在房地產(chǎn)再融資未取得實(shí)質(zhì)性開(kāi)閘之前，部分上市房企開(kāi)始調(diào)整相關(guān)預(yù)案，以求得“闖關(guān)”成功。
在金科股份最新公告中，公司修訂了之前發(fā)布的定增預(yù)案，擬發(fā)行總股份由原來(lái)的4億股，募集金額由原來(lái)的43.2億元縮減為31.4億元。值得注意的是，金科股份取消了“西安金科天籟城”募投項(xiàng)目，也砍掉了3.3億元的“補(bǔ)充流動(dòng)資金”事項(xiàng)。
對(duì)此，金科股份副總裁、首席戰(zhàn)略執(zhí)行官李戰(zhàn)洪在接受記者采訪時(shí)表示，“我在外地開(kāi)會(huì)，不太清楚這個(gè)事情。”
即便如此，金科股份仍未放緩?fù)恋財(cái)U(kuò)張步伐。截至目前，金科股份拿地耗資70億元，但拿地成本較低，主要集中在三、四線城市。金科股份深耕大重慶區(qū)域，戰(zhàn)略積極，銷售增長(zhǎng)強(qiáng)勁，多元化拿地模式亦將強(qiáng)化成本優(yōu)勢(shì)，短期流動(dòng)性安全。
金科股份調(diào)整定增預(yù)案
截至目前，國(guó)內(nèi)已有33家上市房企公布再融資預(yù)案，涉及融資金額高達(dá)770億元。近日，來(lái)自重慶的迪馬股份成為首家獲得證監(jiān)會(huì)公開(kāi)受理的上市房企。
不過(guò)，在這之前，迪馬股份曾經(jīng)歷過(guò)一次預(yù)案修訂，其中涉及公司與控股股東東銀控股集團(tuán)之間的關(guān)聯(lián)交易及后者對(duì)上市公司的巨額占款等問(wèn)題。
如今，金科股份似有步其后塵之勢(shì)。在10月26日的公告中，金科股份已修訂了之前43.2億元的定增方案，改為定向募資31.4億元，定增總股份由4億股調(diào)整為約2.9億股。其中，金科股份原本一共定增募投三個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在也改成了兩個(gè)項(xiàng)目，西安項(xiàng)目已被取消。
昨日，記者致電李戰(zhàn)洪，其表示在外地開(kāi)會(huì)，不太清楚此事。重慶一位熟悉金科股份的券商人士認(rèn)為，最大可能性應(yīng)是 “資金成本”問(wèn)題，金科股份的定增對(duì)象都會(huì)有一個(gè)回報(bào)率的要求，原本談好的買(mǎi)家現(xiàn)在可能放棄了定向受讓股份。
據(jù)了解，西安項(xiàng)目是金科股份通過(guò)收購(gòu)陜西一房企的100%股權(quán)，從而“曲線”獲得93畝已獲得土地證的相關(guān)地塊，收購(gòu)代價(jià)為2000萬(wàn)元。不過(guò)，對(duì)于西安項(xiàng)目，金科股份仍有近6億元的項(xiàng)目債務(wù)需要償付。
在定增方案中，金科股份曾宣稱，西安項(xiàng)目將要配建超過(guò)1.2萬(wàn)平方米的廉租房，這也為公司插上了符合國(guó)家政策導(dǎo)向的有利標(biāo)簽。據(jù)項(xiàng)目測(cè)算報(bào)告顯示，該項(xiàng)目總銷售額26.2億元，總開(kāi)發(fā)成本16.9億元，銷售毛利率35.4%，凈利潤(rùn)率16.3%。
不過(guò)，金科股份還透露，目前西安項(xiàng)目詳細(xì)的定位方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)尚在編制及審批過(guò)程中。
公司深耕三、四線城市
與其他成長(zhǎng)型房企一樣，金科股份雖然負(fù)債率較高，但截至8月15日公司賬面資金余額仍高達(dá)94.7億元，同時(shí)，金科股份在土地儲(chǔ)備上也不遺余力。
據(jù)公開(kāi)披露的信息，記者統(tǒng)計(jì)得出，截至目前，金科股份花在拿地上的資金已達(dá)70.5億元，其中權(quán)益性拿地約65億元，主要集中在大重慶以及江蘇無(wú)錫、四川內(nèi)江、貴州遵義等三、四線城市。按照計(jì)劃，金科股份今年拿地的金額將不少于去年的92.6億元。
東北證券地產(chǎn)分析師高建認(rèn)為，金科股份深耕重慶，異地拓展穩(wěn)扎穩(wěn)打，市場(chǎng)對(duì)公司區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的看法有失偏頗，獲取優(yōu)質(zhì)低價(jià)土地的能力以及標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)的進(jìn)度管理能力是快速周轉(zhuǎn)的保證。
一線品牌房企自去年下半年以來(lái)開(kāi)始重回“一、二線”城市，主流看法是三、四線城市消費(fèi)能力有限，供給偏多，可能存在一定的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，包括金科股份在內(nèi)的部分房企卻依靠低成本策略，深耕三、四線城市，取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，金科股份實(shí)現(xiàn)銷售金額91億元，同比增長(zhǎng)58.8%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額84.7億元，同比增長(zhǎng)59.2%；實(shí)現(xiàn)銷售面積113萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41%。
值得一提的是，考慮到市場(chǎng)和公司實(shí)際情況，金科股份下調(diào)了年度銷售目標(biāo)，由年初制定的235億元調(diào)至220億元（含產(chǎn)業(yè)板塊）。為了加速銷售，金科股份在下半年推盤(pán)項(xiàng)目中將剛需產(chǎn)品比例從原有的70%提高到了80%。
在瑞銀證券分析師李宗彬看來(lái)，金科股份在2012年新開(kāi)工及今年計(jì)劃開(kāi)工面積中，三、四線城市的占比或超過(guò)60%，公司在這些城市的銷售可能受制于當(dāng)?shù)剌^大的供給，難以快速增長(zhǎng)，因此瑞銀證券將金科股份2013年的銷售額下調(diào)至206億元。
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