近日，北京長安街上最醒目的爛尾樓長安8號再次引起了市場的關(guān)注，佳兆業(yè)（專題閱讀）將以代管代建的方式成為長安8號的第六任主人，從而曲線進(jìn)軍北京樓市。

 

長安8號五度易主

 

說起長安8號，人們的第一印象就是“長安街上最醒目的爛尾樓”，該項目至今已五度易主，開發(fā)進(jìn)程極為緩慢，最近兩年更是處于停工狀態(tài)。盡管長安8號已變更多任主人，但接盤者無一不坐享土地升值之利。

 

某位業(yè)內(nèi)資深人士對記者表示：“這個項目財務(wù)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不是一般的復(fù)雜。”

 

 

 

長安8號是長安街上最醒目的爛尾樓

 

據(jù)記者了解，2004年，北京王府世紀(jì)艱難拿下了長安街沿線最后一塊住宅用地，拉開了長安8號近10年爛尾樓生涯的序幕。其曾被命名為耀輝國際城、擎峰閣，分別于2007、2008、2009、2012年四易其主，2011年主體封頂后被擱置至今。首開集團(tuán)、奧園集團(tuán)等多家房企均曾以不同形式試圖接盤，但都因股權(quán)復(fù)雜、開發(fā)緩慢、進(jìn)展不順而敗退，甚至官司纏身。據(jù)悉，目前該項目51%的股權(quán)屬于金利豐集團(tuán)，少部分股權(quán)仍屬于老東家北京王府世紀(jì)。

 

值得注意的是，長安8號在2010年初曾首次開盤，當(dāng)時的銷售均價高達(dá)8萬元/平方米，給彼時的東家奧園集團(tuán)帶來近8億元的銷售回款，此后該項目再未進(jìn)行銷售。

 

盤活爛尾樓并非易事

 

幾經(jīng)易手的長安8號除了復(fù)雜的股權(quán)糾紛外，還面臨預(yù)售證過期的問題。記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢得知，長安8號原名擎峰閣，預(yù)售許可證為京房售證字（2008）365號，發(fā)證日期為2008年10月8日，銷售類型為70年產(chǎn)權(quán)的公寓。該網(wǎng)站顯示稱：“該項目預(yù)售許可證已經(jīng)到期，未售房屋不能進(jìn)行網(wǎng)上簽約，該項目樓棟需申請辦理初始登記，取得房屋所有權(quán)證后，方可現(xiàn)房銷售，進(jìn)行現(xiàn)房合同的網(wǎng)上簽約。”

 

長安8號位于北京建國門外大街和西大望路交叉口東南角，是長安街目前唯一在售的70年產(chǎn)權(quán)公寓。其分為南、北兩棟大樓，南樓用作高端公寓，北樓則為商服綜合體。

 

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)認(rèn)為，長安8號所處的區(qū)域極具地段優(yōu)勢，且經(jīng)過多年囤地，地塊本身的價值已經(jīng)翻了數(shù)倍，如果運營得當(dāng)，盈利依然可期。當(dāng)然，長安8號既然是爛尾樓，必定會涉及眾多錯綜復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)以及銀行、土地、規(guī)劃等方面的問題，尤其是對已經(jīng)簽約購房的業(yè)主來說，還需支付數(shù)額不菲的延期交房違約金，佳兆業(yè)能否將其盤活，還要拭目以待。

 

鏈家地產(chǎn)市場研究部給記者提供的數(shù)據(jù)顯示，2010年10月，北京新建商品房市場共退房78套，均價在5萬元/平方米以上的豪宅退房數(shù)量激增，其中擎峰閣退房10套。

 

據(jù)記者了解，長安8號不僅單價高，而且戶型面積偏大，每套總價很高。據(jù)公開資料顯示，長安8號的戶型面積標(biāo)準(zhǔn)層為260-470平方米，樓王層為640-1800平方米，按照每平方米8萬元計算，每套房總價最低也要近2000萬元。

 

另外，長安8號的定位受到業(yè)界質(zhì)疑，易居研究院北京所副所長牟增彬表示：“東長安街沿線多是寫字樓或購物中心，人群結(jié)構(gòu)復(fù)雜、流動性大，并不適合開發(fā)高端住宅。長安8號如果在兩年前就改成商業(yè)物業(yè)的話，在這樣的位置整售是不成問題的。”

 

佳兆業(yè)將主導(dǎo)項目開發(fā)運作

 

日前，佳兆業(yè)正式宣布已與長安8號的項目公司北京耀輝置業(yè)簽訂了代管代建協(xié)議，而此前傳出的消息是“歷時一年半的爭取，佳兆業(yè)從王府世紀(jì)和金利豐集團(tuán)手中收購100%股權(quán)，耗資60億元拿下這個停滯兩年的爛尾項目”。

 

記者看到，位于長安街大望橋東南角的長安8號雖然仍處于停工狀態(tài)，但是圍檔已經(jīng)更換成佳兆業(yè)的LOGO。佳兆業(yè)相關(guān)人士對記者表示：“目前雙方的合作模式是代建代管，具體合作內(nèi)容不便透露，但佳兆業(yè)將主導(dǎo)該項目的開發(fā)運作，包括從項目定位、工程管理、營銷推廣到后期的運營管理等。”

 

陳國強(qiáng)指出，佳兆業(yè)代建長安8號是其進(jìn)京的一個跳板，這種方式與直接收購項目或者在京拿地相比能降低不少成本。同時，在競爭激烈的北京市場，首個項目必須打響，長安8號有一定的知名度，可以規(guī)避銷售方面的風(fēng)險。

 

據(jù)報道，此前佳兆業(yè)董事局主席郭英成曾宣布，佳兆業(yè)的業(yè)務(wù)將主要以一二線城市為主，未來其在一二線城市的比重可能會占到七成。“代建長安8號是佳兆業(yè)重回一二線市場的象征。一二線城市的地價雖然相對來說比較高，土地供應(yīng)量也少，但市場需求強(qiáng)勁，消化速度快，市場風(fēng)險較小。”佳兆業(yè)相關(guān)人士對記者表示。

 

業(yè)內(nèi)人士指出，佳兆業(yè)在回歸一二線城市的同時，應(yīng)該做好財務(wù)上的把控。記者查閱了佳兆業(yè)的半年報發(fā)現(xiàn)，截至2013年6月末，該公司資產(chǎn)負(fù)債率為82.4%，已超越70%的行業(yè)警戒線，而其在2012年末則為66.8%。

 

對此，佳兆業(yè)相關(guān)人士表示，今年公司做完融資以后又去拿地，很多地價款需要提前支付，因此負(fù)債率較高。但是，企業(yè)發(fā)展最關(guān)鍵的不是看負(fù)債率，而是要看整體債務(wù)架構(gòu)有沒有問題。