“一年前我們一說要轉(zhuǎn)型，馬上就有做空機(jī)構(gòu)攻擊我們，說轉(zhuǎn)型必然失敗，實(shí)際上你去看我們的半年報(bào)和年報(bào)，轉(zhuǎn)型很成功，并且銀行界和資本家都很看好我們”，近日，潘石屹在SOHO中國節(jié)能中心亮相時(shí)說了這番話。

 

轉(zhuǎn)型

 

2012年8月，SOHO中國宣布在未來的三年時(shí)間里，公司將逐步告別一直以來散售的商業(yè)模式，改為持有出租物業(yè)。

 

潘石屹當(dāng)時(shí)向媒體表示，SOHO中國此次轉(zhuǎn)型，包括了多項(xiàng)因素。其中，寫字樓和商業(yè)物業(yè)租金的快速上漲是重要原因之一。此外，在董事會(huì)上已作綜合考慮，轉(zhuǎn)型也包括政府政策、優(yōu)質(zhì)地皮減少，以及政府征收重稅等因素。

 

中報(bào)

 

SOHO中國2013年中報(bào)顯示，截至2013年6月30日，公司的營業(yè)額達(dá)到25億元，同比增長103%；凈利潤達(dá)到21億元，同比增長242%；核心凈利潤（不含投資物業(yè)評估增值）為5.37億元，同比增長130%；核心純利潤率約為22%。

 

彼時(shí)，潘石屹第一句話就表示：“去年8月，SOHO中國在香港宣布要轉(zhuǎn)型（即SOHO中國從出售物業(yè)全面轉(zhuǎn)型為持有物業(yè)），過去一年時(shí)間的成績，今天我可以非常高興的告訴大家，SOHO中國的轉(zhuǎn)型，成功了。”

 

質(zhì)疑

 

業(yè)內(nèi)對SOHO中國轉(zhuǎn)型的質(zhì)疑是，轉(zhuǎn)型這段時(shí)間以來SOHO中國的租金收入僅為8600萬元，占其25億元收入的約3%左右。換句話說，SOHO中國良好的業(yè)績表現(xiàn)，主要來源于銷售而非出租。

 

質(zhì)疑還有對其巨大現(xiàn)金流的考驗(yàn)。據(jù)證券市場周刊報(bào)道，目前SOHO中國總計(jì)有12個(gè)在建項(xiàng)目，因此目前SOHO中國正需要大量的現(xiàn)金流來支持在建項(xiàng)目，但目前在售項(xiàng)目幾乎售罄。

 

另一個(gè)值得關(guān)切的問題是SOHO中國的租金回報(bào)率。轉(zhuǎn)型后的SOHO中國將全面依賴租金回報(bào)過日子，但是問題是其租金回報(bào)是否滿意？ SOHO中國未來僅靠租金收入是否足以支撐目前的市值？

 

香港今年最大一筆銀團(tuán)貸款

 

潘石屹向鳳凰房產(chǎn)表示，SOHO中國去年年報(bào)凈負(fù)債率是2.4%，2013年半年報(bào)凈負(fù)債率為14.3%，他認(rèn)為這在全中國上市公司里都是最低的。“不管未來發(fā)生什么情況，SOHO中國都是安全的。從資本市場和銀行界來說都非常看好我們。”潘石屹略顯傲嬌的說。

 

記者查閱公告得知，SOHO中國已經(jīng)于9月30日發(fā)布公告，稱公司與銀團(tuán)于2013年9月27日訂立四年期可轉(zhuǎn)讓定期貸款融資的貸款協(xié)議，該定期貸款包括4.15億美元及42.63億港元（相等于約5.50億美元）兩筆款項(xiàng)，利息為倫敦銀行同業(yè)拆息/香港銀行同業(yè)拆息（視情況而定）加年息差3.20厘。公告顯示，銀團(tuán)貸款用作償還及/或提前償還公司現(xiàn)有貸款。并稱，SOHO中國董事會(huì)相信，銀團(tuán)貸款的大金額及低成本充分反映集團(tuán)的穩(wěn)健財(cái)務(wù)政策及可靠信用的優(yōu)勢。

 

潘石屹現(xiàn)場解釋說去香港做銀團(tuán)貸款，最初的計(jì)劃5億美元，最后實(shí)際認(rèn)購額達(dá)到9.6億美元，是香港資本市場今年認(rèn)購最高的一次。他帶著幽默的口吻轉(zhuǎn)述銀行說再努力點(diǎn)就10億了。 潘石屹稱利率僅為中國銀行貸款的一半，并且所有條件銀行給放開，銀行原定凈負(fù)債率上限為40%，后來給放寬到80%。“指標(biāo)放開說明我們轉(zhuǎn)型是成功的，資本市場、所有的銀行家都看好我們”，潘石屹最后說。