細(xì)數(shù)寧波最近幾年新增的商業(yè)綜合體，用“雨后春筍”來(lái)形容并不為過(guò)。來(lái)自市貿(mào)易局的數(shù)據(jù)顯示，目前寧波全市已建成和在建、擬建的商業(yè)綜合體共有57個(gè)。而寧波已營(yíng)業(yè)的商業(yè)綜合體達(dá)21個(gè)，包括鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、世紀(jì)東方廣場(chǎng)、和義大道購(gòu)物中心等。

寧波市場(chǎng)是否飽和，商業(yè)地產(chǎn)還有哪些作為？就寧波而言，調(diào)控政策持續(xù)加碼，以短期盈利為目標(biāo)的住宅開(kāi)發(fā)商面臨前所未有的挑戰(zhàn)，收縮住宅、進(jìn)軍商業(yè)的案例比比皆是。

面對(duì)越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，萬(wàn)達(dá)王健林于日前表示：商業(yè)地產(chǎn)有泡沫，但要分地方。有些城市，確實(shí)商業(yè)地產(chǎn)扎堆、過(guò)剩，但是一些地級(jí)市，連好的電影院都沒(méi)有，也沒(méi)有成熟的購(gòu)物廣場(chǎng)，尤其是一些高新區(qū)，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，人口不少，但是配套跟不上，這些地方商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
 

房企及外行企業(yè)紛紛進(jìn)駐商業(yè)地產(chǎn) 萬(wàn)科表示不看好

公開(kāi)資料顯示，中糧、華潤(rùn)、龍湖等房地產(chǎn)企業(yè)，均已部署未來(lái)少則十幾個(gè)、多則幾十個(gè)綜合體的投資計(jì)劃，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)計(jì)劃2015年前復(fù)制10個(gè)未來(lái)廣場(chǎng)，奧克斯集團(tuán)總裁鄭堅(jiān)江在記者采訪中說(shuō)道，“到2018年以后，在城市綜合體上加大投資。目標(biāo)是，要達(dá)到800億的規(guī)模，企業(yè)的城市綜合體要達(dá)到50個(gè)。

另外，進(jìn)入2013年，娃哈哈集團(tuán)、東方園林、維維股份和金威啤酒等外行企業(yè)也紛紛投身商業(yè)地產(chǎn)，娃哈哈計(jì)劃3-5年內(nèi)開(kāi)出100家商場(chǎng)，主要業(yè)態(tài)為綜合體。近日，中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)郭戈平表示，預(yù)計(jì)中國(guó)購(gòu)物中心在2015年將達(dá)到4000家。

從中國(guó)購(gòu)物中心國(guó)際論壇第十一屆年會(huì)上獲悉，沃爾瑪在華購(gòu)物中心投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目年前已正式啟動(dòng)，兩到三年的開(kāi)發(fā)周期內(nèi)，首批沃爾瑪購(gòu)物中心有望亮相。沃爾瑪此番低調(diào)潛行的購(gòu)物中心計(jì)劃表露沃爾瑪正式加入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的角逐，要分一杯羹的決心。

而相反的，作為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭的萬(wàn)科則持不同觀點(diǎn)。郁亮在公開(kāi)場(chǎng)合的最新表態(tài)是，不看好商業(yè)地產(chǎn)，但是不得不做，為的是滿足城市發(fā)展中居民日常生活需要的社區(qū)功能。但未來(lái)萬(wàn)科不會(huì)再增加商業(yè)地產(chǎn)的比重，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)面臨供應(yīng)量過(guò)剩和電商的雙重沖擊。萬(wàn)科執(zhí)行副總裁毛大慶也曾表示，“服務(wù)住宅一直是萬(wàn)科給商業(yè)地產(chǎn)的劃線。”

事實(shí)上，眾多開(kāi)發(fā)商一哄而上殺入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力必然加劇，也必將放大商業(yè)地產(chǎn)中潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
 

