又到融資季，最近重點(diǎn)房企的海內(nèi)外融資馬力全開，目標(biāo)直指即將到來的再一波土地供應(yīng)高峰。加上銷售暢旺的金九銀十，房企似乎正走向難得一見的“好日子”。
“融資—圈地”循環(huán)
進(jìn)入10月，香港資本美元債市場一片繁忙，據(jù)投行人士透露，綠地（專題閱讀）、中海（專題閱讀）等內(nèi)地龍頭房企紛紛舉行路演，籌備發(fā)行美元債。10月9日，中國海外發(fā)展就在香港舉行投資推介會，計(jì)劃發(fā)行十年期，孳息率約五厘的美元債。此前，中國地產(chǎn)已在10月8日發(fā)行了總值1.5億美元、票息13.5%的5年期美元債。
有國際投行人士預(yù)計(jì)，10月后內(nèi)地房企將進(jìn)入發(fā)債高峰，未來發(fā)債規(guī)模將有機(jī)會超越9月。據(jù)數(shù)據(jù)公司Dealogic提供的數(shù)據(jù)顯示，9月已有5家在港上市的中國房地產(chǎn)商發(fā)行了美元計(jì)價(jià)債券，合計(jì)融資16.8億美元，創(chuàng)了4個(gè)月的新高。
“我們原本以為2013年的融資窗口已經(jīng)關(guān)閉。”一位正在籌備路演的內(nèi)地龍頭房企負(fù)責(zé)人表示，2013年6月以后，在美國QE退市的背景下，大批資金回流美國，香港債券市場市況不佳，許多有意借助海外債券融資的房企都不得不另謀出路。
不曾想美國的“退市”計(jì)劃比市場預(yù)期來得慢，9月發(fā)債的房企都取得不錯(cuò)的成效。數(shù)據(jù)顯示，9月發(fā)債的旭輝地產(chǎn)獲得了超十倍的認(rèn)購；而同期發(fā)債的禹州地產(chǎn)，3億5年期美元債票息僅為8.75%，遠(yuǎn)低于2012年10月發(fā)行11.75%的美元票息。這使得內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)趨之若鶩。
在2013年銷售火爆，回款迅速的背景下，開發(fā)商為何急于圈錢？
香港證券人士向記者表示，其中一個(gè)原因是做債務(wù)展期，也就是借新債還舊債。據(jù)Dealogic的數(shù)據(jù)顯示，截至10月7日，房企在國際市場發(fā)行債券的未償還額達(dá)到410.73億美元，而2013年前三季度，內(nèi)地房地產(chǎn)商發(fā)債的債券融資為163.26億美元。房企需要為即將到期的舊債作財(cái)務(wù)準(zhǔn)備，在量化寬松政策將退未退的微妙時(shí)刻，這些企業(yè)需要抓緊每一個(gè)“窗口期”。
而另一個(gè)重要原因是房企要為即將到來的土地出讓高峰期囤積彈藥。“我們發(fā)債主要是為公司下一步發(fā)展做籌劃。”上述龍頭房企的負(fù)責(zé)人表示。
“我們預(yù)期各線城市將在四季度迎來推地高峰，特別是一線城市可能在國土部的督促下加大住宅用地的供給量。”瑞銀證券的分析師李宗彬認(rèn)為。
加大土地供應(yīng)
10月9日，廣州市國土房管局公布，該市前九個(gè)月住宅用地供應(yīng)量同比增長229%，并將在2013年四季度和2014年一季度進(jìn)一步加大住宅用地供應(yīng)力度。數(shù)據(jù)顯示，廣州已供應(yīng)各類住宅用地526公頃，完成年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的88%。但該市房管部門的負(fù)責(zé)人表示，目前廣州有238公頃住宅用地具備供應(yīng)條件，未來將繼續(xù)加大供應(yīng)力度。
實(shí)際上，宣布加大推地力度的遠(yuǎn)不止廣州，深圳、北京、上海都表示未來將加大土地供應(yīng)。
