考慮到明年近五成新增供應(yīng)為自住型商品房，為了最大限度地爭奪碩果僅存的商品房用地，北京的開發(fā)商開始進入不計成本拿地的時期。昨日，北京市土地整理儲備中心一日出讓朝陽東壩等8宗地塊，其中不但價格屢現(xiàn)“面粉貴過面包”的情況，開發(fā)商們更是為了爭奪今年所剩無幾的土地資源認可“配建擠掉商品房”讓業(yè)內(nèi)頗感意外。
價格：亦莊東壩摸高4萬元/平方米
朝陽東壩地塊是昨日8宗地塊中最受關(guān)注的，拍賣前便收到14份網(wǎng)上競價，共有15家開發(fā)商以聯(lián)合體到場圍獵，其中不乏萬科、中海等一線房企。最終，保利首開聯(lián)合體以總價21億元，配建8500平方米限價商品住房和5萬平方米自住型住宅的代價奪得該地塊。據(jù)此前公告，該地塊限價房售價9900元/平方米，自住型商品房售價2.2萬元/平方米，剔除保障房后，樓面價高達3.7萬元/平方米，創(chuàng)下該區(qū)域樓面價新高。同樣創(chuàng)下區(qū)域樓面價新高的還有首開住總聯(lián)合體以12.2億元配建8萬平方米公租房摘得的亦莊地塊。
北京中原地產(chǎn)市場部研究總監(jiān)張大偉表示，亦莊、東壩兩地塊的保障房部分都超過了50%，最后商品房部分地塊樓面價超過3萬元，都接近或者超過了區(qū)域在售的商品房價格?？梢姺科蟮哪玫胤e極性依然爆棚，在一線城市對優(yōu)質(zhì)地塊依然是拿地不問價。
代價：配建擠掉商品房也認可
雖然在北京商品房配建保障房已經(jīng)成為常態(tài)，配建面積超出商品房面積的情況也時有發(fā)生，但在昨日競價中，有的地塊甚至由于開發(fā)商競報自住型住宅面積太過積極而完全擠占掉了商品房，成為一道奇觀。
以昨日出讓的順義新城地塊和平谷大興鎮(zhèn)地塊為例，兩塊地的拍賣過程充滿戲劇性。順義地塊經(jīng)25輪報價觸及9.45億元價格上限后，開始現(xiàn)場競報自住型住宅面積。龍湖和中鐵建輪番飆價，將2.7萬平方米的住宅建筑面積全部競報成自住型住宅后仍然難分勝負，無奈又轉(zhuǎn)入競價環(huán)節(jié)，最終中鐵建以10.27億元配建拿下，溢價47%。
與順義地塊相似，平谷大興鎮(zhèn)地塊也由于競爭激烈而全部變成了政策性房屋。該地塊達到6.05億元上限后開始競報自住型住宅，由于開發(fā)商舉牌太過積極，導(dǎo)致所有面積都變成自住型住宅，只好再競地價，最終旭輝以7.2億元奪得該地塊，溢價率高達73%。
此外，純自住型住宅地塊目前并未受到開發(fā)商較大關(guān)注。通州于家務(wù)地塊除配建經(jīng)適房外全部為自住型商品房，只有3家開發(fā)商參與競拍，最終首旅旗下紫峰以8.1億元加配建7.8萬平方米經(jīng)適房的代價奪得該地塊；而另一塊房山新城地塊也因為全部限價，受到的關(guān)注寥寥無幾，最終中鐵嘉業(yè)以8.04億元競得。
后果：高利潤戛然而止
昨日萬科、融創(chuàng)等標桿房企雖然也都到場，但最終并未出手，這些企業(yè)都是今年早些時候純商品住宅地塊集中出讓時的拿地大戶，但昨日它們顯然選擇了觀望。而最終拿地的企業(yè)，則以中鐵建、旭輝、合景泰富這樣的中型房企為主。
“政府轉(zhuǎn)變土地出讓的模式，而當(dāng)前模式推出的地塊不一定會受到所有開發(fā)商的歡迎。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示。在他看來，“限房價、競配建”的土地出讓模式考驗開發(fā)商的成本控制能力與周轉(zhuǎn)能力，比較適合擅長產(chǎn)業(yè)化開發(fā)和高周轉(zhuǎn)的企業(yè)，同時由于住宅限價，所以拿地企業(yè)無法追求高利潤，曾經(jīng)寄希望于拿地王、賣豪宅的局面戛然而止。
但張大偉提醒，在目前供應(yīng)量明顯大漲、限價政策嚴格的情況下，商品房地塊的高價明顯醞釀市場風(fēng)險。“從今天出讓的情況看，同一地塊商品房與自主型住宅的價格差距大于30%，對于配建了大量自主型地塊的商品房地塊來說，開發(fā)商定價難度肯定加大了。”
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