10月26日，40多名泉州浦西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)室外步行街業(yè)主拉起橫幅，再次到浦西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)門前進(jìn)行集體維權(quán)。為何萬(wàn)達(dá)金街會(huì)陷入難出租困境，背后的原因是什么？

“18個(gè)月一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”，“一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一個(gè)新城市中心”，在過(guò)去數(shù)年間，萬(wàn)達(dá)的擴(kuò)張速度和品牌影響力，成就了其中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的霸主地位。

 

泉州浦西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)自2010年9月10日奠基之后，僅用2年時(shí)間，就讓泉州市區(qū)最大的建筑綜合體成功開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，并且在短時(shí)間內(nèi)就形成了成熟商圈。但高速成長(zhǎng)的背后，被華麗外表所掩蓋的問(wèn)題也在逐步顯現(xiàn)。目前，全國(guó)萬(wàn)達(dá)金街都普遍出現(xiàn)出租難現(xiàn)象，泉州萬(wàn)達(dá)金街的業(yè)主更是因此走上維權(quán)之路。對(duì)此，本網(wǎng)采訪了眾多業(yè)內(nèi)人士，一同探討目前萬(wàn)達(dá)這種商業(yè)地產(chǎn)模式的利弊之處。

 

著名房地產(chǎn)專家-劉福泉：運(yùn)營(yíng)管理沒(méi)跟上 還處于培育期階段

 

首先，萬(wàn)達(dá)金街與自持商業(yè)中心組合后的商業(yè)體量非常大，這么大的商業(yè)體量與城市人口消費(fèi)能力是否匹配，是二三線城市常容易出現(xiàn)的問(wèn)題。并且，萬(wàn)達(dá)金街之所以會(huì)出現(xiàn)這些問(wèn)題，在于管理沒(méi)有到位，把重心都放到了自持物業(yè)上，對(duì)于散售物業(yè)沒(méi)有相應(yīng)的招商運(yùn)營(yíng)。再者，大型商業(yè)街有一定的預(yù)熱階段，任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都要經(jīng)歷市場(chǎng)培育期，在這期間，商業(yè)街的業(yè)態(tài)會(huì)不斷整合更替，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容需要經(jīng)過(guò)優(yōu)勝劣汰才能生存下來(lái)。

 

泉州師范學(xué)院副教授-陳安輝：體驗(yàn)型業(yè)態(tài)迎合有限 難承受高昂租金

 

以目前萬(wàn)達(dá)自持商業(yè)來(lái)看，體驗(yàn)型消費(fèi)容易吸引最多的消費(fèi)群體。從顧客角度考慮，例如餐飲之類的體驗(yàn)型業(yè)態(tài)，是每個(gè)來(lái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)顧客的必須消費(fèi)項(xiàng)目，但這些業(yè)態(tài)往往需要較大的營(yíng)業(yè)面積才能形成規(guī)模，萬(wàn)達(dá)金街獨(dú)立門店較難迎合這一需求。雖然可以通過(guò)整合大量店鋪來(lái)運(yùn)作，但是目前整體行業(yè)已非高利潤(rùn)，承受能力有限，難以應(yīng)對(duì)高昂的租金。  

 

新宇置業(yè)-楊汪澤：體驗(yàn)不如商場(chǎng) 金街繁榮有難度

 

本質(zhì)上還是一個(gè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的問(wèn)題，金街和旁邊的購(gòu)物中心存在一定的競(jìng)爭(zhēng)，但與之相比沒(méi)有優(yōu)勢(shì)可言。第一，購(gòu)物中心作為萬(wàn)達(dá)商場(chǎng)的主體，本身就非常大，購(gòu)物者會(huì)有一個(gè)“疲勞時(shí)間”，逛完之后，已經(jīng)沒(méi)剩多少力氣再去逛金街；第二，從購(gòu)物環(huán)境上講，夏天沒(méi)有空調(diào)，冬天沒(méi)有暖氣，體驗(yàn)上還是在商場(chǎng)里邊更好。所以金街的繁榮有一定的難度，除非有特別吸引人的點(diǎn)。

 

知名地產(chǎn)人-徐建竹：商業(yè)模式?jīng)]有對(duì)錯(cuò) 商圈形成需要積淀

 

萬(wàn)達(dá)金街出現(xiàn)問(wèn)題，背后體現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的困境，商圈的形成本身是需要自然的積淀和淘汰，并不是靠“規(guī)劃”就能一步到位，就算有一個(gè)更大的商業(yè)開(kāi)發(fā)商來(lái)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，想要做好，也還是需要時(shí)間，需要人流、商家以及消費(fèi)習(xí)慣持續(xù)不斷的積累和轉(zhuǎn)變。在大商場(chǎng)旁邊做一些酒吧街或者休閑上的配套，在規(guī)劃上是沒(méi)有問(wèn)題的，中山路、九一街等傳統(tǒng)街區(qū)也能取得成功，因此更核心的問(wèn)題，還是在于后期的營(yíng)運(yùn)能否得到消費(fèi)者和商家的認(rèn)同，這是一個(gè)商圈、商家、消費(fèi)者相互博弈的過(guò)程，需要時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)，從來(lái)沒(méi)有誰(shuí)能憑空創(chuàng)造出一個(gè)商圈。

