深圳人行最新信貸政策通知顯示，自2013年11月6日起，二套住房信貸執(zhí)行新政策。按照新政，只要在銀行有貸款記錄的，無論家庭手頭上是否持有物業(yè)，再次買房，向商業(yè)銀行申請個人住房抵押貸款，首付比例將由原來的60%上調(diào)至70%。
繼今年4月北京二套首付下限提升至70%后，深圳在日前作出上述調(diào)整。以一套全款200萬的住宅為例，提高到7成，意味著要多支付20萬的房款，這對剛需人群來說，壓力并不小。全國性二套房首付60%的政策出于2011年1月國務院常務會議。
美聯(lián)物業(yè)研究總監(jiān)徐楓分析，雖然該措施僅針對深圳市場，其他一線城市可能都將關(guān)注深圳樓市信貸政策的效果。
北京中原地產(chǎn)總監(jiān)張大偉認為，二套房首付提高到7成，這一政策的影響主要在心理層面，更多是代表了釋放繼續(xù)調(diào)控的可能性，銀行也有降低金融風險的考慮。
中短期效應可能疊加
一線城市加碼調(diào)控可能對四季度市場走勢有明顯影響。美聯(lián)物業(yè)認為提高首付至7成的效果將很快顯現(xiàn)，深圳一、二手市場都會受影響，樓市交易量首先將會受到打擊。
根據(jù)其預測，該措施短期內(nèi)將嚴重影響深圳300萬-500萬元物業(yè)的成交，目前這部分成交占深圳住宅市場1/4至1/3左右的成交份額。接下來，一次性付款的比例在現(xiàn)有基礎上將有所上升，將可能達到15%-20%。
事實上，深八條加上信貸緊縮已經(jīng)對深圳樓市產(chǎn)生影響。深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月中原（深圳）領先指數(shù)為389.8點，環(huán)比上漲1.30%，同比上漲了19.31%；全市七區(qū)188個樣本樓盤成交均價為27495元/㎡，指數(shù)環(huán)比漲幅較上月相比大幅收窄，為今年以來最低值。
克而瑞報告指出，今年最后兩個月，部分城市市場的上升局面有可能被打斷。在北京和深圳出臺地方新政之后，預計包括上海、廣州在內(nèi)的部分今年以來房價快速上漲的核心城市，政策面或多或少都會有所收緊，這將改變當?shù)厥袌龅恼w氛圍，從而促成成交量價增幅在年底有所收窄。
中期來看，進入2014年后，隨著2012年下半年之后大量成交的土地集中進入項目開盤期，加上年初各地預售證審批有可能出現(xiàn)的階段性放松，重點城市市場供應規(guī)模預計將明顯上升，屆時房價上漲的源動力將被真正削弱。
數(shù)據(jù)也似乎佐證這一點。萬科三季報透露，其監(jiān)測的14個重點城市三季度住宅成交面積同比下降5.7%，新房批準預售面積環(huán)比二季度增長5.6%；截至9月底，重點城市的庫存去化周期，由6月底的10.4個月略微上升至11.4個月。除個別城市外，房價并不存在普遍性上漲的動力。
在世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松看來，2014年將更是不輕松的一年。“今年房企新開工明顯加大，意味著明后年供應量將上升，而流動性有收緊傾向，未來不能盲目樂觀，”他對記者說。
一線城市政策加碼預期升溫
深圳此次的新政，在20多天前就已埋下伏筆。10月11日，深圳出臺的“深八條”中提到，要“抓緊研究調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率等措施調(diào)控房價”。不到一個月內(nèi)，商業(yè)銀行即將此項措施落實，令市場倍感突然。
深圳業(yè)內(nèi)分析人士認為，此次新政的出臺，緣于包括深圳在內(nèi)的一線城市年內(nèi)房價漲幅屢創(chuàng)新高，使地方政府面臨極大調(diào)控壓力。
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，北上廣深一線城市新房均價遠遠超過年初制定的房價調(diào)控目標。漲幅超過10%的城市則達到了15個：北京、上海、廣州、深圳、廈門、南京、沈陽、鄭州、福州等。
