昨日，北京市國(guó)土資源局土地交易中心，成功競(jìng)得昌平北七家地塊后，北京城建下屬的世紀(jì)鴻城置業(yè)有限公司的代表笑容滿面。
“京七條”出臺(tái)后，北京迎來首個(gè)土地出讓高峰。昨天，北京共有8宗住宅用地出讓，吸引了幾十家品牌企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)。最終，8地塊成功出讓，土地出讓金合計(jì)約88億元。今年以來，北京土地出讓金已超過1327億元，創(chuàng)下北京年度土地出讓金第二高。2010年，北京土地出讓創(chuàng)下最高紀(jì)錄，超過1600億元。
幾十家房企參與拿地
昨天出讓的8宗地塊分布于朝陽、昌平、順義、通州、大興等多個(gè)區(qū)域。萬科、中海、華潤(rùn)、中糧、遠(yuǎn)洋、融創(chuàng)等幾十家房企均出現(xiàn)在拍地現(xiàn)場(chǎng)。這也推動(dòng)不少地塊樓面價(jià)創(chuàng)出區(qū)域新高。
朝陽區(qū)東壩地塊吸引了15家企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，該地塊規(guī)劃建筑面積約9.4萬平方米，最終成交價(jià)為21億元。該地塊由保利與首開股份聯(lián)合體競(jìng)得，現(xiàn)場(chǎng)投報(bào)了5萬平方米自住商品房，自住商品房售價(jià)為2.2萬元/平方米。北京中原地產(chǎn)分析稱，扣除自住商品房，純商品住宅樓面價(jià)達(dá)到3.7萬元/平方米。
與此類似，亦莊河西區(qū)地塊在十幾家房企激烈競(jìng)爭(zhēng)下，達(dá)到上限價(jià)格12.2億元。最終，首開住總聯(lián)合體現(xiàn)場(chǎng)投報(bào)5萬平方米公租房勝出，加上原有的公租房配建，公租房合計(jì)8.04萬平方米。該地塊剩余商品房不到2.1萬平方米。若按照公租房回購(gòu)價(jià)全部為8000元/平方米計(jì)算，商品房部分樓面價(jià)超過3萬元/平方米。今年初，方興地產(chǎn)在河西區(qū)拿下兩地塊，樓面價(jià)不到1.7萬元/平方米。
平谷地塊溢價(jià)率達(dá)到73%，通州于家務(wù)和順義新城第7街區(qū)溢價(jià)率都超過45%。
6地塊配建自住商品房
根據(jù)出讓文件，昨天成交的8宗地塊中，通州于家務(wù)鄉(xiāng)A-06地塊除經(jīng)適房外，其余15.32萬平方米全部為自住商品房，銷售價(jià)為1萬元/平方米，套型面積全部在140平方米以內(nèi)；房山新城燕房片區(qū)地塊19.4萬平方米的體量全部為自住商品房，限價(jià)1.05萬元/平方米，套型面積在140平方米以內(nèi)。此外，剩下6宗地塊中4宗地塊也均明確，在競(jìng)價(jià)達(dá)到合理土地價(jià)格上限后，轉(zhuǎn)為競(jìng)自住商品房面積。
在昨天競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)，4宗地塊全部進(jìn)入競(jìng)報(bào)自住商品房面積階段，共現(xiàn)場(chǎng)投報(bào)自住商品房20.1萬平方米，約占4宗地塊全部建設(shè)體量的31%。平谷大興莊鎮(zhèn)一地塊扣除原規(guī)定配建和回購(gòu)商業(yè)用房，其余約11萬平方米住宅被旭輝全部投報(bào)為自住商品房。
北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，北京樓市“三元制”發(fā)展趨勢(shì)明顯，開發(fā)商也普遍接受了這一變化，一手做自住型商品房，一手做偏高端的商品住宅。諸如東壩地塊，未來就將是高端住宅與自住商品房共存。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志在接受記者采訪時(shí)也表示，今年北京加速了土地供應(yīng)，但不少是高價(jià)地，依然拉高市場(chǎng)預(yù)期?，F(xiàn)在推出自住商品房用地，不僅增加了供給同時(shí)也具有導(dǎo)向性，就是優(yōu)質(zhì)低價(jià)的普通商品房也將增加，這對(duì)于未來滿足普通買房人的購(gòu)房需求，具有積極意義。
■ 看點(diǎn)
平谷一地塊全部投報(bào)自住商品房
旭輝旗下企業(yè)以7.2億元競(jìng)得；該地塊可售總貨值超13億元