 

金爵地產(chǎn)-鄭啟忠：出路在于售后返租統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理

 

想要做好商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商必須在前期就要做好商業(yè)定位，規(guī)劃好商業(yè)業(yè)態(tài)，整合好商業(yè)資源，并采取先招商后銷售和后期商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的模式才可能取得成功?？梢钥闯觯治魅f(wàn)達(dá)在總體商業(yè)規(guī)劃的時(shí)候，沒(méi)有把金街的規(guī)劃業(yè)態(tài)與其他商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行差異化經(jīng)營(yíng)，也沒(méi)有考慮到更多的后續(xù)運(yùn)營(yíng)問(wèn)題。購(gòu)房者在購(gòu)買商業(yè)物業(yè)時(shí)應(yīng)該經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，充分考慮到商業(yè)的運(yùn)營(yíng)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，理性購(gòu)買商業(yè)物業(yè)，如前期購(gòu)買沒(méi)有考慮到這些風(fēng)險(xiǎn)和其他的方方面面，僅根據(jù)表面現(xiàn)場(chǎng)判斷商業(yè)物業(yè)購(gòu)買，最終必將為這些風(fēng)險(xiǎn)買單；從萬(wàn)達(dá)金街長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)角度來(lái)看，售后返租模式進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理也許是比較好的出路。

 

業(yè)內(nèi)策劃人士-蔣濤：定位模糊 資源未充分利用

 

第一，萬(wàn)達(dá)金街本土區(qū)位定位模糊，“金”字在泉州市區(qū)商圈內(nèi)沒(méi)有做到符合本土市場(chǎng)業(yè)態(tài)細(xì)分。第二，市場(chǎng)定位模糊，這種復(fù)制模式前提要在充分市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，不能只停留在簡(jiǎn)單的宏觀面，更應(yīng)該注重微觀面。第三，規(guī)劃未做到與現(xiàn)有資源充分利用，特別是水口湖與金街之間的關(guān)系。第四，品牌固然重要，還是提醒消費(fèi)者和投資者，外來(lái)的和尚再會(huì)念經(jīng)也要結(jié)合自身投資能力和本土區(qū)域投資眼光進(jìn)行考量。

 

廈門聚賢莊-胡志堅(jiān)：缺乏統(tǒng)一招商 統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)

 

萬(wàn)達(dá)金街為了提高售價(jià)，沒(méi)有招商就進(jìn)行出售，造成后期運(yùn)作不到位。而業(yè)主以個(gè)體名義招商，無(wú)論是資源還是品牌都無(wú)法與萬(wàn)達(dá)這樣一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)相比。類似的由自主招商模式在泉州已有先例，為了讓售價(jià)達(dá)到預(yù)期，在未規(guī)劃定向業(yè)態(tài)招商的情況下就出售，造成后期的一系列招商難情況出現(xiàn)。萬(wàn)達(dá)占據(jù)了主要的業(yè)態(tài)范圍，如果調(diào)整一下，還是可以與商業(yè)中心達(dá)到互補(bǔ)的。

 

匯龍集團(tuán)-陳香農(nóng)：要建立合理溝通機(jī)制 共贏金街未來(lái)

 

一個(gè)曾經(jīng)成功的運(yùn)營(yíng)模式不一定適合每個(gè)地區(qū)，從商業(yè)運(yùn)營(yíng)的大環(huán)境來(lái)講，開(kāi)發(fā)商需要考慮當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境，綜合考慮商家、業(yè)主和消費(fèi)者的利益，因地制宜制定招商和運(yùn)營(yíng)的模式。而對(duì)于業(yè)主反應(yīng)的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商要建立通達(dá)合理的溝通機(jī)制，用本身較為成熟的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)引導(dǎo)業(yè)主的投資預(yù)期和后續(xù)運(yùn)營(yíng)。

 

冠亞集團(tuán)-林謀章：業(yè)主對(duì)租金期望過(guò)高 租售價(jià)不成正比

 

借助于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的名氣，萬(wàn)達(dá)金街業(yè)主自主招商時(shí)，因?yàn)橘?gòu)買的商鋪售價(jià)較高的原因，考慮到投資回報(bào)率的問(wèn)題，不愿意把商鋪低價(jià)出租。金街業(yè)主應(yīng)該降低租金期望值，考慮在較短時(shí)間內(nèi)形成商業(yè)成熟氛圍，先提高開(kāi)業(yè)率再考慮未來(lái)的業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變及提高租金。

 

鴻億星-陳光清：沒(méi)有留業(yè)態(tài)空間給金街 與商業(yè)中心沒(méi)有打通

 

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在其自持有的商場(chǎng)內(nèi)，業(yè)態(tài)非常齊全完整，餐飲休閑娛樂(lè)零售無(wú)所不包。幾乎沒(méi)有預(yù)留一部分業(yè)態(tài)空間給商場(chǎng)周邊的金街，導(dǎo)致其生存空間狹小。商業(yè)中心與金街之間沒(méi)有打開(kāi)足夠的銜接通道，客流沒(méi)有從室內(nèi)導(dǎo)向室外，這也是金街后續(xù)經(jīng)營(yíng)困難的原因。