緊跟深八條，北京也已推出京七條穩(wěn)房價?？硕鹧芯恐行姆治鰩煑畛壳嗾J為，深八條、京七條透露出的信息，反映出房地產(chǎn)調(diào)控的主要發(fā)力點正在從中央下移到地方的趨勢性變化。
“以往的房地產(chǎn)調(diào)控，總是從中央層面對所有城市制定統(tǒng)一的標準，比如國八條等，造成各個城市之間冷熱不均，而目前這種中央制定一個籠統(tǒng)的目標（例如房價控制目標），各個地方政府根據(jù)自身情況因地制宜地制定地方性政策，成為了樓市調(diào)控的新特點。”楊晨青說，深八條、京七條，都是對這種框架的一種回應。在此前，溫州等城市根據(jù)當?shù)厥袌霰憩F(xiàn)適度放松了限購。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，不同城市市場之間出現(xiàn)“分化”，是導致不同城市的調(diào)控政策“分化”的原因。
同策咨詢的研究顯示，目前一線城市、部分二線城市表現(xiàn)相對較熱，房價有持續(xù)上漲和反彈的市場風險。而三四線城市由于房源供應充裕，市場表現(xiàn)相對平淡，價格上漲動力不足，尤其是蕪湖、舟山、溫州等城市，市場成交量低迷，房價還處于下跌或停漲的狀態(tài)。
“房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一種趨勢性的分化，過去房地產(chǎn)市場是一二線城市帶領三四線城市同方向發(fā)展，現(xiàn)在一二線城市和三四線城市是反方向變化”，國務院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟研究部部長余斌在近期一次會議上提到，三四線城市呈現(xiàn)“雙松”狀況，就業(yè)吸納能力不足，剛性需求有限；過去房子蓋了很多，供大于求；另一方面，地方政府財力下降以后，還需要賣更多土地獲得土地財政收入，所以土地供給也是寬松，導致過度炒作的三四線城市房價已經(jīng)開始下降。
中央層面著力長效機制
中央高層對房地產(chǎn)調(diào)控的思路，亦可從新近的動態(tài)中可窺一端倪。10月29日，中共中央政治局就加快推進住房保障體系和供應體系建設進行第十次集體學習，中共中央總書記習近平強調(diào)，“要千方百計增加住房供應”，但未提及“調(diào)控”。
這一度被市場解讀為對房地產(chǎn)寬松的利好消息，10月30日地產(chǎn)板塊大漲，高周轉(zhuǎn)、主攻普通住房的地產(chǎn)股如萬科、保利等漲幅明顯，陽光城更報收漲停。
張宏偉認為，從政策信號來看，未來是通過增加中低價位的市場供應、改變供求關(guān)系的角度來調(diào)控市場，沒有強調(diào)限購等行政化手段和措施，樓市長效調(diào)控機制或許借機逐步推出形成。
所謂長效機制，首先是要增加供給。世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)吳志輝認為，“京七條”通過增加“自住型商品房”供應來保持北京房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，甚至鼓勵社會資源納入供應體系，是地方調(diào)控思路向中央靠近的一種模式。
“其他地方政府根據(jù)當?shù)厍闆r因地制宜，推出各版本的增加供應政策的概率增加。” 楊晨青指出，其余增加供應的方式包括加快推地以及房產(chǎn)稅的出臺。
楊晨青認為，除了加快農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)以外，通過房產(chǎn)稅逼出閑置空房進入市場或許也是未來可能實施的路徑之一；還有將完善財政政策，增加對保障房的投入力度；金融政策也有望扶持企業(yè)進入保障房領域，房地產(chǎn)融資渠道或?qū)⑦M一步打開。
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