寧波商業(yè)項(xiàng)目頗多但還未飽和 關(guān)鍵在于特色

“國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)有泡沫，但僅限于局部，整體沒(méi)有”，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林日前表示，從總量上看，中國(guó)的商場(chǎng)和購(gòu)物中心還不算多。不過(guò)，王健林認(rèn)為，按照現(xiàn)在的發(fā)展速度，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)遲早會(huì)飽和，而一向善于拓展新路的萬(wàn)達(dá)，也已經(jīng)從商業(yè)逐漸向文化旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

此前，記者采訪到全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事繆百年，他表示商業(yè)地產(chǎn)在寧波盡管不少但應(yīng)該還未飽和，而且商業(yè)地產(chǎn)與住宅不一樣，住宅一個(gè)家庭僅需1套，但商業(yè)只要有特色多去幾次也無(wú)妨，特色是關(guān)健。對(duì)于萬(wàn)科提出的不再增加商業(yè)地產(chǎn)比重，繆百年認(rèn)為只是各個(gè)公司的發(fā)展戰(zhàn)略不同而已。按照寧波目前的發(fā)展速度，商業(yè)地產(chǎn)并未過(guò)剩，其中電商對(duì)商業(yè)沖擊確實(shí)不小，但體驗(yàn)式購(gòu)物餐飲等是無(wú)法被替代的，因此定位及運(yùn)營(yíng)很重要，江北萬(wàn)達(dá)與鄞州萬(wàn)達(dá)定位就有差異。對(duì)于這種招商困難、經(jīng)營(yíng)慘淡的商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該及時(shí)更換運(yùn)營(yíng)商及調(diào)整一些商業(yè)定位。

細(xì)數(shù)寧波最近幾年新增的商業(yè)綜合體，用“雨后春筍”來(lái)形容并不為過(guò)。來(lái)自市貿(mào)易局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前寧波全市已建成和在建、擬建的商業(yè)綜合體共有57個(gè)。

寧波已營(yíng)業(yè)的商業(yè)綜合體有21個(gè)，包括鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、世紀(jì)東方廣場(chǎng)、和義大道購(gòu)物中心等。過(guò)去兩年是寧波商業(yè)綜合體“大躍進(jìn)”的一年，共有9家商業(yè)廣場(chǎng)全新亮相，其中包括印象城、來(lái)福士廣場(chǎng)、奉化銀泰城等；此外還有30多個(gè)商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)建或待建，如海曙的新星商業(yè)中心、寧波環(huán)球城、余姚萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等。
 

商業(yè)地產(chǎn)成新貴 寧波房企或重新洗牌

今年以來(lái)，寧波本地開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐商業(yè)地產(chǎn)的勢(shì)頭不容小覷，此前，記者在采訪中了解到，作為扎根寧波的品牌房企奧克斯集團(tuán)正以一種轉(zhuǎn)變地產(chǎn)格局的方式進(jìn)駐商業(yè)地產(chǎn)。寧波奧克斯置業(yè)總經(jīng)理申永兵稱，奧克斯地產(chǎn)在全國(guó)布局，長(zhǎng)沙、成都的城市綜合體項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)，此外還有青島奧克斯廣場(chǎng)，在寧波，奧克斯動(dòng)作頗多。奧克斯在長(zhǎng)豐版塊有一塊地，但目前還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的推進(jìn)。預(yù)計(jì)會(huì)打造一個(gè)綜合體項(xiàng)目，申永兵表示依然看好寧波，有適合的機(jī)會(huì)，在寧波和寧波周邊還是希望多拿幾塊地。

專(zhuān)家認(rèn)為，從宏觀市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)高于購(gòu)買(mǎi)力的增速，市場(chǎng)沒(méi)出現(xiàn)足夠的擴(kuò)容，五年內(nèi)可能會(huì)面臨行業(yè)洗牌。

在房企內(nèi)，一方面，如華潤(rùn)、凱德置地、萬(wàn)達(dá)這樣的房地產(chǎn)巨頭會(huì)越做越大，行業(yè)集中度加劇。另一方面，一些對(duì)市場(chǎng)判斷不足，缺乏雄厚資金和商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，日子會(huì)越來(lái)越難過(guò)。出現(xiàn)招商困難，經(jīng)營(yíng)難以為繼的多屬于后者。”