價(jià)值150萬(wàn)元的一套住房，在買(mǎi)賣(mài)雙方和中介公司的共同“努力”下，房屋主管部門(mén)看到的房屋買(mǎi)賣(mài)合同上只有80萬(wàn)元。這正是時(shí)下二手房交易中常見(jiàn)陰陽(yáng)合同中的一種表現(xiàn)形式。很多二手房買(mǎi)賣(mài)雙方為減少交易稅費(fèi)或獲得高額貸款而制造各種“陰陽(yáng)合同”。本期特邀天津?qū)幰宦蓭熓聞?wù)所王京濤律師為該類(lèi)案件指點(diǎn)迷津。

 

王京濤認(rèn)為，陰陽(yáng)合同是指在一次二手房交易中同時(shí)簽訂兩份不同的合同，其中一份具有虛假性，另一份為真實(shí)意思表示。其中 “陰合同”顯示買(mǎi)賣(mài)雙方真實(shí)的成交價(jià)格，而“陽(yáng)合同”則根據(jù)使用需要有所不同，一種是虛高的房?jī)r(jià)合同交給銀行，以申請(qǐng)更多按揭貸款；另一種是填低房?jī)r(jià)的合同交給房地產(chǎn)交易中心過(guò)戶，以便少交稅。

 

簽訂兩份不同價(jià)格的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，是陰陽(yáng)合同的一種方式。還有一種方式，是把房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格簽低，然后另簽一份裝修補(bǔ)償協(xié)議和舊家具買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，以裝修補(bǔ)償款和家具款的名義，補(bǔ)足房屋實(shí)際成交價(jià)。

 

我國(guó)《合同法》第52條規(guī)定，“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”的合同是無(wú)效合同。陰陽(yáng)合同以虛報(bào)價(jià)格來(lái)逃避?chē)?guó)家稅收或騙取高額貸款損害國(guó)家稅收和第三人的合法利益，屬于無(wú)效合同。

 

對(duì)于一筆交易，法律一方面從保護(hù)社會(huì)公序良俗的角度來(lái)加以限制，另一方面在不違反社會(huì)公序良俗的情況下鼓勵(lì)交易各方按自己的真實(shí)意思交易。所以在此類(lèi)糾紛中，對(duì)陰陽(yáng)合同效力的認(rèn)定都是結(jié)合案情考量，要么為保護(hù)國(guó)家、社會(huì)公共利益認(rèn)定合同全部無(wú)效，要么為促成交易僅認(rèn)定避稅價(jià)格條款無(wú)效陰陽(yáng)合同不僅使國(guó)家稅收蒙受損失，而且動(dòng)搖社會(huì)對(duì)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、履約和納稅的信心，擾亂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。實(shí)踐中，鑒于買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂陰陽(yáng)合同的行為嚴(yán)重違反了我國(guó)稅收管理規(guī)定，有關(guān)部門(mén)查實(shí)后，如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰；如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。

 

陰陽(yáng)合同對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都存在著風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)買(mǎi)方的風(fēng)險(xiǎn)主要是：1、真實(shí)意思認(rèn)定的風(fēng)險(xiǎn)。由于價(jià)格、付款方式約定不清楚或無(wú)法確定為真實(shí)意思，則可能導(dǎo)致部分條款不具有約束力，進(jìn)而導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)不能順利進(jìn)行。2、無(wú)法取得高額貸款的風(fēng)險(xiǎn)。3、再售承擔(dān)高費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)。4、合同不成立的風(fēng)險(xiǎn)。5、行政處罰和刑事追究的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)則存在以下風(fēng)險(xiǎn)：1、宣告無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。2、房款不能全額收回的風(fēng)險(xiǎn)。3、行政處罰和刑事追究的風(fēng)險(xiǎn)。