在分析者眼中，這也是國家房地產(chǎn)調(diào)控思路上的轉(zhuǎn)變，9月底國土資源部曾下文要求，各地要根據(jù)實(shí)際情況穩(wěn)定土地供應(yīng)水平，其中點(diǎn)名北上廣深等一線城市，要比照前3~5年住宅用地平均供地量，持續(xù)加大住宅用地供應(yīng)力度。
顯然，房地產(chǎn)調(diào)控的思路從抑需求到增供給轉(zhuǎn)變。“新一屆政府更傾向于用市場化的方式(進(jìn)行地產(chǎn)調(diào)控)。”克爾瑞信息集團(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波表示。
對于手頭資金充裕，融資渠道暢順的房企而言，這無疑是十年難見的好機(jī)遇。數(shù)據(jù)顯示2013年前三季度，十大代表性企業(yè)累計(jì)拿地金額為2447億元，是2012年同期的1.5倍，比2012年全年還要高出11%。而第四季度，開發(fā)商的拿地?zé)崆橛性鰺o減。
正因?yàn)榉科笃毡榭春梦磥淼幕貓?bào)，也就形成了不惜舉債囤地的局面。
市場暗藏隱患
房企看漲不無道理，萬科公布的9月銷售業(yè)績顯示，該公司前三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1098.7萬平方米，銷售金額1285億元，銷售額同比增長34%。
幾乎同時(shí)綠地集團(tuán)也表示前三季度賣了1012億元的房子，成為今年第二個(gè)銷售金額超千億元的房企。
而碧桂園10月8日也在資本市場弄了一回“千億門”事件，當(dāng)天港媒報(bào)道碧桂園總裁莫斌向內(nèi)部員工發(fā)短信稱，今年累計(jì)認(rèn)購金額已超過1000億元，由于涉及敏感數(shù)據(jù)，導(dǎo)致碧桂園停牌公告。
但據(jù)記者了解，該內(nèi)容實(shí)際上是碧桂園高管微信群中發(fā)出的內(nèi)部通報(bào)數(shù)據(jù)，而所謂“認(rèn)購金額”并不等同于“合約銷售金額”，一般而言，認(rèn)購金額將滯后一兩個(gè)月才反映在合約金額內(nèi)。但如果以碧桂園年初制定的620億元的目標(biāo)相比，保守估計(jì)已有近四成增幅。
同策咨詢研究的數(shù)據(jù)顯示，今年全年超千億元的房企有望增至7家，而去年僅僅為3家。
房企高歌猛進(jìn)，其實(shí)也隱藏風(fēng)險(xiǎn)。記者從廣州幾家重點(diǎn)開發(fā)商處了解到，從9月開始，房貸的回款速度開始拉長。“原本在客戶簽訂貸款合同繳納首期后，一個(gè)月左右銀行就會向房企放款。”一位房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，但現(xiàn)在有部分7、8月簽訂合同的房貸至今未到位。
與放款慢相比，銀行取消房貸利率成為普遍現(xiàn)象。從9月開始一線城市房貸利率優(yōu)惠或者取消，或者限制多多；進(jìn)入10月，這一現(xiàn)象開始蔓延至二三線城市，沈陽、南京、惠州等城市都傳出房貸錢荒的消息。
房地產(chǎn)專家楊紅旭表示，年底前首套利率優(yōu)惠取消甚至上浮的情況仍將持續(xù)，甚至幅度會進(jìn)一步增加，房貸吃緊現(xiàn)象有周期性，如果購房需求在2013年透支，明年房價(jià)的熱度就會有所降溫。
“無論如何，手中有錢，心中不慌。”上述籌備在香港發(fā)債的內(nèi)地房企負(fù)責(zé)人則告訴記者，十年期5%息率的債券支持，可以讓他們抵御許多市場突發(fā)狀況。
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