10月末的北京，已經(jīng)能感受到微微的涼意。這樣的天氣，似乎也是很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商目前的心境。商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化泛濫，項目上馬盲目，運營經(jīng)驗不足，電商對傳統(tǒng)百貨的沖擊等等問題，讓眾多投資者以及開發(fā)商對國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)始終抱著悲觀的態(tài)度。在這樣的大環(huán)境下，贏商網(wǎng)記者帶著這些問題采訪了專業(yè)涉及商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域、具有十幾年商業(yè)地產(chǎn)操盤經(jīng)驗的北京同世飛天商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)董事長兼總裁張璋先生。

 

北京同世飛天商業(yè)地產(chǎn)全程顧問機構(gòu)董事長兼總裁張璋先生

 

掌握消費者需求

 

張璋首先向贏商網(wǎng)記者表達了他對商業(yè)地產(chǎn)存在的定位以及引導(dǎo)消費需求的看法。他認為，目前國內(nèi)住宅受到限制，而商業(yè)處于遍地開花的狀態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)定位問題要比住宅更為突出，商業(yè)地產(chǎn)按照原來的定位是消費者購物、娛樂的場所。而購物衍生出來的東西是非常值得思考的，比如針對哪類人群，針對哪類消費者？因此商業(yè)地產(chǎn)的定位應(yīng)該根據(jù)人群的需求來細分。這種需求可能是基本需求，也可能是高層次的需求。那么開發(fā)商如何滿足人們的高層次需求呢？張璋覺得可以把一些有特色的項目建在郊區(qū)，他認為目前市內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)大多屬于社區(qū)商業(yè)，體量小，業(yè)態(tài)大多以滿足消費者日常生活為主。而消費者選擇在郊區(qū)購物，體驗到的就不僅僅是消費，還有一些消費帶來的延伸。比如一些度假、旅游、休閑等類型的業(yè)態(tài)。

 

需求中抓住商機

 

針對開發(fā)商該如何在這些需求中抓住商機這個問題，張璋有他獨到的看法，他認為，經(jīng)濟發(fā)展一定程度，市場需求就是顯性的。比如萬達在武漢的“漢秀”和青島的青島東方影都，均是以文化為賣點制造出的個性化產(chǎn)品，這些產(chǎn)品被行業(yè)內(nèi)外非常認可。張璋認為人們除了購物之外，還有許多的需求，是逐步衍生出來的，把人的需求從一個點拓展成一個面，再集中把這個面向一個重點發(fā)展。張璋認為這樣開發(fā)商勢必能得到更好的結(jié)果。

 

“漢秀”所在的武漢中央文化區(qū)，是萬達獨家投資的以文化為核心，兼具旅游、環(huán)保、商務(wù)、商業(yè)、居住功能的世界級文化旅游項目，占地1.8平方公里，總投資500億元。而青島東方影都是由萬達集團總投資超過500億元建設(shè)的全球投資規(guī)模最大的影視產(chǎn)業(yè)項目。資料顯示，該項目占地376萬平方米，總建筑面積540萬平方米，擁有影視產(chǎn)業(yè)園、會展中心、汽車秀、萬達城、酒店群、游艇中心、國際醫(yī)院、酒吧街八個功能區(qū)。該項目計劃2016年6月項目一期開業(yè)，2017年6月影視產(chǎn)業(yè)項目將建成開業(yè)。

 

商業(yè)地產(chǎn)的投資需要大量資金，面對資金以及開發(fā)收益的壓力，很多開發(fā)商急功近利，他們急于把商業(yè)出售，以達到回流資金的目的。但如果通過經(jīng)營自持的方式，投資者便最終可以實現(xiàn)資本和資產(chǎn)的雙贏。張璋介紹，萬達就是先把外接的公寓、住宅、寫字樓率先出售，而自持部分商業(yè)，通過資本運作實現(xiàn)更高的盈利。在他的印象中，萬達不僅僅是商業(yè)地產(chǎn)的實踐者，更是商業(yè)地產(chǎn)的探索者，他們一直在探索商業(yè)地產(chǎn)的模式、方向以及個性化的引領(lǐng)。除了萬達他還介紹了目前在北京郊區(qū)也有兩個比較被業(yè)界看好的商業(yè)地產(chǎn)項目，蟹島和小湯山，“嚴格來說這兩個都可以被稱為商業(yè)地產(chǎn)項目。”

 

蟹島占地3300畝，集種植、養(yǎng)殖、旅游、度假、 休閑、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光為一體。度假村以產(chǎn)銷"綠色食品"為最大特色。而小湯山溫泉旅游會展產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)緊鄰昌平新城目前已成為北京最大的溫泉旅游會展基地，形成現(xiàn)代娛樂、康復(fù)療養(yǎng)、休閑度假、民俗風(fēng)情、會議會展為一體的當代溫泉產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

 

未來商業(yè)模式探討

 

當今社會，傳統(tǒng)的商業(yè)面對電商的沖擊，很多人預(yù)測未來的電商有會逐步取代傳統(tǒng)商業(yè)。去年更有王健林（專題閱讀）和馬云對賭一個億的新聞，對賭的最終結(jié)果我們猶未可知，但是傳統(tǒng)商業(yè)和電商競爭的激烈可見一斑。對此，張璋說，電子商務(wù)對現(xiàn)代的沖擊在所難免，在未來一定會對現(xiàn)有的零售商業(yè)銷售模式產(chǎn)生影響，但這種改變帶來的是模式和渠道轉(zhuǎn)變，而總量上卻沒有變，反而起到了促進作用。目前越來越多的電子產(chǎn)品在做體驗店，通過線下體驗，來進行線上的支付。這點對于未來的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展會起到積極的推進作用。張璋認為，未來的產(chǎn)品銷售渠道將會從目前的代理商逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)殡娚?，商場中商家的展柜將會以體驗為主。目前已經(jīng)有很多商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)在嘗試走體驗型業(yè)態(tài)的路線，這也是商業(yè)未來發(fā)展的主流。

 

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建議

 

針對當今商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域存在的種種問題，張璋給了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商幾點建議。首先是轉(zhuǎn)變觀念，盡量避免用住宅的模式做商業(yè)地產(chǎn)。其次是開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)一定要有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)團隊，建設(shè)好團隊并不容易，因為商業(yè)地產(chǎn)是分階段完成的，需要團隊成員的配合默契度很高。再有就是開發(fā)商要有足夠的資源儲備，這里包括商家和品牌的資源。最后一點是開發(fā)商的資金一定要充足。最后提到的資金的問題，張璋表示他見過很多“土豪”，“這些土豪往往沒觀念，沒團隊，沒資源，只是一味根據(jù)自己的喜好來招商，這樣的商業(yè)項目凋零的也更快。”所以他認為土豪多金雖好，但不一定玩得轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)。因為有些時候，觀念、團隊、資源決定了項目的成敗。