什么是城市綜合體？

所謂“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。此類物業(yè)基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，因此也被稱為“城中之城”。不要把商業(yè)綜合體與城市綜合體混淆了，在專業(yè)人士眼里，商業(yè)綜合體與城市綜合體是兩個(gè)從屬關(guān)系的概念。
 

現(xiàn)狀

綜合體多 但商鋪供應(yīng)不多

“我們統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至9月30日，成都商業(yè)綜合體已經(jīng)有124個(gè)，且大多單體體量在10萬(wàn)平方米以上。”四川省商業(yè)連鎖協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)冉立春告訴記者。截至2015年，成都商業(yè)體量將新增1000萬(wàn)平方米左右。按照目前的規(guī)劃，到2015年，成都綜合體總面積將達(dá)到2757萬(wàn)平方米，將比目前的商業(yè)體量翻上1.5倍。

2007年底，萬(wàn)達(dá)錦華店開(kāi)業(yè)，標(biāo)志著成都開(kāi)始進(jìn)入綜合體時(shí)代。去年，華潤(rùn)·萬(wàn)象城、來(lái)福士廣場(chǎng)、九方廣場(chǎng)、奧克斯廣場(chǎng)等城市綜合體相繼在成都開(kāi)業(yè)。另外，還有綠地中心、信和·御龍山、長(zhǎng)峰·龍之夢(mèng)、新鴻基的ICC、九龍倉(cāng)的成都IFS等一大批規(guī)模宏大、代表國(guó)際前沿的城市綜合體涌現(xiàn)。而上風(fēng)港、潤(rùn)馳國(guó)際廣場(chǎng)、紫荊·美熙廣場(chǎng)、上古天地等一批新興的商業(yè)綜合體在成都樓市中備受追捧。

盡管綜合體“過(guò)剩論”的調(diào)子一直被人提起，但綜合體對(duì)于投資者的機(jī)會(huì)并不多。很多城市綜合體的大商業(yè)都是只租不售，比如來(lái)福士廣場(chǎng)、仁恒廣場(chǎng)、凱丹廣場(chǎng)、IFC等。想投資城市綜合體的商鋪不太容易，金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)金街、龍湖北城天街已經(jīng)銷(xiāo)售完畢，目前中心城區(qū)在售活躍的城市級(jí)商業(yè)只有兩家，華潤(rùn)萬(wàn)象潤(rùn)街和龍湖天街里。

雖然一些商業(yè)綜合體的商鋪有部分可售，但也是一鋪難求。外雙楠片區(qū)的綜合體上風(fēng)港還未開(kāi)盤(pán)，已經(jīng)有神秘客戶訂下了上億元的商鋪。雙流潤(rùn)馳國(guó)際廣場(chǎng)正在銷(xiāo)售70～1100平方米的商鋪，已經(jīng)有上千組客戶排號(hào)。龍?zhí)端碌氖紫C合體上古天地今年一亮相，就立即受到投資者的關(guān)注。神仙樹(shù)板塊的紫荊·美熙廣場(chǎng)的出現(xiàn)有效的填補(bǔ)了市場(chǎng)空白，不僅銷(xiāo)售火爆，招商也十分火爆。

一般來(lái)說(shuō)，很多綜合體是不愿意與人分享商業(yè)增值的價(jià)值，因?yàn)檎l(shuí)都知道，商業(yè)價(jià)值潛力的發(fā)揮一般都是開(kāi)業(yè)一兩年后，很多購(gòu)物中心每年通過(guò)大量的商家調(diào)整來(lái)實(shí)現(xiàn)租金上漲，所以很多綜合體里的商鋪，投資者很少有機(jī)會(huì)參與。對(duì)于大部分投資者來(lái)說(shuō)，只能選擇綜合體中的公寓、住宅、寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)街等業(yè)態(tài)來(lái)投資。
 

案例分析

金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)除了集中式的購(gòu)物中心外，萬(wàn)達(dá)金街是按照開(kāi)放式步行街規(guī)劃設(shè)計(jì)的街鋪。據(jù)記者了解，金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)金街的商鋪在銷(xiāo)售時(shí)一鋪難求，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就售罄，而且不少商鋪在交房之前就已經(jīng)簽訂了租約，有的商鋪每平方米的租金已經(jīng)高達(dá)每月500元。
 

投資收益水平

劉先生的商鋪是“萬(wàn)象潤(rùn)街”的一部分，也是城東巨型城市綜合體華潤(rùn)二十四城的一部分。劉先生在2011年底以每平米5萬(wàn)元左右的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了華潤(rùn)二十四城二期住宅的底商。2012年，劉先生以每月每平米240元的價(jià)格將該商鋪出租，目前，劉先生的商鋪每平米售價(jià)在7萬(wàn)元左右，租金每?jī)赡赀f增5%。
 

未來(lái)預(yù)期

中成房業(yè)總經(jīng)理孫紅認(rèn)為：“成都城市綜合體發(fā)展前景的確有些令人擔(dān)心，不僅僅數(shù)量多，一些項(xiàng)目做得粗糙、業(yè)余。但一些業(yè)內(nèi)人士過(guò)分悲觀的情緒是不可取的，不能因?yàn)殡A段性的尷尬局面，而全盤(pán)否定城市綜合體的作用。我個(gè)人認(rèn)為，整體來(lái)說(shuō)成都的綜合體不用擔(dān)心。但對(duì)于綜合體項(xiàng)目扎堆的區(qū)域來(lái)說(shuō)，投資者選擇時(shí)就應(yīng)該當(dāng)心了。畢竟商業(yè)資源是固定的，輻射的人口也是固定的，同一區(qū)域的綜合體太多的話，同質(zhì)化的產(chǎn)品會(huì)被市場(chǎng)淘汰。”新港地產(chǎn)執(zhí)行董事張紅兵表示：“今年整體商業(yè)供應(yīng)偏大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，不少商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售推廣進(jìn)度都明顯放緩，但綜合體的表現(xiàn)依然強(qiáng)于傳統(tǒng)商業(yè)。這也說(shuō)明了綜合體的未來(lái)總體上來(lái)說(shuō)是光明的，目前所經(jīng)歷的發(fā)展階段是一個(gè)優(yōu)勝劣汰的正常市場(chǎng)現(xiàn)象。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)殘酷考驗(yàn)?zāi)軌虺晒\(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目將會(huì)顯示出其對(duì)區(qū)域的巨大輻射力。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，可以挑選發(fā)展?jié)摿Υ蟮木C合體項(xiàng)目投資可售部分。”