[導(dǎo)讀]業(yè)內(nèi)專家認為，“383”方案一旦成真，房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生根本性改變，對增加供給、平抑房價起到積極作用。

 

10月28日，國務(wù)院發(fā)展研究中心向社會公開了其為十八屆三中全會提交的“383”改革方案總報告全文。

 

所謂“383”方案，由中心主任李偉與發(fā)展改革委副主任劉鶴擔(dān)綱領(lǐng)銜，國研中心多位資深專家參與寫作，是指包含“三位一體改革思路、八個重點改革領(lǐng)域、三個關(guān)聯(lián)性改革組合”的中國新一輪改革路線圖。

 

該報告提及到小產(chǎn)權(quán)房、土地制度、房產(chǎn)稅等改革，一旦推行，對一直處在輿論漩渦的中國房地產(chǎn)市場將會產(chǎn)生重大影響。

 

《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》(以下簡稱“《東地產(chǎn)》”)在方案公開后第一時間采訪了多位業(yè)內(nèi)專家，詳細解讀“383”方案中的房地產(chǎn)改革舉措。

 

“從中期看，對平抑房價有好處。一旦綜合性的改革出臺，對房地產(chǎn)市場會帶來根本性的改變。” 中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長劉元春對《東地產(chǎn)》如是表示。

 

深度影響市場

 

查閱“383”方案，涉及到房地產(chǎn)市場的改革措施主要圍繞在小產(chǎn)權(quán)房、土地制度和房產(chǎn)稅等方面。

 

報告具體提出了涉及上述八大領(lǐng)域的三大改革突破口：一是放開準入，引入外部投資者，加強競爭；二是深化社會保障體制改革，設(shè)立“國民基礎(chǔ)社會保障包”；三是深化土地制度改革，集體土地入市交易。

 

土地改革是這次改革的焦點。土地制度的改革方案主要有以下內(nèi)容：在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進入非農(nóng)用地市場，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺，建立統(tǒng)一土地市場下的地價體系；征收土地改為公平補償，農(nóng)民房屋按市價補償，并且被征地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)社保；土地改為國有土地資產(chǎn)公司經(jīng)營等。

 

方案中引人注意的一項內(nèi)容是：已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”按照不同情況補繳一定數(shù)量的土地出讓金，妥善解決問題。

 

劉元春認為，這有可能導(dǎo)致大量小產(chǎn)權(quán)房進入到市場，小產(chǎn)權(quán)房價格會上漲，大產(chǎn)權(quán)房的價格會有所下降。

 

上海盤古房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海對此持保留意見。“這項改革的目的是擬解決歷史遺留問題，在上海小產(chǎn)權(quán)房是不多的，有些城市則很多，如深圳，小產(chǎn)權(quán)房的放開對城市房價的影響程度，要區(qū)別對待，如北京等，一旦放開，會增加供應(yīng)。但是這些小產(chǎn)權(quán)房的小區(qū)環(huán)境、配套等不能和正規(guī)的商品房相比，能滿足低端需求，中高端這塊的需求解決不了。”

 

方案還提出，積極推進以房產(chǎn)稅和消費稅為主的地方主體稅建設(shè)。財政部財科所所長賈康(微博)表示，要積極擴大房地產(chǎn)稅改革試點范圍，這有利于把地方政府主要注意力，引導(dǎo)到按市場經(jīng)濟要求優(yōu)化本地投資環(huán)境和公共服務(wù)上面，形成地方政府行為與經(jīng)濟發(fā)展、市場機制不斷完善的良性互動長效機制。

 

有利于平抑房價

 

在劉元春看來，“383”方案已經(jīng)觸及到房地產(chǎn)制度的深層次調(diào)整。

 

“首先只是一個智庫的研究成果，不能過分解讀。‘383’方案圍繞房地產(chǎn)這塊的措施，可以說已經(jīng)認識到這么多年的調(diào)控存在認知上的錯誤，那就是一直把房價虛高的問題歸咎到投資型、投機型的需求這塊，而沒從深層次的供給以及其背后的土地制度、稅收制度的改革入手，這次則說明已經(jīng)開始了這塊的思考，但這種思考是粗略的。”

 

劉元春認為，方案若想順利推行，需要加強綜合性的改革：“很多地方其實已經(jīng)開始了先行的探索，比如重慶模式、南海模式、深圳模式等，所以說不能單純用一種方案來解決，這需要整體性的過度方案和因地制宜的實施經(jīng)驗，還需要‘試點—推廣——鋪開’的程序設(shè)定，也需要財稅體系、土地改革、政府定位改革等一系列改革的深入。綜合改革的設(shè)計相對弱了一些。”

 

宋海則表示，方案提及到的各項涉“房”改革有利于增加供應(yīng)量，對平抑房價上漲起到作用，但是綱領(lǐng)性的文件要轉(zhuǎn)化為實踐需要時間，短期內(nèi)產(chǎn)生的影響有限。

 

“已經(jīng)觸及到深層次的問題，是下一步房地產(chǎn)改革的落腳點。土地市場的改革會打破國家進行土地集中收儲的壟斷格局，住宅用地的供給增加，對土地價格實現(xiàn)了一定沖擊，但是這種沖擊是有限的，進入市場的土地的規(guī)劃也很重要，不可能一下子集中供應(yīng)。會改變地方政府插手土地市場的利益格局，是解決土地財政的一個很根本性的舉措。從中期看，對平抑房價有好處。對房地產(chǎn)市場帶來根本性的改變。”劉元春在接受《東地產(chǎn)》采訪時極大地肯定了“383”改革的預(yù)期作用，但他同時強調(diào)，國家層面推出的政策會和草案有很大出入，會發(fā)揮地方政府的創(chuàng)新性、因地制宜。

 

“一旦綜合性改革出臺，會改變房地產(chǎn)投資和購買者的預(yù)期，對市場產(chǎn)生的影響會很大。”劉元春表示。