昨天，平谷區(qū)大興莊鎮(zhèn)A04-02、A04-05地塊由旭輝集團(tuán)旗下企業(yè)以7.2億元，現(xiàn)場(chǎng)投報(bào)自住商品房11.0299萬平方米的條件競(jìng)得。這意味著，在該地塊15.0537萬平方米的體量中，扣除規(guī)定建設(shè)的2.5萬平方米限價(jià)房和1.5238萬平方米回購(gòu)商業(yè)用房，剩余居住用途面積將全部建設(shè)為自住商品房。
綜合考慮限價(jià)房6000元/平方米回購(gòu)價(jià)，商業(yè)用房3500元/平方米回購(gòu)價(jià)，平谷地塊11萬平方米自住商品房樓面價(jià)折合約6000元/平方米。據(jù)悉，該項(xiàng)目自住商品房售價(jià)已定為1.1萬/平方米，對(duì)此，旭輝北京事業(yè)部總經(jīng)理孔鵬昨天對(duì)新京報(bào)記者表示，“算大賬，依然能做過來。”對(duì)比7.2億元的拿地成本，限價(jià)房、商業(yè)用房、自住商品房可售總貨值超過13億元。
孔鵬在接受記者采訪時(shí)表示，近期，“京七條”提出建設(shè)自住商品房滿足中低收入人群需求，旭輝此舉也是響應(yīng)政策號(hào)召。
據(jù)透露，平谷地塊最快有望于明年年中面市。
■ 分析
“自住商品房利潤(rùn)不高但有利可圖”
分析稱，有利于企業(yè)通過快速周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)資本收益
中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為，中央政治局最近一次集體學(xué)習(xí)上，習(xí)近平總書記講話釋放出未來房地產(chǎn)調(diào)控要加大供應(yīng)，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)的信號(hào)，而不再是針對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。中央提倡加大供應(yīng)，地方加速土地上市，房企積極拿地，這是一個(gè)好現(xiàn)象。
東亞新華地產(chǎn)(東亞上北鑫座 東亞逸品閣)營(yíng)銷總監(jiān)賈玉鵬表示，中央最近表態(tài)是一次準(zhǔn)確定位，保障房由政府建設(shè)，商品房由市場(chǎng)提供，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是一個(gè)利好。
一位開發(fā)商人士也對(duì)記者表示，開發(fā)商現(xiàn)在有拿地?zé)崆椋兩唐纷≌玫匾驗(yàn)橄∪倍軞g迎，自住商品房雖然利潤(rùn)不高，但也有利可圖，有利于企業(yè)通過快速周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)資本收益，因此受到房企歡迎。
昨天，融創(chuàng)也參加了朝陽區(qū)東壩、亦莊新城等地塊的爭(zhēng)奪，但最終未能拿地成功。融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌此前表示，自住商品房政策兼顧了公平，主要影響中低端市場(chǎng)。而對(duì)于房企開發(fā)高端產(chǎn)品線來說，受影響較小。高端客戶沒資格也不會(huì)選擇自住商品房。
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，自住商品房政策可能利好高端項(xiàng)目。隨著純商品住宅供地在未來減少，純商品房更為稀缺，甚至有“泛高端化”的趨勢(shì)。
【名詞解釋】
“京七條” 10月23日，北京公布樓市調(diào)控“京七條”，包括打擊騙購(gòu)、強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管、嚴(yán)查變相漲價(jià)等內(nèi)容。其中最受關(guān)注的是今年新推出的自住商品房政策。
自住型商品房 面向在京具有購(gòu)房資格的家庭出售，套型建筑面積以90平方米以下為主，最大不超過140平方米；銷售均價(jià)原則上按照比同地段、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格低30%左右的水平確定
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