用萬(wàn)科充沛的金融資源為其提供服務(wù)，吃定供應(yīng)商和業(yè)主，以獲得更高的利潤(rùn)。不出意外，萬(wàn)科在搞定銀行金融通道后，下一步定會(huì)和互聯(lián)網(wǎng)公司合作，將這種金融服務(wù)變得更加便利化、互聯(lián)網(wǎng)化，符合現(xiàn)代消費(fèi)趨勢(shì)。  

 

因此，萬(wàn)科未來(lái)將利用地理服務(wù)便利的優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建上百萬(wàn)業(yè)主穩(wěn)定的金融和日常生活平臺(tái)。這種平臺(tái)如若能成功建立，未來(lái)將產(chǎn)生巨大的利潤(rùn)。這樣萬(wàn)科就解決了房地產(chǎn)開發(fā)一次性的產(chǎn)品生產(chǎn)問題，將住宅產(chǎn)品從提供房屋硬件設(shè)施到提供永續(xù)生活服務(wù)上。