自住型商品房政策以及最新版“京七條”的推出，明確了北京試圖構(gòu)建中端群體政策支撐的意圖。但北京政策是否抓準(zhǔn)了中端群體的需求，解決了他們面臨的問(wèn)題呢？業(yè)界看法并不一致。
10月23日，北京市發(fā)布《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見(jiàn)》，《意見(jiàn)》指出，北京今后將加快發(fā)展自住型商品住房，套型建筑面積以90平方米以下為主，銷售均價(jià)比同時(shí)段同品質(zhì)商品住房低30%左右。面向全市符合限購(gòu)條件的家庭，保障房輪候家庭和本市無(wú)房家庭優(yōu)先購(gòu)買；購(gòu)買此類住房后五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上交財(cái)政。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，此類住房在推出時(shí)，就已明確目標(biāo)群：符合限購(gòu)條件、經(jīng)濟(jì)實(shí)力難以支撐普通住房?jī)r(jià)格、自住需求強(qiáng)烈、投資投機(jī)意愿較少的置業(yè)者。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫則向《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，自住型商品房將現(xiàn)有“一刀切”的調(diào)控思路切實(shí)轉(zhuǎn)向長(zhǎng)效機(jī)制的軌道，未來(lái)高端市場(chǎng)有望加速放歸市場(chǎng)層面。這樣一來(lái)，北京低端有保障、中端有支撐、高端有市場(chǎng)的三元格局也將形成。
雖然對(duì)于北京政策思路做了肯定，但任啟鑫對(duì)于具體的政策效果卻打了一個(gè)“問(wèn)號(hào)”。
任啟鑫表示，在能否買到的問(wèn)題之外，“夾心層”人群對(duì)自住型商品房的接受度也將直接影響其最終效果。一方面，在房企利潤(rùn)有限的情況下該類住宅的產(chǎn)品品質(zhì)必將低于同區(qū)域的純商品住宅，同時(shí)自住型商品房用地都是指定的，選擇面較小，地塊的位置與交通等配套是否能滿足具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的“夾心層”人群的需求都將存疑，而另一方面，在流通方面的年限限制與收益的部分上繳，在對(duì)購(gòu)買人群未來(lái)改善需求起到抑制作用的同時(shí)，也將削弱該類住宅的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
事實(shí)上，心中存疑的并不止任啟鑫一人。嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，樓盤品質(zhì)與收益預(yù)期設(shè)定都可能與真正的中端需求存在偏差。一方面，此類樓盤與真實(shí)的中端市場(chǎng)需求仍有一定差距。中端市場(chǎng)對(duì)于樓盤品質(zhì)、物業(yè)價(jià)值提升空間、樓盤區(qū)位等均有較高的要求。此類樓盤貼上“自住型”標(biāo)簽后，難以較好地聚焦中端市場(chǎng)的客戶群；另一方面此類樓盤“隨波逐流”而漲價(jià)，將提升物業(yè)價(jià)值，這符合業(yè)主置業(yè)的期待。
嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，這種提升空間，受到政策的規(guī)制，將貶損未來(lái)業(yè)主獲取物業(yè)增值帶來(lái)的利好一面。“因此，今天的市場(chǎng)追捧，或許將埋下未來(lái)業(yè)主的抱怨。”
業(yè)內(nèi)專家的擔(dān)心也許并不是多余的。
王力（化名）應(yīng)該屬于典型的中端改善型需求人群，在郊區(qū)有套90平方米的房子，但由于生活不便一直想要換套市里的房子。他說(shuō)，要換房首先要考慮保值增值的問(wèn)題，因此并不打算考慮自住型商品房。王力還表示，目前換房最大的問(wèn)題就是置換成本太高，“征稅太高了。”
嚴(yán)躍進(jìn)指出，制度需要?jiǎng)?chuàng)新。對(duì)于換房家庭，應(yīng)該鼓勵(lì)低成本置換房屋。包括有多套房的住戶，鼓勵(lì)將多套房進(jìn)行整合與打包，通過(guò)低成本出售與置換，最終獲得一套戶型較大、品質(zhì)更高的住房。
“這種市場(chǎng)需求已有抬頭的端倪，但政策市場(chǎng)卻幾乎是空白的。部分從剛需轉(zhuǎn)向改善型需求的業(yè)主，必須經(jīng)歷多個(gè)高成本的折騰（如得先賣房，再租房，最后購(gòu)置新房產(chǎn)），才能完成置業(yè)的過(guò)程。作為政府，應(yīng)關(guān)注這種需求能級(jí)的提升，搭建平臺(tái)，力圖削弱這一轉(zhuǎn)換過(guò)程中的各種成本，從而真正解決中端市場(chǎng)的需求問(wèn)題。”
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