打開手機，商鋪投資短信息鋪天蓋地，個個商鋪都披上了“低門檻，高回報”的外衣。投資客心里盤算著：天上還真的掉餡餅了！殊不知，高收益歷來伴隨著高風險。

集中商業(yè)的開發(fā)，需要開發(fā)商具備多年專業(yè)市場運營的經(jīng)驗，才能有效降低投資者的風險。隨著同質(zhì)化城市綜合體扎堆，許多缺乏經(jīng)驗的開發(fā)商將目標投向?qū)I(yè)市場。在魚目混珠的市場環(huán)境下，投資者該如何保持清醒的頭腦，選擇安全、穩(wěn)妥的商鋪投資呢？

預售商品房須“五證”齊全

縱觀各大商業(yè)，不乏無證違規(guī)銷售的。記者撥通了短信中的一個電話，據(jù)銷售人員稱該商業(yè)是在建的某建材市場，號稱是四川省重點項目，占地千余畝，項目包租10年，每年收益高達10%，現(xiàn)在銷售非常火熱，一期已售罄。當記者詢問“五證”是否齊全時，其銷售人員表示預售許可證目前還在辦理中，不過可以在合同中注明兩年內(nèi)一定能辦下來。

房產(chǎn)“五證”是指《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》。“五證”齊全，是房地產(chǎn)商在預售商品房時必須具備的證件，只有五證齊全，房產(chǎn)商才具備銷售資格，才可以向買受人收取預定款性質(zhì)的費用。更值得投資者注意的是，一個省重點項目，它的證照一定是齊全的。出現(xiàn)此種情況原因種種，或因開發(fā)商資金緊缺，急于回款；或因開發(fā)商為把握節(jié)點，搶占市場。在此情況下，很難保證不會出現(xiàn)開發(fā)商攜款潛逃等極端現(xiàn)象。

一名資深律師分析：證照不全的商業(yè)不能進行銷售行為，也無法辦理《房產(chǎn)證》和《國有土地使用證》，這種投資行為并不能稱為固定資產(chǎn)投資。因為投資價格相對偏低，部分投資者抱著僥幸心理出手購房，投入資金將會面臨很大的風險，后期一旦出現(xiàn)問題，投資者的權(quán)益便無法維護。

中高額回報謹防“變相融資”

2013年1月5日，最高法對存在虛假宣傳內(nèi)容的“售后包租”現(xiàn)象作出專門規(guī)定：不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，將按刑法第176條有關(guān)規(guī)定處罰，最高可判十年有期徒刑。

雖然前有國家法規(guī)，卻依然難擋滾滾現(xiàn)金流的誘惑。有媒體報道稱，深圳某商城打出“滴水成金”的旗號，承諾10年返租，每年8%，開盤不到一周，就回籠資金近2億元。而位于城南的某項目，總占地面積10萬平方米，也打出了“5年委托經(jīng)營，最高12.66%年固定投資收益，1+M租金溢價分成，6年160%無條件回購保障。”

一名當年的“回購”回報炮制者向記者披露，開發(fā)商開出高額的回報，一種原因是資金不足，想盡快回籠資金，收到預售款后，將不斷地進行開發(fā)周轉(zhuǎn)，也就是人們常說的三個蓋子捂十個鍋，萬一某個環(huán)節(jié)發(fā)生問題，資金鏈就會斷裂崩潰；另一種原因是開發(fā)商不具備房屋銷售的資質(zhì)，出售的房屋無法辦理《房產(chǎn)證》和《國有土地使用證》時采取的融資行為。無論是哪一種，投資者的購買行為均不能成為固定資產(chǎn)投資，而只是參與了一場周期性的集資“風投”，一旦出現(xiàn)問題，投資者的權(quán)益同樣無法維護。

業(yè)內(nèi)人士建議：投資者在購買商業(yè)前，應注意了解開發(fā)商是否具有房屋買賣的真實內(nèi)容或意圖，否則商鋪回購不過是變相融資，商業(yè)法律風險巨大，或涉嫌構(gòu)成犯罪。其風險隱患是開發(fā)商項目運作不暢致資金鏈斷裂、項目經(jīng)營不善或沒有現(xiàn)金流兌付等。讓投資者的資金付諸東流。因此，投資者切勿單純瞄準高收益率，聽信片面的誤導性宣傳，盲目跟風。建議對項目收益能力、投資面臨的潛在風險有客觀理性判斷，借助專業(yè)咨詢機構(gòu)和人士后再作選擇。

土地升值也能提升商鋪價值

投資回報率是投資者最為關(guān)注的話題。目前，商鋪投資的收益市場上認可在4%-5%左右，好的專業(yè)市場項目能夠達到8%-10%，而宣稱12%、16%、20%，甚至更高的投資回報率，往往讓眾多投資者頭腦一熱，忽略了對投資風險的預估和對項目本身的分析、認知。

開發(fā)商在銷售初期往往會給出高額回報，動輒都是年收益10%以上。實際向投資者承諾租金回報的主體是商家，而不是開發(fā)商。專家建議，投資者在購買集中商業(yè)的商鋪時，須綜合預判其商業(yè)價值，即在這個區(qū)域內(nèi)有沒有生意基礎，商家會不會選擇這里來做生意，這樣的市場會不會很輕易地被復制，在這里做的是什么生意，這些商家所銷售的商品附加值是否夠高，是否能夠承擔起開發(fā)商所說的租金回報。

因為即便是商家生意做得很紅火，但商品附加值很低，就意味著商家收益不高，無法承擔高額的租金。而商家如果做的是源頭市場生意，加上這樣的源頭正好缺乏一個這樣的大型批發(fā)專業(yè)市場，并且商品附加值遠遠超過租金回報率，那么鋪子就完全不愁租，且租金收益高，增值也快。反之，投資者將面臨包租期后租金全面“跳水”，更甚者未達到包租期，開發(fā)商資金鏈斷裂，無法支付開發(fā)商所承諾租金。

投資者在購買商鋪時，除了租金收益，土地的升值也能提升商鋪的價值，長期投資商鋪的資深投資者王先生在接受華西都市報記者采訪時表示：“2009年在三環(huán)買了一個鋪子，雖然租金收益不算太高，但是因為城鎮(zhèn)化建設的推進，這里的地價漲了，現(xiàn)在商鋪總價已是購買時的4倍了。”辨別省重點項目讓開發(fā)商出具相關(guān)文件

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有不少項目都會給投資者介紹：“我們項目是四川省重點項目，投資安全可靠。”但當記者讓銷售人員出示文件時，卻被告知售樓部沒有準備，無法提供。據(jù)了解，目前在售的商業(yè)中，被評為四川省重點項目屈指可數(shù)。到底哪些項目能被評為四川省重點項目？省重點項目是指對全省經(jīng)濟發(fā)展有重大影響的骨干項目，分為重大基礎設施項目、重大產(chǎn)業(yè)項目、重大民生工程及社會事業(yè)項目、重大生態(tài)建設和環(huán)境保護項目四個類別，例如二環(huán)高架橋的建設、地鐵的建設等均屬于四川省重點項目。

“之所以會有這么多項目打著省重點的旗號，是因為政府對省重點項目的關(guān)注程度，以及政策對這類項目的扶持力度是相當大的，在目前專業(yè)市場魚龍混雜的市場環(huán)境中，當老百姓無法辨別的時候，跟著政府政策走是最穩(wěn)妥的。”業(yè)內(nèi)人士透露，要分辨誰才是真正的四川省重點項目其實很簡單，只需要讓開發(fā)商出具相關(guān)文件，就能讓濫竽充數(shù)的假“省重點”無處遁形。