“以后我們的管理發(fā)展是葫蘆狀，兩頭小，中間大。”10月31日，中鐵置業(yè)集團(tuán)（下稱“中鐵置業(yè)”）董事會(huì)秘書侯社中如此描述正在探索的三級(jí)管控模式。

 

三級(jí)管控模式是中鐵置業(yè)對(duì)管理體制變革的一次重要嘗試。這家國(guó)資委首批16家獲批以房地產(chǎn)為主業(yè)的地產(chǎn)央企之一最近對(duì)企業(yè)的管理和運(yùn)營(yíng)狀況做了一系列調(diào)研，初步確定逐步將管理權(quán)利下放，下一步將繼續(xù)做大區(qū)域公司。

 

“隨著近年企業(yè)的迅速壯大，兩級(jí)管控已力不從心。”侯社中坦言。

 

對(duì)于高速發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)而言，隨著進(jìn)入城市和開發(fā)項(xiàng)目的不斷增多，依靠總部一個(gè)“小腦袋”，拖動(dòng)日益龐大的軀體會(huì)逐漸吃力，從而企業(yè)的管控模式會(huì)有進(jìn)一步升級(jí)的需求。目前，三級(jí)管控模式被很多大型房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用，包括萬科、中海、恒大、金地、綠城、復(fù)地等。

 

分析人士指出，管理權(quán)限的下放意味著成熟的區(qū)域公司將得到總部包括人員安排、投資以及專業(yè)化施工等多方面的授權(quán)。而集團(tuán)則做“戰(zhàn)略總部”，比如創(chuàng)新研發(fā)、品類分析等前瞻性研究以及融資等重大財(cái)務(wù)安排。

 

這樣的一次“放權(quán)式”管控模式的調(diào)整，會(huì)改變?nèi)?jí)體制中各層級(jí)的地位和關(guān)系，對(duì)于急速發(fā)展中的中鐵置業(yè)而言是一次能量的釋放。

 

“爭(zhēng)取在今年年底明年年初變成三級(jí)公司管控。公司希望通過不斷的戰(zhàn)略調(diào)整，花5年時(shí)間再造一個(gè)中鐵置業(yè)。”侯社中說，公司現(xiàn)在也在嘗試多元化發(fā)展，最終希望成為房地產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)商。

 

三級(jí)管控

 

“如果不調(diào)整，集團(tuán)本部就要無限做大。”侯社中說。這也是中鐵置業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整的初衷。

 

2006年，國(guó)資委將房地產(chǎn)業(yè)確定為中國(guó)中鐵的主營(yíng)業(yè)務(wù)，為這家央企全面進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)提供了“準(zhǔn)入證”。2007年2月，中鐵置業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，成為中國(guó)中鐵房地產(chǎn)板塊的旗艦企業(yè)。

 

雖然同比起步較晚，中鐵置業(yè)還是憑借母公司愈千億元資產(chǎn)規(guī)模的實(shí)力，以及中國(guó)中鐵遍布全國(guó)的數(shù)百家二、三級(jí)企業(yè)和萬余項(xiàng)重點(diǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目積淀的豐富社會(huì)人脈資源迅速成長(zhǎng)起來。

 

自2008年起，中鐵置業(yè)歷年房地產(chǎn)年投資額和銷售收入均突破100億元。截至目前，中鐵置業(yè)已擁有36家子分公司，初步建立了覆蓋環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角中心經(jīng)濟(jì)區(qū)域以及全國(guó)各中心城市的全國(guó)性戰(zhàn)略布局。資料顯示，中鐵置業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分布在北京、上海、深圳、西安、三亞、青島、杭州、廈門、成都、長(zhǎng)沙、貴陽、沈陽、石家莊、蚌埠、秦皇島、煙臺(tái)、遵義、亳州等地，累計(jì)開發(fā)面積超過1000萬平方米。

 

隨著資產(chǎn)、人員、項(xiàng)目的不斷增加，為了理順管理，中鐵置業(yè)開始推行三級(jí)管控戰(zhàn)略。

 

“以前沒有區(qū)域公司概念的時(shí)候，全部是由中鐵置業(yè)直接管控。未來，中鐵置業(yè)將直接100%控股這些區(qū)域公司，而區(qū)域公司將直接管理下面的項(xiàng)目公司，這種下放包括人、權(quán)、物等全面下放。”侯社中說，目前主要有貴州、西安、華東、山東、沈陽五個(gè)區(qū)域公司，以后潛在的還有兩三個(gè)。

 

中鐵置業(yè)的算盤是，這些區(qū)域公司如果每個(gè)都按照中鐵置業(yè)的發(fā)展速度，那意味著每個(gè)區(qū)域公司5年都可以再造一個(gè)“中鐵置業(yè)”。如果中鐵置業(yè)從無到有，5年發(fā)展到100億元計(jì)劃，如果這個(gè)藍(lán)圖可以實(shí)現(xiàn)，那么中鐵置業(yè)總體規(guī)劃將迅速步入500億元，未來的成長(zhǎng)空間也將進(jìn)一步增大。據(jù)侯社中介紹，目前中鐵置業(yè)單個(gè)的區(qū)域公司發(fā)展規(guī)模還沒有超過50億元，旗下山東區(qū)域公司剛剛接近50億元。

 

嘗試多元化

 

為了進(jìn)一步加快公司的成長(zhǎng)，中鐵置業(yè)正在進(jìn)行一系列有益的嘗試。

 

據(jù)侯社中介紹，今年還在做的另一個(gè)重要工作是制定項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系。“以后項(xiàng)目越來越多，到底哪個(gè)項(xiàng)目最好？中鐵置業(yè)希望從管理層上面出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，不同于事后的總結(jié)考核，而是希望根據(jù)評(píng)價(jià)體系，指導(dǎo)項(xiàng)目。”這是從管理的源頭上著力，更好地推進(jìn)三級(jí)管控模式的探索和實(shí)現(xiàn)。

 

“這個(gè)體系目前沒有現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，很多在摸索。”侯社中表示，標(biāo)準(zhǔn)涉及許多變量，具體的內(nèi)容還在制定中，尚未正式推出。

 

與此同時(shí)，從企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面考慮，對(duì)中鐵置業(yè)來說，一個(gè)重要的變化就是多元化嘗試。

 

從中國(guó)中鐵集團(tuán)層面來說，更追求房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工兩大板塊協(xié)同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。侯社中表示，中鐵置業(yè)的一大特色和優(yōu)勢(shì)是土地一級(jí)開發(fā)，目前公司在安徽所做的兩個(gè)一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展順利。

 

“未來希望一級(jí)開發(fā)、二級(jí)聯(lián)系，把中鐵置業(yè)打造成真正的城市綜合運(yùn)營(yíng)商。”侯社中說。在他看來，在新型城鎮(zhèn)化的潮流中，公司憑借全產(chǎn)業(yè)鏈等優(yōu)勢(shì)，在承擔(dān)起地產(chǎn)央企的社會(huì)責(zé)任的同時(shí)，亦通過全面整合旗下資源，可以逐步發(fā)展壯大自己，努力成為中國(guó)中鐵新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

 

所以，在這種加速轉(zhuǎn)型升級(jí)的路上，中鐵置業(yè)也開始試著拓展產(chǎn)品類型，嘗試多元化發(fā)展。從以前的專注做住宅，逐步向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等滲透，今年貴州的項(xiàng)目就涉及旅游地產(chǎn)。

 

當(dāng)然，中鐵置業(yè)認(rèn)為要想得到更大的發(fā)展，也需要得到上市公司更多的關(guān)注、支持和資源投入，同時(shí)也能降低發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。

 

10月31日，中國(guó)中鐵發(fā)布的三季度報(bào)有一段對(duì)地產(chǎn)的總結(jié)描述：進(jìn)入下半年后，地產(chǎn)基本面環(huán)比向下的趨勢(shì)得到扭轉(zhuǎn)，9月全國(guó)房地產(chǎn)新開工和投資增速明顯改善，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模加大，資金需求量較多，為此公司加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)控，增加了物資貿(mào)易業(yè)務(wù)預(yù)收材料款和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)預(yù)收售樓款。公告顯示，中國(guó)中鐵前三季度預(yù)收款項(xiàng)同比增加31%，風(fēng)險(xiǎn)防控措施成效顯現(xiàn)。

 

對(duì)于發(fā)展速度，侯社中認(rèn)為雖然地產(chǎn)央企在融資、政府資源等方面有先天的優(yōu)勢(shì)，但作為一家地產(chǎn)央企，必須要考慮對(duì)國(guó)有資產(chǎn)、股東和社會(huì)的責(zé)任。這種責(zé)任體現(xiàn)是“在樓市好的時(shí)候要做，不好的時(shí)候也要做”。

 

另外，中鐵置業(yè)在拿地時(shí)，也會(huì)顧及會(huì)不會(huì)對(duì)國(guó)家調(diào)控政策產(chǎn)生不利的影響。侯社中介紹說，前不久農(nóng)展館的土地拍賣，中鐵置業(yè)也參與了，但最終成交價(jià)高出了預(yù)期的一倍。在他看來，受央企身份的制約，中鐵置業(yè)在上海、北京等一線城市的拿地，乃至城市布局肯定會(huì)受到影響。

 

“在實(shí)現(xiàn)招拍掛的北京，不拿地王能拿到地嗎？”侯社中反問，這也是我們矛盾的地方，所以公司對(duì)于布局就要多花一些心思去研究。